原标题：年报瑞评|⑨永升生活服务：市场化占比超七成，社区增值占比26%首超非业主 来源：乐居财经
3月23日，永升生活服务发布2019年业绩报告。业绩公告显示，2019年永升生活服务合约面积达1.1亿平方米，同比增长68.6%；收入约18.8亿元，同比增幅约74.5%；归母净利润2.2亿元，同比增幅约122.7%，毛利率达29.6%，同比提升0.9个百分点；归母净利率11.9%，同比提升2.6个百分点。
永升生活服务2019年的业绩展示了其高质量的发展，业绩发布第二日公司股价领涨物业管理板块，大涨超20%。市场表现证明，永升生活服务2019年交上了一份令人满意的答卷。
第三方拓展成主力，盈利尚有提升空间
管理规模持续的高增长是支撑永升生活服务业绩增长的基石。2019年，永升生活服务合约面积突破一亿平米，达到1.1亿平方米，同比增长68.6%；在管建筑面积达到6515万平方米，同比增长62.2%。2015-2019年，永升生活服务的管理规模持续保持高增长，合约面积与在管面积的五年复合增长率分别达48.62%与46.12%，根据《2019年物业服务企业发展指数测评报告》，2015-2018年全国物业管理规模复合增长率为9.65%，公司的增长速度远远高于行业平均水平。
在管理面积结构上，永升生活服务合约面积的增长速度高于在管面积拓展速度，公司具备充分的储备面积，可供未来转化为获取收入的在管面积。2018与2019年，公司储备面积/在管面积均高于60%，2019年这一比值达到70%，充足的储备面积是未来业绩增长的强力保障。
管理项目获取上，第三方的项目已成为永升生活服务管理规模的主力来源。2019年，永升生活服务来自于第三方开发商的在管面积为4749万平方米，占总管理面积的73%。2015-2019年，公司来自第三方的管理面积占比持续提升，由2015年的11%提升至2019年的73%，反映公司品牌输出能力增强，公司依靠旭辉集团，但对旭辉集团的依赖正逐年降低，逐步成长为具有充分市场竞争力的物业服务企业。
充裕的股权激励机制为公司第三方外拓提供充足动力。永升生活服务用于对高管的股权激励比例占发行后股本的18.68%，该股权激励机制，使管理层与公司的利益深度绑定，有充足的动力进行规模拓展。
旭辉集团强劲的销售增长为永升贡献稳定高质的管理面积。旭辉集团2017-2019年销售增长显著，为开发企业的合同销售面积预计在2-3年转化为物企的在管面积，旭辉集团近三年强劲的销售能力将为永升2019-2021年贡献稳定高质的管理面积。
在物业服务收入上，来自旭辉集团的项目仍占据主要部分，第三方项目的盈利能力显著不如旭辉的项目。2019年永升生活服务的物业服务收入中，来自旭辉集团项目收入占比50.1%，来自第三方项目收入占比49.9%，相比其73%的面积占比，第三方项目带来的收入贡献显著不如来自旭辉的收入贡献。
第三方项目占比提升导致公司单位面积收入降低，但不影响公司当前的盈利能力。由于第三方项目占比提升较高，永升的单位面积收入有所受到影响。公司住宅物业单位面积收入由2018年的16.2元降低至12.72元，下降幅度较为明显。但是永升生活服务整体单位面积收入变化不大，公司总单位面积收入由2018年的16.56元降低至16.44元，变化不大主要系高单位物业费的非住宅物业占比提升所致，公司来自非住宅物业的收入占比由2018年的30.4%提升至2019年的37.2%，对公司单位面积的盈利水平影响显著。
社区增值服务收入首次超过非业主增值服务
公司业务结构持续优化，未来将具有更强的盈利能力与业绩稳定性。2015-2019年，公司三大业务呈现较为明显的变化趋势：物业管理服务与非业主增值服务占比持续下降，社区增值服务占比持续上升。这样的结构变化对公司的业绩有较强的优化作用：
一是社区增值服务拥有较高的毛利率，该业务占比的持续提升将改善公司的整体毛利率水平。2019年，永升生活服务毛利率为29.6%，较上年上升 0.9个百分点。其中物业管理服务毛利率为 22.1%，小区增值服务毛利率为 51.2%，对非业主的增值服务毛利率为21.9%，社区增值服务占比的提升对公司整体毛利水平的提升有显著效果。
二是非业主增值服务业务的占比持续下降，有助于提升公司的业绩稳定性。永升生活服务非业主增值服务中协销服务收入占比最大，该业务与地产销售周期强相关，该项业务占比的降低使得公司受地产销售波动的影响程度更小。
2019年永升社区增值服务收入首次超过非业主增值服务，成为增值服务业务的主力军。2019年，永升生活服务的物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务收入分别为10.7亿、3.25亿、4.83亿。其中物业管理服务仍然贡献主要的收入构成，占总收入的57%。而本年度公司的社区增值服务收入首次超过非业主增值服务，为总营收贡献了26%，超过非业主增值服务占比9个点，成为增值服务的主力军。
社区增值服务发展领先行业，为公司贡献主要毛利。2019年公司社区增值服务在收入中占比25.7%，在毛利中占比44.5%。社区增值服务已成为永升生活服务毛利的主要贡献业务。永升的社区增值服务收入占比从2015年的7.2%提升至2019年的25.7%，社区增值服务收入快速增长主要是因家居生活服务和物业经纪服务的快速增长，公司在社区服务业务的发展上领先行业平均水平，随着未来社区增值服务覆盖率进一步扩大，该业务将进一步提升公司的盈利和毛利率水平。
扩大规模依然是首要战略任务
公司已初步实现全业态覆盖，向综合性的物业管理服务商目标靠拢。永升生活服务在管理非住宅物业方面已积累丰富的经验，包括办公大楼、商场、工业园区、医院及学校等。在涉及的业态中，均有公司的标杆性服务项目，包括青岛大学、重庆轨道交通 1号线、大连地铁十七标段、杭州杭钢医院、上海恒基旭辉中心、北京旭辉空港中心、武汉旭辉大厦、上海洋泾 LCM置汇旭辉广场、天都商业大厦、邵阳体育中心、昕月溪商业广场。
非住宅业态的拓展已成为公司重要的规模扩张途径。2019年永升生活服务新增在管建筑面积的约19.9%属于非住宅物业，虽然住宅物业仍占据公司收入较大部分，但在非住宅业态的拓展对公司切入新的蓝海市场领域具有重要意义。2019年永升生活服务在非住宅市场进入了更为细分的板块，例如高速公路服务站、地铁轨道交通、景区旅游点，永升以获得的项目为起点，继续在当地区域实现渗透，从而实现在管规模的扩大和当地城市密集度的提升。
永升生活服务规划的管理面积来源结构为市场化拓展：旭辉控股集团：收并购：第三方物业开发商合作的面积比例为5:3:1:1。来自第三方的管理面积占比七成，2019年公司的管理规模结构基本符合这一占比。
未来展望中，规模扩张被放在了首位。第三方拓展仍是扩张主力。在未来展望中，永升提及进一步扩大及优化公司的专业营销团队以从战略上评估及参与投标、通过投标及竞标获取更多的物业管理委任并实现质量提升，这一规划主要为公司继续发力第三方拓展做准备。公司近年来第三方投标的中标率不断提升，其市场化竞争能力处于不断提升的阶段，强劲的第三方拓展能力将是贡献公司增长的主力因素。
公司与旭辉集团有稳定的合作关系，旭辉近年来合同销售面积获得高增长，为永升提供了稳定高质的在管面积。在与第三方开发商合作上，永升生活服务已与多家开发商建立战略合作，成立合作公司。如苏高新集团、德州交投、惠众财金集团等政府国企，银盛泰、广纳地产、瑞德集团、金潮股份等区域龙头开发商。
此外，公司在并购上还有充分的施展空间。永升生活服务的并购事件较少，公司通过并购青岛雅园与青岛银盛泰，分别获取超过200万商写服务项目与300万平米的在管项目。2019年，公司经营活动产生的现金流入净额约为人民币 5.08亿元，较 2018年约人民币 1.75亿元大幅增加，公司的现金流充沛，具备充足的子弹通过并购扩大规模及进入新的市场。
小结
永升生活服务2019年年报在各项指标上都取得了令人满意的成果，公司在项目来源结构与业务结构持续改善，突出的市场拓展能力与增值服务业务的发力带来收入与利润总量的大幅提升，结构优化与总量提升使得公司进入业绩提升与盈利能力强化良性循环中。这一过程中，旭辉集团在永升的发展中逐渐弱化，管理层的作为发挥了决定性的影响因素，由此可见，优秀的管理层和充裕的激励制度是物业服务企业市场化竞争中获胜的重要秘诀。
