降息对于二三线地产股而言可用久旱逢甘霖来形容，中小房企前期已累积较多涨幅，后续可将视野聚焦在转型的个股上。
理财周报研究调查实验室研究员
徐佳/文
央行降息事件的持续发酵兴奋了房贷者，也兴奋了被低迷的房价压制太久的地产市场。相较于之前各地限购令的松绑以及认贷不认房政策的出台，降息政策无疑给整个市场的火焰又添新柴，而这一把火究竟燃烧了多少二级市场的地产股的激情？
诚然，诸如万科、保利这样的大佬还没有看到太多的波动迹象，而不那么招摇的二三线地产股恐怕已有不少尝到了宏观政策的甜头。事实上，地产界的整体回暖在整个11月已经有了迹象，根据中金公司观察的地产数据显示，11月17日至23日，17个城市合计成交面积408.5万平米，环比上升3.6%；价格指数环比上升0.9%至192.7；十五大城市新增可售面积519.0万平方米，环比上升52.9%。
二三线地产看转型，
华夏幸福3年涨16倍
降息究竟带来了什么？国泰基金地产基金经理表示“对开发商而言，直接降低融资成本。三季报上市开发商整体净负债率高达120%，达历史高点，资金改善可有先缓解高杠杆状况。对购房者而言，直接降低购房成本，并改变购房人对未来的预期。调整后中长期贷款利率6.15%,相当于之前的9.2折。20年期100万商贷，等额本息，新基准利率7251元，每月省234元。”面对市场预期，该人士还做出了自己的判断，“中小房企前期已累积较多涨幅，后续可将视野聚焦在转型的个股上。”
无疑，华夏幸福正属于这一类型。今年四月，从2月的谷底爬上28.24元之后，再无可圈可点的表现。直到11月初，才有了复苏的迹象，同时迎来了一波强势的涨幅。11月24日更是领涨整个二三线地产股，到达33.94元的高点。
截至2014年11月28日，华夏幸福股价从2011年4月份的2元左右（前复权）涨至最新的35.45元，涨幅逾1600%。
长期深耕京津冀板块的华夏幸福(600340.SH)，也属“沪港通”主题中产业新城唯一标的。多重主题的叠加，势必为投资者带来利好的行情。目前公司事业版图遍及大北京区域和泛上海区域以及沈阳城市群，在全国重点区域的战略布局初见雏形。公司通过“加速聚焦大北京，夯实发展龙头地位”、“加速做大环上海，巩固提升市场地位”、“开拓沈阳城市群，复制产业新城模式”等进行产业促进和资源整合而取得快速成长。
除此之外，布局通用航空是公司又一个值得关注的亮点。11月中旬，公司间接全资子公司拟与北京通用航空有限公司、山东通用航空服务有限公司、湖北蔚蓝国际航空学校有限公司、上海捷德航空技术有限公司及北京华商创想科技有限公司建立“中国通用航空企业联盟”并签署《战略合作框架协议》。
来自安信证券的分析师给出的数据显示，2013年中国在通用航空运营企业、机场数量和飞行员数量分别是美国的18.9%、1.25%和5.9%。美国通用航空年产值1500亿美元，对GDP的贡献率接近1%。而中国通用航空产业产值仅60亿元。而根据《国务院关于促进民航业发展若干意见》提出的通航发展目标，到2020年通用航空飞行总量达200万小时，年均增长19%，可以预见未来我国通用航空发展空间巨大。面对这一广阔市场，华夏幸福运用产业联盟新方法打造产业集群，切入通用航空价值链核心环节。
盘点公司的财务状况，同样交出了一份不错的业绩表现。截至三季度末公司的资产负债率为83.76%同比下降了6.54%。从三季度的贷款情况看，虽然贷款185.02亿元，同比增长66.16%，但同期公司的货币为161.30亿元，同比增长也较好为60.87%，公司的资金状况仍良好。另外期末公司的预收款为432.96亿元，同比增长32.89%，为公司后期的业绩释放保持一个很好的基础。
地产暖冬慢慢来
面对终于到来的地产暖冬，上述国泰基金地产研究员表示，降息可以用久旱逢甘霖来形容。历史上，降息周期中，地产板块都是跑赢大盘。而广发证券的分析师则表示，降息对于住房成交面积的提振作用立竿见影、效果显著；对于房价的影响有滞后、但是影响持续时间较长，通常在降息3~6个月后，房价同比增速由负转正，并且同比正增长的持续时间均超过了12个月。
上实发展(600748.SH)是又一家近期在二级市场表现不俗的二三线地产股。其实，从今年下半年开始，公司的股价就开始不紧不慢地向上攀升，当然，真正的高潮还是从11月初开始的。11月14日更是出现了9.44%的涨幅，并最终在11月25日锁定了11.09元的历史性高价位。这一上涨趋势不仅源于宏观政策的利好，也与公司的近期频繁动作有关。
2014年11月17日公告,公司于2014年11月13日联合福建省泉州丰盛集团有限公司通过竞买方式竞得杭州“余政储出〔2014〕46号”地块,价格为91,906万元人民币。该地块位于杭州市余杭区良渚街道,良渚金汇南路南,北六路东。地块规划可建设用地59,640平方米,规划容积率2.0-2.3,用地性质为商住用地。据悉，公司将在杭州市余杭区设立项目公司,用于经营开发上述地块项目,注册资本为1,000万元人民币。其中上实城发出资460万元人民币,占46%股权;上海瑞陟出资50万,占5%股权;丰盛集团出资490万元人民币,占49%股权。项目公司将由上实城发负责运营。
与上实发展布局二三线地块有着异曲同工之处的广宇发展(000537.SZ)2014年10月13日公告,公司控股子公司-重庆鲁能开发(集团)有限公司参与了重庆市国有建设用地使用权挂牌出让竞拍事宜,以挂牌价人民币57061万元取得编号为“渝北区两路组团F分区F51-1、F46-2号宗地”的国有建设用地使用权,并与重庆市国土资源局签订上述地块的《成交确认书》。重庆鲁能立足大西南,依托雄厚资金实力,以城市运营商的角色积极投身西部大开发,积极参与西部城市基础设施建设,协助推动新城开发与建设,并进行房地产开发。该土地使用权的成功竞得,有利于缓解重庆鲁能开发土地储备不足的情况,有利于公司进一步拓展主营业务,推动公司可持续发展。
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