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拒绝“激进”标签 旭辉不要极致的增长和杠杆

原标题:拒绝“激进”标签 旭辉不要极致的增长和杠杆 来源:时代在线

对于闽系房企,外界总是习惯性贴上“高杠杆”和“激进”的标签。同样作为福建走出来的房企,旭辉却不愿意被贴上这样的标签,在其每一次业绩会上,“稳健”都是被管理层不断强调的关键词。

“旭辉一直是徒步文化,每一步踏踏实实往前走,不追求那么极致的增长,也不想用极致的杠杆。”8月13日,旭辉中期业绩会上,旭辉总裁林峰坦言,步稳而蹄疾是旭辉对自己的要求,可能增幅没有一个非常完美的弧线,但始终在稳步向前。

从今年上半年的表现来看,旭辉依旧取得了一份高增长的成绩单。半年报显示,2019年上半年,旭辉录得合约销售达884.4亿元,同比增长34%;核心净利润率达到历史高值,为14.3%。

各个方面都匀速进步是旭辉保证不掉队的方法。就像林峰说的,应对考试有两种方式,一种是以单科100分的成绩取胜,另一种是旭辉这样的,每一科都考85分以上,几科加在一起,总能排到前面的位置。现金为王

在介绍旭辉上半年的业绩时,林峰说了“八大亮点”,其中回款率颇受关注。今年上半年,旭辉签约销售回款率高达95%,与2018年的数据相比,上升8个百分点。

“从去年年底88%的回款率到今年上半年的95%回款率,这不是意外,是惊喜。”旭辉控股首席财务官杨欣认为,今年上半年的市场对以一二线为主的开发商比较友好,回款速度也相对快。

数据显示,旭辉上半年合约销售中,90%来自一二线及准二线、强三线城市,其中,浙江、江苏、北京、上海四大区域的销售额均已突破百亿。同样得益于一二线城市和都市圈的布局,今年1-7月,旭辉合约销售1030亿元,已完成全年1900亿元销售目标的54%。

林峰指出,销售代表着企业自身的造血能力,而造血能力比融资能力更重要,有现金、有利润的销售是这其中的核心,也是企业能够顺利穿越行业周期的关键。

旭辉内部流传着一句话,“没有回款的销售就是耍流氓”。针对加速回款,旭辉做了一系列的安排,由销售、财务和法务三个部门一起进行回款管理,形成互相补位,确保回款快速回到帐上。“回款率的提升,能为旭辉下半年的经营性现金流提供比较坚实的基础。”

盈利能力方面,期内,旭辉实现毛利率29.6%,同比增长6个百分点,调整后毛利率34.5%,维持稳定;另外,实现核心净利润28.7亿元,同比增长17.3%,过去三年,旭辉核心净利润的复合增长率达到36%;净资产收益率(ROE)也继续维持在22.5%的高位。

当然,除了对回款及利润有所坚持之外,在财务上,旭辉也有着严格的纪律要求。据林峰简单介绍,旭辉规定增长要在有财务约束的前提下进行,不去放太大的杠杆,且一年到期的短债逐步控制到15%以下。

从上半年的情况来看,截至6月底,旭辉加权平均融资成本5.9%,净负债率69.5%;现金存量较2018年底增加22%至543亿元,一年内到期短债占比18%,现金短债比为3.3。此外,在现金流较好的情况下,旭辉在上半年提前主动赎回共计4亿美元境外优先票据,外币负债比例下降至39%。

林峰透露,下半年会进一步压缩境外的美元债,融资也会继续保持多元化的形态。关于ABS、房地产信托等调控政策的影响,他回应称,旭辉几乎不受影响,“这些融资方式在整体资金来源中的占比不过1-2%,主要资金来源还是销售回款,只要企业自身不出现问题,受到此类政策的影响就会变得非常小。”

据悉,旭辉年初定下的1900亿元目标将不会出现调整,下半年,旭辉可售货值约2300亿元。新周期玩法:加码旧改

“行业面临一个新的长周期,上下起伏波动幅度相对平稳,房企可以更好的去做预测和布局。所以,新长周期下有新的玩法。”林峰口中“新的玩法”在旭辉的拿地中得到体现。

从去年四季度开始,旭辉开始试水旧改。过去一年多来,旭辉瞄准了一二级联动项目,接连拿下武汉52万方曙光村纯住宅地块、太原252万方三给智慧新城项目、石家庄长安区45万方294项目等“粮仓”项目。

不仅如此,今年上半年,旭辉还积极布局大湾区,采取“合作开发+旧城改造”的模式,旭辉已在大湾区8个城市完成布局,合计锁定逾30个项目,总建面约600万平米。并在广州成立了旧改公司,完成签订6个村的旧改协议。

林峰称,在高手聚集的大湾区,仅依靠有限的招拍挂市场不容易做大,所以不能都用短期的思维去做,中长线也要有所布局。“任何一家企业规模大了,都要有多元化的投资拿地能力。旧改能够为我们锁定长期的土地储备,从战略来说,适应华南市场特点以及当地政策。”

按照旭辉的计划,接下来大湾区将是其重点深耕的对象,旭辉希望,未来大湾区的规模能与长三角相若,两个区域起到并重的作用。林峰向媒体透露,下半年旭辉在大湾区的成绩大概率会超过上半年。

不过,拿地对旭辉来说可能是把双刃剑,土储太少会有发展压力,土储过高又会形成比较重的成本压力。经历过上半年一轮补仓后,下半年,旭辉拿地的步伐要主动放缓,“当前旭辉已经布局了近80个城市,下半年可能不会再进入 新城市 ,会在已经进入的城市深耕。”

旭辉董事长林中表示,下半年旭辉的投资策略为量入为,投资强度控制在50%以下,8、9 月份会放缓投资步伐,重点把握四季度的投资机会,严守投资纪律,坚决不拿地王。在林中眼中,显然投资的“质”比“量”更重要,“你要买到好城市、好地段、相对比较便宜的地,才是我们要买,我们要追求的是质量,不是数量,我们好的投资质量才能为公司、投资者未来带来良好的业绩。”

值得注意的是,今年1-7月,旭辉合计新增土储878万平米,这些新增土储中,有88%来自一二线及准二线城市,且旭辉的拿地金额权益比上升至74%,未来也将带动销售权益占比进一步提升。“我们希望通过两三年把权益比提升到65%-70%。”多元业务没有KPI

相比一些早早谋定多元化转型而言,审慎的旭辉在多元化的道路上起步不算太早。但也就是几年的光景,旭辉的多元化业务也渐渐有了各自的模样,去年旭辉旗下物业板块实现了在港上市,如今,商业、长租公寓两项业务也加快了脚步。

上个月,旭辉宣布成立旭辉集团商业地产管理总部,统筹管理全集团商业项目的投资、设计、开发、招商和持有营运。林峰亲自挂帅商业地产总裁,旭辉集团副总裁、原旭美商业总经理王寿庆成为他的“副手”。

今年上半年,旭辉在成都新都区获得一宗商住用地,后续将引入旭辉广场。关于下半年是否继续拿商办项目的问题,林中在中期业绩会上表示,只要有好机会、好项目,一定会拿,如果没有,就会等一等,没有硬性指标。

“未来旭辉一定会从现在纯粹的开发销售业务逐步转向开发销售和持有收租并举业务,但是这个过程会很长,我们估计会花 10-20 年时间。”林中称,关于总体租金目标旭辉已经有了大概想法,希望未来租金能占营业收入的 30%。

商业地产之外,长租公寓是媒体关注的另一项多元业务。3月的业绩会上,旭辉曾定下“今年拟达到8万间”的目标,以此向外界展示进军长租公寓的信心和决心。

只是眼下长租公寓行业正处于风口,密集的暴雷事件让外界感到担忧,今年更是一度传出消息,朗诗、远洋等房企决定“切割”长租公寓业务。

对此,林峰却有不同的视角,他认为,最坏的时代就是最好的时代。“近年来的长租暴雷事件,恰恰使得这个行业回归理性,长租公寓不再是所有的竞争者都不计成本的做规模,不再是用互联网概念做规模估值套现,也不会在资本驱动下违背商业规律来参与竞争。”

他继而称,目前已有政府把一些长租公寓、人才公寓项目委托给旭辉管理,旭辉也与金融机构展开了长期合作,旭辉旗下长租公寓品牌“领寓”的发展速度很快,并且有信心能够在上海排名第一的情况下进一步提升质量和数量。

至于在商业地产和长租公寓方面是否有具体的目标,执行董事兼执行总裁陈东彪回应称,一切都根据市场形势走,没有具体的KPI。

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