原标题：宝龙地产净负债率超100%，许健康父子遭遇交班难局 来源：中金在线
楼市资本论发现以“激进”形象著称的闽系房企，如今正日渐划分成“冲规模”与“降负债”两大阵营。千亿规模成为分水岭，门内者注重降负债，门外者则偏向冲规模。可以说，宝龙地产居于后者。
8月7日，宝龙地产发布最新业绩公告，截止7月底，宝龙实现销售总额约350.6亿元，同比增加72.5%。在“宝龙太子”许华芳的带领下，正乘上高速发展的列车，重回行业视野。不过，在其业绩增速发展的背后，楼市资本论注意到，宝龙地产也同期陷入负债上升、增收不增利、主业变轻等难局中。宝龙地产董事长许健康与其子总裁许华芳，共同主政，在深入交班的过程，战略有分歧也是一个主要原因。
宝龙地产在家族化经营的路上，可谓优劣共有。
1净负债率高达101%，宝龙地产商业不振
楼市资本论了解到2018年可以说是宝龙地产发展历程中的一个关键期，年中业绩发布会上，许华芳作为第一代表露面，挥斥方遒，部署公司下半年工作，被业内认为离全面接班又近了一步。
在许华芳的带领下，2018年宝龙地产公司实现合约销售金额410亿元，同比增长96.5%，创历史新高；毛利约为75.53亿元，同比增长44.6%。并且这个增长势头一直延续到了今年上半年。可以说“宝龙太子”交上了一份不错的答卷，不过在收入增长的同时，宝龙地产也同时面临着居高不下的负债率、融资成本，增收不增利以及主营业务日渐掉队等诸多待解难题。
2018年报数据显示，宝龙净利润率同比下滑6.2%至18.6%；借款总额近491亿元，同比上升约38.2%，其中短期借款额147亿元。楼市资本论了解到，公司于2018年底的现金及现金等价物，加上受限制现金共为158亿元，勉强覆盖短期借款数额。与此同时，宝龙融资成本也由去年5.73亿元大幅增长至13.77亿元，同比增幅超140%。尤为值得注意的是，宝龙地产连年攀升的净负债率，到了2018年更是飙至101.6%。远超当年中国上市房企平均净负债率的78.4%。宝龙地产营收增长的同时，债务压力也可谓不小。
尽管其负债、融资成本双升，许华芳仍在加大宝龙地产的融资步伐。今年上半年，楼市资本论粗略统计，宝龙地产已先后融资逾40亿元，其中包含多笔美元外债。宝龙地产还在业绩会中提到，2019年公司仍有100多亿已获批但没有发的债务规模，其进一步融资的心态展露无疑。
此外，商业地产的日渐掉队，也是宝龙地产的头疼事。一直以来，宝龙地产对自身的定位就是商业地产公司，甚至有“小万达”之誉。但是楼市资本论了解到，从2018年销售数据看，宝龙商业销售占比达19.86%，不足两成，即使加上租金及物业管理服务收入的22.49亿元，占比也仅为25.34%，难挑大梁。并且，2018年宝龙地产仅新开业3个商业项目。要知道竞争对手万达同期新开了49座万达广场，后起之秀的 新城控股 也还开了19座的吾悦广场。
楼市资本论发现，宝龙商业项目开发速度缓慢不说，其招商管理能力也存在不足。举例来说，厦门宝龙一城项目原定2017年12月开业，但因缺乏招商资源，最终推迟近一年才开业。此外，今年3月，阜阳宝龙城市广场因违规建设，被阜阳市城市管理行政执法局处罚3262万。
楼市资本论认为从延期开业到违规被罚，仅这两个项目对于宝龙地产而言或许算不上大事，但是面对被电商冲击和竞争激烈的大环境，宝龙地产的商业发展前景令人担忧。
2稳健与规模，许氏父子的双重战略选择
一代会老，二代当立。于2018年全面主持公司工作的许华芳，刚刚步入不惑之年，如今正是大干一番事业的时候。
公开资料显示，现年41岁的许华芳，1978年出生于澳门，毕业于厦门大学工商管理学院，获长江商学院EMBA学位。毕业后进宝龙集团基层工作，历任副总经理、总经理、副总裁、常务副总裁、执行总裁等职务。
去年，许华芳亲自挂帅商业总，宝龙下设的事业一部、事业二部、置地、浙江事业部四个平台负责人，均需要向许华芳汇报。有媒体曾报道说，许华芳甚至连具体项目商铺的租金都会亲自过问。许华芳对工作的热情可谓疯狂，正如其自我评价：“我是怪人，很少兴趣和爱好，比较喜欢工作。”
不得不说，在许华芳的带领下，宝龙地产去年实现了业绩翻番，成绩亮眼。不过许华芳并不满足于此。楼市资本论了解到，此前许华芳称2019年公司将实现500亿销售目标，并表示将升级369高周转模式。
相比于许华芳追求规模战略而言，其父许健康却表示，希望宝龙慢一点，不要超负荷地去付出，超负荷地去想得到。意在追求低风险的稳健发展。很难想象宝龙地产的董事长与执行总裁竟形成如此差异化的发展战略。
父要稳健，儿求规模，或许是源自各自对宝龙地产的不同期许。如许华芳所说，由于创业初期，事务繁忙，儿时的他并不能经常见到父亲。他还强调，接班不仅仅是守业，而应要超越父辈。这就不难解释，面临高负债、融资成本高等难题，许华芳依旧执着于对快速上规模的追求，更像是要急于向父亲证明些什么。
楼市资本论也了解到，近古稀之年的许健康已退居二线。但尽管如此，在一些项目前期的拿地、定位、设计等方面，许健康依然亲自把控，似乎仍有诸多的不放心，颇有“垂帘听政”之势。毕竟，是自己一手创建的企业，其中艰辛不输养大一孩子，所以最大的诉求乃是稳健。
楼市资本论认为，许健康与许华芳作为父子想法各异问题不大，但作为宝龙地产的董事长与执行总裁，对企业有着差异化的发展战略，影响可就大了，势必会掣肘到企业经营的方方面面。处理好父子关系，是男人成长途中的必经考验，现在也成为宝龙地产面临的一大问题了。
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高管频离职，宝龙地产王国的“家族局”
楼市资本论了解到，宝龙地产核心高管为许健康、许华芳和施思妮。其中，许健康为董事长现年67岁，很快将步入古稀之年。41岁的许华芳为执行董事、总裁，年富力强。值得一提的是，同为执行董事的施思妮，正是许华芳之妻，许健康的儿媳。
据了解，“太子妃”施思妮作为许健康的儿媳，生于1981年，与许华芳都是长江商学院的学员，一路从宝龙厦门酒店任职坐到现在执行董事的位置，可以说是未来许华芳全面掌权的绝佳搭档。值得一提的是，早年间施思妮就有地产界的“网红”之称，在业内很出名。
楼市资本论发现，在许健康在创办宝龙地产30多年历程中，除了儿子、儿媳的全力参与之外，还有来自姐弟间的相互提携、老乡朋友的相帮，以及夫妻的合力创业，而这些也注定了宝龙地产拥有浓重的家族基因。公开资料显示，许健康的妻子、妹妹、儿子、儿媳、女儿等均在集团各个岗位担任要职。
以上种种，或多或少致使宝龙职业经理人难以施展拳脚。资料显示，宝龙已有数位高管在任职均未满半年便离职，难逃宝龙“6个月魔咒”。一名内部人士称，宝龙是一家偏向于家族化治理的企业，这让不少外来职业经理人感觉到不适应。
许健康要稳健，许华芳重规模，这对上阵父子兵对宝龙各怀期许，显然不利于宝龙地产的战略明确性。
楼市资本论认为，阵地当前，统领目标一致，军队才干济济，方能铸千金铠甲，战无不败。宝龙地产这对父子兵如何带领宝龙决战未来商场，做好交接班无疑是重中之重。
