【兴证地产】菏泽取消“限售”点评：关注边际变化，持续推荐地产股
事件：
12月14日，菏泽发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展》的通知：取消了“本地居民2年限售，非本地居民3年限售”的规定；降低商品房预售资金监管额度，对优质企业不再监管，对其他企业最低可放宽到监管额度的10%。
点评：
菏泽土拍及销售市场双降温，政策边际变化利于市场平稳发展。今年菏泽土拍市场明显降温，截止2018年11月共出现了12宗土地流拍，流拍比率达到7.5%，而过往每年仅有1宗土地流拍，流拍率仅有1%。销售市场方面，三季度以来，商品房成交明显降温，2018年三季度成交面积为15.52万平方米，较二季度下降了52%，较一季度下降了70%。菏泽“限售”政策出台于2017年11月6日，当时出台背景是，继7月山东省政府发布加强调控的通知后，山东共17个城市相继出台了调控政策。
上轮周期中，一些地方的政政策边际变化也是相对领先的。2014年4月25日，南宁市率先限购松绑，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭，可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。随后2014年6月20日，呼和浩特完全取消限购，呼和浩特市公布《关于切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见》的通知，提出居民购买商品住房（含二套住房）在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明。此后，济南、海口、杭州、温州、宁波、合肥、厦门、无锡、西安、沈阳、武汉、南京、天津、乌鲁木齐等41个城市陆续取消限购。截至2014年9月底，全国超过80%的限购城市已经松绑。
关注行业变化！近期变化持续：1）整体信贷增长主要依靠居民部门，10月、11月表现更加明显。其中，11月居民新增贷款占比52.5%，而10月份占比更是高达80.9%。而企业贷款同比减少；2）中粮地产重大资产重组方案获批，从被否到重获批文，共41天，而前后方案无大变化；3）首套房按揭利率24个月以来首次停涨，11月全国首套房利率5.71%；4）12月5日，国家发改委发文，支持优质企业通过直接融资，增强企业债券服务实体经济，等等；5）中央政治局会议未提及房地产调控；6）月底人大常委会审议内容不包括房产税；7）山东菏泽取消限售制度。
经济下行，信用创造看地产，这是一切变化的核心。我们此前在深度报告六和居民杠杆率系列报告中反复强调，经济增长中枢下行后，几乎所有经济体维持经济增长的必要的信用扩张，主要需要依靠房地产。因此阶段三个难以改变的长期趋势，企业融资需求下降、金融自由化、风险偏好下降。我们所研究的美国、日本、韩国、加拿大、澳大利亚等主要经济体均是如此。
投资建议：居民杠杆率趋势难以改变，主要经济体信用扩张主体大概率是房地产，尤其是经济增长中枢下行后，长期看好一二线城市基本面。持续推荐新城控股、万科a、绿地控股、保利地产、招商蛇口，受益标的还有华夏幸福。
风险提示：货币政策大幅收紧。
