原标题：刘爱明与观点面对面：产业万象 来源：观点地产网
编者按：8月6-9日，2019博鳌房地产论坛将在海南继续举办。连续十九年的持之以恒，造就了一个属于房地产全行业的年度盛会，此间传奇还在继续。
每一年博鳌房地产论坛，我们都在寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野，寻找引领中国地产创新与发展的力量。
当他们的故事放置于中国房地产宏大背景时，我们将拥有全新路径与模式，可以观察、记录和解读中国的房地产行业。
观点地产网约刘爱明采访的时候，他正好在国外出差，临回国的前几天，透过秘书与我们敲定了采访事宜，地点还是在深圳华侨城产业园的办公室里。
上午十一点左右，夏日的阳光还不算炙热，窗外满墙的爬山虎在微风中摇曳，乘电梯上四楼，工作人员带我们走过办公区，进入刘爱明的办公室，来到里边的茶室。
茶室不大，装扮得古色古香，一座巨大的根雕茶台横放在中间，两边都摆了木桩椅。刘爱明一身白色衬衫，从木桩椅上起身，向我们摆摆手，他的板寸头发看起来精神极了。
招呼我们坐下，他边寒暄边沏起了茶，烧水、洗杯、洗茶、泡茶……一套动作行云流水。
刘爱明爱喝茶，这是回到广东之后养成的习惯。
广东是中国四大茶文化的发源地之一，据说唐代起就有人在南海西樵山栽种茶树，如今更是形成独特的茶文化，几乎每家每户都会备着一些茶，平日也约约早茶、聊聊天，好不惬意。
喝茶是一个好习惯，刘爱明也这么认为：“以前在万科全国各地跑的时候，和北方人见面就给你根烟，和南方人见面不管好茶、坏茶先给你来一杯，我觉得喝茶更文明一点。”
他更享受给人泡茶的过程，但泡茶是门讲究功夫的活儿，一样的水，一样的茶叶，泡出来的味道就是不同，刘爱明自认水平不如公司的一位副总，因此“在向他学习”。
谈到他最为感兴趣的产业地产，过去的几年里，在政策带动下，越来越多的资本涌入这个行业，但刘爱明始终认为，这是一道窄门。
道理与泡茶一样，不同的人会泡出不同的味道，不同的企业在产业地产上的玩法也有不同：“华夏幸福有华夏幸福的玩法，张江有张江的玩法，亿达有亿达的玩法，天安也有天安的玩法。”
中城新产业的玩法是什么？刘爱明的逻辑很简单，先建立一套服务体系，再看看哪个城市适合去做这种产业园。至于最终要形成什么样的模式，他的目标也很明确：“要做产业界的恒隆，产业界的万象城。”
“野性”创业
坐在茶桌前的刘爱明放松闲适，至少从表面看来，没人会觉得眼前的人是一位忙碌的创业者，尽管他告诉我们，不久后又要跑一趟国外了。
他泡着茶，有条不紊，很快就将装有茶水的小杯子放到我们面前，白瓷的茶杯勾勒着花纹，很精致。虽然不太懂茶，但我们还是郑重其事地品了一口，话题也在这满室茶香中开始。
刘爱明是江苏人，1986年参加高考进入清华大学，本科加研究生，扎扎实实读了七年的书，骨子里的不安分因子，在很多年后随着职业生涯的变换，才慢慢显现出来。
不过，刘爱明与房地产的缘分，在进入大学校门的那一年就已经出现。考入清华的1986年，国家土地改革进程迈出了重要一步，为了加强对全国城乡土地的集中统一管理，国家通过土地管理法，成立了国家土地管理局。
说来也巧，报考清华大学时，刘爱明的第一志愿其实是无线电专业，但后来被调配到土木工程专业，阴差阳错下，才有了后来房地产行业里的精彩历程。
毕业后，刘爱明的事业确实一帆风顺，中海、万科、协信三家都是明星房企，取得的成绩也不俗。
至今，刘爱明与这些前东家的老同事保持着不错的关系，不久前中海地产创始人孙文杰出了本书，特意给刘爱明送来了一百本，都还放在他的办公室里。
他还是“外科赛艇队”的队长，这是一只由万科离职人员组成的赛艇队，是刘爱明召集的，据说王石今年给他下达了一个任务，要把这只队伍扩充至100人。
至于协信，很多人曾以为这会是刘爱明的职业终点站，他将带领这家渝派房企一路突破，最终成为龙头房企。
但他离开了，去创业，因为“心野了”。
“心野”“苦中作乐”是他对自我性格的认定，很早以前他就说过，中海、万科是有台阶的山，协信是没有台阶的野山，“有台阶的山登起来舒服，如果你想要爬那种野山，就得辛苦点。”
选择创业也是这样的道理，如今产业地产虽然是一个热门的领域，但各类商业模式都在摸索、演变阶段，并不算成熟，刘爱明将自己选择的路称为“窄门之路”，“根本没有人走”。
对于刘爱明来说，带着野性创业不是冲动，谈论起这四年的时候，他语气平淡，但带着坚定，正如他审视这个行业一样，理性又克制。
产业界恒隆
刘爱明人缘极好，经常在各大论坛里为企业机构站台，也发表了不少的演讲。说起产业地产时，在商业地产领域里做得不错的恒隆与万象城，是他经常提到的。
是否有对标的意味？刘爱明回答得挺直接：“我的创业理念就是这个——做产业界的恒隆、万象城。”
他常常讲，恒隆是真正为了做商业而做商业：“人家两个商场就上千亿的市值，靠卖住宅卖到上千亿的市值很难，也不是说不可能，但是比我这条路还难。”
这是一个做得好的、纯粹的商业地产项目的价值，刘爱明觉得，项目做得那么好，客户都说好，当然值钱，客户说不好，你再怎么说自己值钱也是编的故事，总有出问题的一天。
放到中城新产业自身，刘爱明一直以来的观点是，打造更强的客户服务能力。这些年来，他一直在做的一件事情就是，将上游的力量集结起来，贯穿成为一条全产业链服务体系。
目前，中城新产业共有四个服务团队，针对四个行业，分别是智能制造、生物医学（主要是医疗器械），航空航天，还有物联网。每一个团队，他们内部称之为“Comp@ss”。
刘爱明说，一开始不知道要给团队起什么名，“资源整合部太土，客户服务部又容易让人误解。”他表示，中国人觉得所谓的客服是指主业都做完了，剩下扫尾的工作就是客服部。
他显然是不认同的：“客户服务是起点，是终点，是所有事情的根本，用这个名字容易误解，所以后来取名叫Comp@ss，我们对Comp@sss准确解读是产业公共服务平台。”
现在做得最深的Comp@ss是医疗器械，为了解释得更透彻，刘爱明掏出手机，给我们看了一个已经落地的医疗器械comp@ss服务内容，他们内部称之为“中城五大服务实体”。
他用手平放手机，一一细数：“上海理工大学国家级专业技术人员继续教育基地，针对人才服务；同济大学医学院专利研究与转化中心，技术服务；上海介入医疗器械工程技术研究中心，是技术研究中心……”
末了，他放下手机，抬起头：“医疗器械有什么服务内容，我们可以讲得很具体，都是有名有姓，有实体业务，不是虚的。”说这句话的时候，他眼里有着微不可见的自豪，更多的是诚意。
盈利与前路
不过，产业服务是一个低频的、个性化的服务，中城新产业怎么盈利？
“服务体系很难盈利”，刘爱明坦言，对中城新产业来说，服务是成本，但也是盈利的根本。
“我们和碧桂园、华润这类大企业合作开发小镇，靠的是服务能力，没有这个服务能力，他们为什么选择和我们合作？他们又不缺那点钱，缺的是服务能力。”
此前，中城新产业和碧桂园已经合作开发了惠州潼湖小镇一期，中城新产业负责项目产业定位、策划、方案、招商运营。
两年前，同样是在这间茶室，刘爱明对我们说：“地拿了，图纸画了，都在干了！”语气一派欣喜，两年后再谈，他变得平静多了：“第一期差不多做完了，七八十万平方米。”
一切都在慢慢上轨道，刘爱明对我们说，服务体系对租园区经营也有利，“有这个服务体系，也许我的项目租得比别人好一点，我们就可以赚钱。”
除此之外，还有一项操心服务，“是租运关系，大家一起租，一起运营，这属于操心。”当然，盈利模式未来还会慢慢演变，做会展、做VC，都可以赚钱。
刘爱明特别注重服务与盈利的区别，他拿腾讯来比喻，腾讯一只手是微信，一只手是游戏，微信是服务，游戏是赚钱的。服务带来流量，也刺激了游戏。
对于中城新产业来说，服务是不收费的，但这是赚钱的能力。现在刘爱明要做的，就是构建更强的核心竞争力，打造更强的服务体系，把门槛做高。
这是一条还没有人做过的路，刘爱明早就想清楚了。
“选择这条路很清楚，也很难走，一家小民营企业提出服务中国制造业转型，这简直是个不知天高地厚的行为，自己都做不好，还要服务整个行业，所以很难。”他有点感叹。
从登野山到走入无人区，挑战系数越来越大，很多人都问他，累吗？我们也问。
刘爱明一般不会直接回答，他会反问：“你看我现在精神状态是不是和原来不一样？”问完后自己又把话接上：“我创业之后感觉精神状态更好了。”
对于每一个喜欢冲锋的人来讲，不断攀登是他们的常态，刘爱明觉得这是一个幸福的过程：“今天走一步，它是个新高度，明天再走一步，又是一个新高度。”
只不过，“未来我们要走的路很长”。
以下为观点地产新媒体对中城新产业董事长刘爱明先生的采访实录：
观点地产新媒体：很久您就说过产业是窄门，竞争比较少，但是现在有个说法是产业是一个红海？
刘爱明：这个话题很大，产业有几个方面，第一，产业市场量很大，中国是产业大国，制造业门类也是最全的，而且是全球最大的制造业国家。
第二，做产业有不同的做法，我对这个问题还是乐观的，因为它比较窄。举个例子，现在商业地产是红海还是蓝海？要看你怎么做，做得好的，像恒隆、万象城这样的就不是问题。恒隆现在的市值也将近上千亿，中国有多少房地产公司市值上千亿，但恒隆只有两个商场。
中国还有大量商场没有做好，这不是红海、蓝海的问题，你没有做对就是不对，做的套路不对，把自己做死了，但恒隆活得那么好，你说是红海还是蓝海？做的人很多，但是做的方法不对，不长远。
观点地产新媒体：您觉得产业应该怎么做？
刘爱明：现在产业处于这样一个状态，参与者很多，华夏有华夏的玩法，张江有张江的玩法，中城有中城的玩法，亿达有亿达的玩法，天安也有天安的做法，都不一样，甚至像普洛斯也不一样，普洛斯也是典型的产业地产。
市场很大，大家的做法不一样，现在普洛斯这套做法相对固化，天安的做法也在演变，别的更不用说了，都在变，现在产业是不断变化的态势。
观点地产新媒体：现在中城有多少个项目，主要是什么类型的？
刘爱明：项目有30个，都是专业园区，比如说医疗器械就是医疗器械行业。换一个产业，比如说让我们做汽车园区，我们不会做，所以我们没有汽车园区。
提供不了服务，就做不了，没有优势，除非我认识哪个汽车厂商，我和他的关系非常好，他帮我忙，否则很难做。不懂汽车，又没资源，做个汽车园区没意义，也做不了。
我们的逻辑很简单，会首先想这个行业能不能建立一套服务体系，或者至少有能力、有信心未来把这套服务体系建立起来，让这套服务体系得到客户认可。
再看全国哪个地方适合做医疗器械，哪里适合就去哪里做，并不是每一个城市，每一个区都可以做。顺着产业走，不要用地产的逻辑来做，用地产的逻辑做一开始就不一样。
我们的逻辑是先建立一套服务体系，再看看哪个城市适合去，不适合的就不去，这块地不适合种高粱，你非要去种，请高手来种也不行，施肥种也不行。
观点地产新媒体：中城新产业第一个小镇项目是和碧桂园合作的潼湖小镇，主要负责什么？
刘爱明：我们负责产业，最早是参与产业定位、策划、方案、招商运营，这是一脉相承的，不能割裂开来谈。我现在最烦别人说你帮我招商，如果一栋楼我一开始就没有参与，让我招商我招不了。
和招商运营一样，做万象城、恒隆这类产品，全国没几个城市，没几个地段能够做这样的项目，不可能每一个地段都做万象城。
一开始有招商运营思路，然后去选址，这个万象城和另外一个万象城还是会有点区别，这个地方的特点又是什么？竞争关系是什么？在这里应该是什么样的招商运营策略？定位是什么？定位好了再按照这个速去设计，是什么样思路的楼就长什么样，如何构建竞争力是在这一步，再去设计盖楼。
不能前面都不管就设计，请一个所谓的大师来设计，大师设计也是他自己假设的一个经营思路，但问题大师不管这些，以后是别人来管经营，可能根本不认同大师的经营思路，大师设计的产品对他毫无疑义，甚至是错误的，不值钱。
产业地产最核心的是一开始要有产业，到底是想做产业还是做地产，到底以哪个为主，我经常问这个问题。
其实这说的都是一个问题，你做一件事的出发点在哪里，初心在哪。如果是做产业就一路做产业，一开始就想着产业，就顺着产业这个思路去做。
例如有的产业小镇，先卖住宅，再做产业，大家都想要快速回笼现金，这个也可以理解。但是住宅卖了，做产业的人以后住哪里？你连他们住哪里都不考虑，更不用说他在这里能不能存活。
心里根本没有产业，只是嘴上说说，心里想的就是做地产，快速回笼现金，又是做住宅那套快周转模式，最后客户不买单还是做不出来。
客户安居乐业，安居是基本条件，不能安居怎么乐业？乐业就是让你在这里生意好做，安居就是在这里定居下来，如果你连安居都没有考虑，就希望企业搬进来，税收都交给政府，这基本上是痴人说梦，自己在那里瞎想。
为什么你没有竞争力，是因为客户根本不理你。为什么我们说要去适合的地方去做产业，不适合做的地方就不去做？因为产业规律性很强，凭空制造一个产业也不是不行，但是十年不一定能够做成，政府可以做，规划好了就这样做。
任何一个产业都需要空间，生产需要厂房，人需要住，有生产，有居住，这样就形成了一个产业小镇。
不是从地产的角度考虑问题，做住宅是解决现金流和利润的问题，先赚了再说，这是地产思维。但是从产业角度来说同样要有住宅，要有产业，企业进来总要有地方生产、研发、办公、营销、产品展示等等，企业的人还需要工作生活。
我经常说殊途同归，看起来一样，但是出发点不一样，结果就不一样。
观点地产新媒体：您刚才提到一个实际的问题，因为现金流不回流，整个园区投入的成本也很大。
刘爱明：可以回流，政府也没有说现金不回流，这是个生意模式，做商场现金也回流，这是两个盈利模式。住宅盈利模式好还是商业盈利模式好？我不知道，恒隆市值也上千亿，做房地产的有多少市值上千亿的。
我觉得没有好坏之分，本身是不同的商业模式，做商业就需要长线资金，产业地产也需要长线资金，借短债做长投资本身逻辑就是错的。你选择错误，非要这样做，就是不尊重规律。所以也不是什么人都可以做商场，做商场又想做快速周转，最后会出问题。
恒隆模式好还是万科模式好？这个没办法回答。资本市场的数据有一定的对比性，那是公平的，大家都在一个市场里面交易，都有市值，我认为市值是公平的比较。
恒隆也要想办法解决资金问题，不可能一年做10个商场，他不是这样做的。
观点地产新媒体：中城新产业不同的服务团队会分开？
刘爱明：我们内部有四个团队，针对四个行业，机械行业就有一个compass团队。这个团队一开始不知道叫什么名字，不能叫医疗器械客户服务部，这个名字太土了，如果有同行这样做的，我们也愿意照抄，但是抄不来。
当初在想用什么名字，叫资源整合部太土，客户服务部又容易让人误解。中国人觉得所谓的客服是指主业都做完了，剩下扫尾的工作就是客服部。
客户服务是起点，也是终点，是所有事情的根本，用这个名字容易误解，所以后来取名叫compass，我们对compass准确解读是产业公共服务平台。
观点地产新媒体：四个团队分别是什么？
刘爱明：我们有智能制造、生物医学、航空航天，还有物联网。这四个都是大类，还在演变，这四个大类未来也不一定都做，有的我们发现做不了就不做了，有的行业还会冒出来。比如说材料领域未来会介入多一点，我们最近和中钢在南京合作了新材料的服务平台，围绕这个产业做服务平台。
我们本质上是做产业的公共服务平台，比如说医疗器械服务平台上有什么东西，你能够提供什么服务，大的方面叫技术、资金、人才、市场，提供医疗器械方面的技术服务、金融服务、人才服务、市场服务。
中城强调的文化是深度，希望能够再深一点，往大的方向上说做一个公共服务平台，这是对的，企业欢迎，但是你的服务平台能够提供什么，进一步说是技术、资金、人才、市场，再进一步说什么技术，一直细分。
观点地产新媒体：资金方面，产业地产有没有融资优势，资产证券化会不会做？
刘爱明：中国还没有放开，持有资产未来总要退出，不能说没有工具就阻碍这个业务的发展。
普洛斯做物流地产可以做得很好，他有REITs，否则哪有那么多钱持有物业，所以必须靠REITs，把资产证券化，这是一个好的方向。
我们现在也呼吁这个政策尽快出来，这样中国有一半的资产就盘活了。
观点地产新媒体：中城新产业怎么解决融资和现金问题？
刘爱明：这都是根据每一个项目来做的，本身我们有自有资金，也有部分现金流回笼，按照自己的能力去持有项目。
这仅仅是我们的一个模式，我们和碧桂园、华润合作做小镇项目，我们是小股东，但是小镇里面的产业可以得到支持，严格来说我们对应的只是一部分权益在里面，不是我们自持，是项目公司自持。
资金很难一概而论，因为每一个项目有不同的解决方案。不管怎么样，现金肯定是问题，所以我们希望要有REITs出来，不然大家会用一些歪招、怪招变相解决现金问题，最后做得四不象。
有了REITs以后，中国很多商场可以做得比现在更好，公寓也可以做得比现在好。
商业的本质是不能散卖，只能整体经营，不要违背这个规律，如果违背就是另外一个结果。
观点地产新媒体：中城的盈利点在哪里？是服务收入还是什么？
刘爱明：服务体系很难盈利，能够盈利当然非常好，产业的服务是一个低频个性化服务，不是标准产品，你的技术和别的企业技术不一样，本身很难盈利。
对我们来说，服务就是成本，盈利需要结合不同的产品，比如说和碧桂园、华润这类大企业合作开发小镇，靠的是服务能力。如果我们没有服务能力，他们为什么选择和我们合作？又不缺我们那点钱，缺的是服务能力。
租园区经营也是利用我们的服务能力，用这个能力换一个个产品。因为有这个服务体系，也许我的项目租得比别人好一点，我们就可以赚钱。传统园区赚钱不容易，我们利用服务能力把租金提高点，出租率满一点，这样就能够赚钱。
还有一块我们正在做，提供完全操心服务，也不是租赁关系，而是租运关系，大家一起租，一起运营，这属于操心，不是租赁关系。未来也有可能演变，比如说做会展，做得好可以赚钱，企业愿意来参加你的会议、论坛和展览，没有这个能力谁愿意来？
还有大家说的VC投资也是赚钱的，比如说医疗器械做得这么深，一些好企业我们可以投资，这也可以赚钱。这些用的都是这个能力，核心能力就这一个，只是用这个能力做很多款产品出来，每一个产品投入不一样，盈利也不一样，但是用都是服务能力。
为什么说中城的模式没有固化？因为还在不断演变，现在小镇产品相对成熟点，租赁经营是个产品，在运营的面积有上百万平方米。
还有纯运营的项目，我们叫操心模式，有点类似于酒店管理公司的模式，现在这个项目只签了两三单，要做到一定规模，比如说做到两三百万平方米，这个模式才能相对固化。
会展才开始做，VC投资也才开始投，都还没有固化下来，最后解决盈利问题，最后这个模式才称之为模式。
观点地产新媒体：中城有个产品叫天集社，具体是做什么的？上面都中城的合作企业？
刘爱明：都有，很多是我们的客户，有的是这个行业企业，也不一定是我们园区的，他需要这个服务就可以在上面，这是个开放的平台。
天集社我们从去年年底开始做，这个产品的落地是围绕着智能硬件行业市场方面的服务展开，看起来它是个供应链整合平台。
对于企业来说，因为产业有链条，上游把产品卖给下游，这些市场行为是整个产业链条的整合。你把东西卖给我，我把成品卖给他，最后都卖给华为变成手机。
一款款的服务产品最后以APP、研究院等形式落地，构筑服务体系。现在我们有两款产品比较成熟，未来会接着演变，能力越强大，赚钱就越容易。
举个例子，现在大家做产业地产，很多人说盈利模式是科技投资，这个事是很难，科技投资比产业地产难多。
谁说投资能够赚钱？科技投资本身是风险投资，玩的就是风险，投房地产风险小多了，投科技企业风险很大。这个问题会演变成你有什么本事做科技投资就能赚钱，这个问题大家都没有往深的地方谈。
张江是上市公司，做科技投资是赚钱的，为什么张江可以赚钱，别人做不赚钱？
什么样的企业才能进张江？有很多门槛，一般企业张江根本看不上，在进去之前张江就有很多专家把控，投的企业都是好的。就像考上清华以后再让你去考别的学校，你成绩肯定不会太差。你没什么考上清华，随便找个人让他考，这个很难做到，逻辑不一样。
为什么说孵化器模式没有盈利模式？太难做了。有的企业说它的盈利模式是做创投，创投比做孵化器难一万倍。所以做创投的人做孵化器是对的，做孵化器的人没办法做创投。
投资能够赚钱，介入一个行业很深了，有极强的判断能力，有信息来源，才有可能投资成功。为什么好的互联网企业都在BAT呢？因为企业肯定先去找ABT这些大企业，找你干什么？你连马云都没找到，说明你的产品有问题。
未来服务体系构筑得很深，做创投有可能赚钱，服务体系越强大做创投越容易赚钱，服务体系不强大，投资就很难赚钱，只能靠想象。
观点地产新媒体：您创业四年了，这四年有什么心路历程？从第一年到现在，思想上和想法有什么改变？
刘爱明：我倒没什么太多改变，一开始就认得很准，一路都讲窄门，我觉得没有比窄门更准确的说法。因为选择这条路很清楚，也很难走。
一家小民营企业提出服务中国制造业转型，这简直是个不知天高地厚的行为，自己都做不好，还要服务整个行业，所以很难。
几年做下来有一些感受，第一，得到的比付出的多。因为做这个事的人比较少，真正在做，但也才刚开始做，别人就对你有极大的认同，因为这个事你真的做了，别人还以为你嘴上说说，你真正做了后别人就觉得你不一样。
坦白说，付出是一个过程，四年前完全是嘴上说，真正开始做这件事也是三年前开始，一步步做下来。两年前，没有像样的产品，今年我们有一堆产品，上海的园区出来了，深圳的园区出来了，天集社也出来了，研究院也出来了，北斗园区也出来了，这些项目都做得很深了。
第二个，每一天做的事都没有荒废，我们过得很充实。
我前面说的服务能力，这是你赚钱的能力。我们经常说左右手要分开，左右手不能混在一起。对于腾讯来说一只手是微信，一只手是游戏，游戏是赚钱的，微信是服务。
服务能力方面，我们每天都在往上面加东西，把服务能力做得更满，我觉得这样做很踏实，每天做的事没有荒废，让我们具备更强的客户服务能力。
反过来说，这是让我们构建更强的核心竞争力，或者是更强的壁垒，把门槛越做越高，我们每天都在做这事，我也很欣慰，没有荒废一天，每天都做得很充实。
观点地产新媒体：您提到了很多次恒隆，是不是有对标恒隆的意思？
刘爱明：确实有这样的想法，我的创业理念就是这个——做产业界的恒隆、万象城。
为什么经常提恒隆、万象城，人家两个商场就上千亿的市值。现在靠卖住宅卖到上千亿的市值很难，也不是说不可能，但是比我这条路还难。
