来源：《投资时报》
文｜《投资时报》记者 贺雷
今年一季度，房地产市场的颓势依然延续，尤其是定位于二三线城市的房企，今年一季度的业绩表现非常不乐观。
总部位于河北的荣盛房地产发展股份有限公司（简称：荣盛发展，股票代码：002146），今年一季度业绩下滑幅度较大。根据克而瑞发布的《2015年一季度中国房地产企业销售TOP100》显示，荣盛发展2015年一季度销售额仅为24.5亿元，而2014年同期的销售额为45.7亿元，同比下降了46.4%。
荣盛发展2015年第一季度业绩报告显示，其今年一季度归属上市公司股东净利润为2.98亿元，同比下降两成。房市的新政和宽松货币政策，尚未对荣盛发展的业绩提升起到明显促进作用。
对于一季度荣盛发展的业绩表现，其董事长耿建明在2014年度业绩说明会上表示：“公司所处的二三线城市市场复苏晚于一线城市，加之一季度推盘量有所下降，导致销售额有所下降。但是随着政策的出台，市场逐渐企稳向好，公司的推盘量也将稳步增加。因此可以肯定地说，今年的销售业绩将会好于去年。”
不过对于上半年的业绩表现，荣盛发展管理层还是表现谨慎，在其一季度报告中，对于归属上市公司净利润同比变动幅度的预测，他们给出了-30%至0%的区间，并表示：“2015年1-6月公司可结算项目减少，结算收入及利润较上年同期有一定幅度下降。”
综合来看，荣盛发展仍然寄希望于今年下半年房地产市场的整体复苏。但与其销售压力并行的，是其逐年增加的融资压力。如果荣盛发展的再融资进度低于预期，销售表现受到不同城市市场影响难以明显回升的话，荣盛发展的营运风险系数将会激增。
注重速度 融资催生快增长
荣盛发展是过去8年成长最快的中国房地产企业之一。它于2007年在深圳证券交易所上市，当时总资产只有23亿多，利润总额2.64亿，而至2014年年底，其总资产增长了31.6倍至758亿元，利润总额增长了16倍至45亿元，其总资产的年度复合增长率超过54%，利润总额的年度复合增长率超过42%。可见，规模和速度是荣盛发展过去8年最看重的发展指标。
在上市之初，荣盛发展就确立了自己独特的市场定位：立足于京津冀环渤海地区和长三角区域有发展潜力的中等城市，稳步涉足风险较小的大城市，有选择地兼顾发展较快的小城市。为了避免与当时实力强、规模大的房地产开发商竞争，荣盛发展战略性的舍弃了经济发达的一线城市，在中小城市寻找自己的机会。
荣盛发展认为，当时的中小城市具有总体数量多、发展潜力大、房地产项目开发周期短、整体开发水平较低等特点，正好适合其“善借鉴、精运用”的专长。当时，河北廊坊、安徽蚌埠、江苏南京、江苏徐州、河北沧州、河北邯郸和山东聊城成为荣盛发展主要的布局城市。
时至今日，荣盛发展依然在坚持当年的定位，其城市布局几乎都是传统大房企不愿涉足的中小城市，其在廊坊、蚌埠、南京六合区、邯郸、聊城、湛江等地市场占有率均稳居前列，具有一定影响力。
与此市场定位相配合的，荣盛发展采用了高周转、低成本的运营模式，这也成为荣盛发展的显著特点。过去8年，荣盛发展的平均存货周转率达到了0.36，平均存货周转天数为1022天，也就是说其每个项目平均不到3年时间便能售罄，其整体营运效率甚至远超过“招保万金”四家名企。
在中等城市开发房地产，荣盛发展的定价能力并不算强，过去8年其平均销售毛利率为35.78%，品牌优势并不明显，与“招保万金”历史上经常超过40%以上的毛利率相比，还是相形见绌。但是其高周转和低成本的模式使得资产的利用效率非常高，其净资产收益率平均高达26%，平均净利润率达到16.53%，在房地产企业中属于非常能赚钱的企业之一。
但是，强大的赚钱能力在规模扩张的需求下，并没有转化为赚取现金的能力，企业经营效率虽高，但几乎年年“供血不足”。过去8年，除了2009年，其经营活动现金流净额取得了2.59亿元之外，其他年份其经营活动现金流净额全都为负，也就是说过去7个年份，荣盛发展只能依靠融资活动来“补血”。
2014年底荣盛发展经营活动所产生的现金流净额为-16.6亿元，为弥补资金缺口，其利用银行贷款、与非银行金融机构合作以及股东委托借款等方式，全年实现融资总额高达189.80亿元，是其年度销售回款总额的76%多。可以说，荣盛发展的规模扩张具有一定程度的“融资依赖”。
资金压力大 短期债涨幅明显
2015年一季度，荣盛发展的负债率还在持续上升。据其2015年一季度财报显示，荣盛发展的有息负债率为30%，较2014 年年底上升4 个百分点；净负债率为163%，较2014 年年底上升34 个百分点，自2014年年初开始，其负债率一直在增加。
2015年一季度，荣盛发展的短期借款余额114.6亿元，比年初数76.8亿元增长49.28%，其财报解释说，主要原因是报告期一年内短期借款增加。
目前，荣盛发展一年以内到期负债及短期借款合计192.5 亿元，远高于在手的现金65.41 亿元，现金对1 年内到期的长短期负债的覆盖比例仅34%，而且还有77亿的以工程款为主的应付账款要付，可以说荣盛发展的短期资金压力处于高位。
根据其一季度财报，荣盛发展除去预收款项之外的一年内到期的负债总计为341.2亿元，除去手头现金后还有276.5亿元，也就是说其今年的销售回款必须超过280亿元才能平衡短期债务的现金支出，这个销售额度与去年基本持平，而要维持其正常的项目运营和拿地扩张，荣盛发展必须继续融资。
事实上，荣盛发展在融资方面已经开始有大动作。继2014年9月公司启动了49亿元的中期票据后，2015年2月荣盛发展发布公告，拟非公开发行不超4.2亿股股票，发行价格不低于13.58元/股，募资总额不超57亿元，主要投入廊坊花语城、廊坊白鹭岛、沧州锦绣观邸、南京文承熙苑四个地产项目及偿还银行贷款。荣盛发展在公告中强调，此次非公开发行募集资金将主要投向刚性需求、首次改善性商品房。
之后，荣盛发展于4月7日召开第五届董事会第七次会议，审议通过了《关于公司面向合格投资者公开发行公司债券的议案》，此次发行公司债券拟募集总额不超过人民币60亿元资金，用于偿还公司借款和补充营运资金。其公告称，本次发行的公司债券为固定利率债券，期限不超过7年（含7年），可以为单一期限品种，也可以是多种期限的混合品种。
综合而言，荣盛发展需要通过“借长还短”的方式，来改善其资本结构。未来荣盛发展的资金面状况能否改善，不仅依赖于自身的销售状况，而且更加取决于非公开增发融资和企业债融资的实际进展，所以荣盛发展今年同时面临着销售与融资的两大风险。
经营效率回落 强化战略布局
自去年以来，中国房地产市场一直疲软，定位于二三线城市的荣盛发展在经营效率上也受到市况影响。
根据其2014年年报，荣盛发展去年实现营业收入231.19亿元，同比增长20.59%，营业利润44.91亿元，同比增长10.10%，总资产757.92亿元，同比增长27.58％；归属于上市公司股东的所有者权益138.88亿元，同比增长26.73％，净资产收益率达到26.08%。而2013年，上述增长率和收益率数据分别为42.9%、47.44%、46.74%、34.11％、30.51%。同期比较，荣盛发展虽然在逆势中取得增长，其受整体行情影响，效率的回落还是非常明显。
同时，其存货状况也不容乐观。2014年底，其存货量高达520亿元，同比增长了32%，同时其存货周转率为0.34，较2013年0.38已经下降明显。虽然其定位于刚需和首改需求的产品，但是其销售周转也明显受到大环境的影响。
对于目前的状况，耿建明也有清醒的认识，对于企业净资产收益率的下降，他解释道：“首先是伴随着公司的持续成长，净资产规模在不断增大；其次是公司业务调整，周转率有所下降，周转周期相对变长；第三是受房地产市场调整的影响，房价下降，行业毛利率摊薄。”
2015年一季度，荣盛发展的销售额更是出现同比大幅下滑。根据克而瑞发布的《2015年一季度中国房地产企业销售TOP100》显示，荣盛发展2015年一季度销售额仅为24.5亿元，而2014年同期的销售额为45.7亿元，同比下降近半。
耿建明也坦言，荣盛发展“部分区域市场销售压力较大，去化速度较低，给公司带来了一定的困难。但随着政策的向好和需求的释放，加上自身的努力，我们相信上述困难会逐渐改善。”
为此，荣盛发展明确表示，他们会在继续围绕京津冀、长三角两个战略区域，坚持二三线市场定位，以刚需和首次改善为主的产品定位，做精做优高周转、低成本的传统优势的基础上，加大对京津冀区域的市场拓展力度，增加该区域的项目数量和比例。
国泰君安的研报认为：“京津冀一体化可能的大力投资，将带来京津冀区域内的偏三线城市、北京辐射圈内的中小型城市快速的发展。可能的基建投资、产业落地都将带给京津冀圈内的核心企业荣盛发展新的机遇。”
2014年，荣盛发展在整体谨慎拿地的前提下，加大了对京津冀的市场布局，2014年在霸州市、香河县、廊坊市区等地购得土地1539 亩，通过签订合作协议等方式初步锁定廊坊新兴产业示范区、香河县、永清县的三个项目共计1.35 万亩。荣盛发展方面表示，这将使其在京津冀协同发展过程中赢得更好发展奠定坚实的基础。
耿建明在2014年业绩说明会上表示：“京津冀一体化对京津冀三地的人民是一件大事、好事，三地的企业或多或少都会受益于此，而公司所处的地域和所处的房地产行业的受益将会更加明显。随着一体化的加速推进，产业和人口的转移将会进一步加快；同时，伴随交通基础设施的一体化，通信、医疗、保险、金融的一体化，将会使在北京工作的大部分北漂选择到北京附近地区投资、置业，这些都将为我们公司的发展带来良好的机遇。”
除了增加在京津冀区域的战略布局，荣盛发展同时主动适应房地产市场新趋势，调整产业结构，延伸业务链，进行多元化布局。
根据其年报，在旅游地产方面，其先后取得黄山太平湖、秦皇岛一杯澜、神农架龙降坪等项目，拓展旅游项目储备26.39万平方米。2014年，黄山、秦皇岛项目已经产生了2.47亿元的销售额；商业地产方面，其经营也取得成效，沧州荣盛国际购物广场2014年10月25日成功试营业，开业当日客流量达到28万人次。南京时代广场热销3.03亿元，廊坊格林时代广场、石家庄荣盛城市广场、唐山未来城项目正在加快推进；另外，设计公司、物业公司、实业公司、酒店公司、基金公司、商管公司在内的各项辅业也实现综合发展。
荣盛发展董秘陈金海认为，房地产市场和中国经济一样进入了“新常态”，短期来看，市场处于震荡筑底的过程，但是行业政策不断趋好，公司面临着复杂的行业环境。公司将按照年度经营计划，巩固主业，做大辅业，培育新的增长点，实现公司的持续、稳定发展。
广发证券的研究报告认为：“作为深耕京津冀的龙头房企，将充分享受京津冀一体化的发展红利，一旦此次定增实施成功，将会为公司未来规模高增长奠定基础，同时涉足商业旅游等领域也为公司提供了更广的发展空间。”
但无论京津冀还是多元化，这些战略布局更多具有长期意义，短期内荣盛发展无论从销售现状还是资金压力无疑都面临着一定的风险。对于荣盛发展具体的发展优势、策略和规划，记者致电致函其董秘处，截至发稿尚未得到回复。
（完）
