原标题 【招商机械·行业深度】旧改方向确立，电梯及停车设备显著受益—老旧小区改造专题
来源 招商证券
摘要
老旧小区改造是既有效扩大内需，又可以完善民生工程的方向，也将是2020年投资主旋律之一。老旧小区改造加速，电梯、停车设备均有望显著受益：①电梯：依托企稳的住宅需求叠加高基数带来的高更新需求，行业拐点已在19年确立，老楼加装电梯打开增长天花板，开启新一轮景气周期，强烈推荐弹性品种康力电梯，建议关注上海机电、广日股份；②停车设备：行业仍处于成长期，也是旧改重要投资方向之一，城市停车改造正迎来需求和政策双春风，设备厂商大幅受益，参照日本经验立体停车设备有20年复合增长接近20%的黄金时期，考虑到行业增长的空间、龙头公司进入快速增长通道及标的的稀缺性，强烈推荐五洋停车。
扩内需、补短板，老旧小区改造是今投资主旋律之一。4月3日住建部会议强调：积极扩大住房和城乡建设领域有效投资，抓好棚户区改造、政策性租赁住房建设和城镇老旧小区改造，进一步完善支持政策，同时鼓励房地产开发企业参与老旧小区改造，此前国务院提前下发一定规模地方政府专项债券，并将用途增加了老旧小区改造领域。电梯和停车设备都是旧改重要方向。
加装电梯本就是刚性需求，解决日益提高的老龄化率，与老旧小区日趋落后的公共设施之间的矛盾。我国一个愈发突出的问题在于：生活在老旧住宅的居民正是现阶段进入老年化的代表，老人日常出行极其不便，旧楼加装电梯逐渐成为迫切需求。如今旧楼加装电梯最大的问题在于没有形成良好的盈利模式，资金没有形成闭环，各方利益瓜葛过多，但国家已经出台多政策鼓励加装推进，包括上海、北京等地加大补贴力度，单台电梯补贴原则不超过20-25万（价格约40-50万）。后续有望继续出台利好政策，鼓励形成良性的盈利模式。全国上报需要改造的城镇老旧小区有17万个，以西安实地数据推演，至少需要安装204万部电梯，加装电梯市场广阔，强烈推荐弹性品种康力电梯。
立体停车设备则有望缓解停车难问题，解决日益增长的汽车消费，与老旧小区落后时代的停车配套之间的矛盾。在政策鼓励下，停车行业虽然经历了4年多的发展，但新建的停车场绝大部分是出行停车位，增加交通拥堵压力，没有解决现有车辆基本停车问题，主要原因在于居民区需求尚未真正破题。后续有望继续出台相关政策支持产业化建设，包括土地、资金、执法等各个方面。停车设备行业仍处于成长期，城市停车改造正引来需求和政策双春风，设备厂商大幅受益，参照日本经验立体停车设备有20年复合增长接近20%的黄金时期，同时向头部企业集中的可能性比较大，看好智能停车产业方向，旧改有望为停车设备带来两千亿增量市场，强烈推荐稀缺标的五洋停车。
无论是加装电梯，还是配套停车位，都是困难重重，究其原因，主要是尚未形成良好的盈利模式，资金未形成闭环，社会资本进入。这也将是国家后续出台政策的主要方向，如今上海率先出台新政策鼓励加装电梯，北京率先试验电梯租赁“海淀模式”，深圳率先尝试适当放宽报备标准，并投资大量公共停车库。我们有理由相信，随着我国人口老龄化问题、停车难问题的凸显，各地推进旧楼加装新梯、配套停车设备只会是大趋势，属于民生工程。目前进展缓慢是由于刚开始推进，居民需要时间接受，流程也需要完善，后续随着示范地区的模式逐渐取得成果，其他大中城市将会很快跟进，并向周边二三线城市辐射，打开广阔空间。
风险提示：（1）缺乏合理盈利模式，社会资本未有效进入；（2）房地产需求不及预期；（3）政策推进不及预期。
一、电梯+停车设备，显著受益老旧小区改造
扩内需、补短板，老旧小区改造是近两年投资主旋律之一。4月3日住建部强调：积极扩大住房和城乡建设领域有效投资和消费。抓好棚户区改造、政策性租赁住房建设和城镇老旧小区改造，进一步完善支持政策，鼓励房地产开发企业参与老旧小区改造等。此前3月31日，国务院常务会议决定，在做好前期已下达专项债券限额发行使用工作的基础上，抓紧按程序再提前下达一定规模的地方政府专项债券。资金投向上，除继续重点用于国务院常务会议确定的重大基础设施项目建设外，新增城镇老旧小区改造领域，适当提高用于符合条件的重大项目资本金的比例，进一步带动社会资本加大投入。
老旧小区改造分为3类：①基础类：包括地下管网、小区道路等，主要由政府出资；②提升类：包括加装电梯、内外墙保温、智能停车库，主要由业主出资，所以推行难度较大；③完善类，包括养老医疗服务、体育文化设施，主要由政府和社会出资。配套停车库和加装电梯归类到提升类中，但加装电梯本质上也含有基础类的属性，因为老龄化严重，应算入民生工程，这也是地方政府不断加强补贴力度的原因：
（1）加装电梯本就是刚性需求，解决日益提高的老龄化率，与老旧小区日趋落后的公共设施之间的矛盾。上世纪八九十年代城市兴建大量住宅，由于当时受经济发展水平所限，大多无电梯设施，直到2000年后由于政策要求，建成的7层以上住宅才100%装有电梯。目前我国一个愈发突出的问题在于：生活在这些老旧住宅的居民正是现阶段进入老年化的代表，如深圳某老楼12户平均年龄64岁，老人日常出行极其不便，老楼加装电梯逐渐成为迫切需求。
（2）立体停车设备则有望缓解停车难问题，解决日益增长的汽车消费，与老旧小区落后时代的停车配套之间的矛盾。截至2019年6月，我国机动车保有量达3.4亿辆，停车位缺口高达6500万个，机动车保有率日益提升，停车压力也在逐年增加，这一问题在兴建时缺乏有效规划的老旧小区尤为严重。而老旧小区往往缺乏有效土地空间，立体停车设备相比于传统停车场优势凸显：传统停车场停50辆车需要1650平方米；而塔式立体停车只需50平方米。过去几年停车设备市场推广不利主要原因在于法规不完善而非需求不足，现多地政府对车位予以补贴政策，多渠道推动机械停车市场发展。
政府多次强调老旧小区改造重要性，并积极出台配套管理政策。18年写入政府工作报告，各地纷纷给出配套政策。早在6月19日，李克强总理在国务院常务会议上提出“部署推进城镇老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件；确定提前完成农村电网改造升级任务的措施，助力乡村振兴”。2018年加装电梯正式写入政府工作报告：要完善区域发展政策，推进基本公共服务均等化，逐步缩小城乡区域发展差距，把各地比较优势和潜力充分发挥出来。明确提出有序推进城中村、老旧小区改造，完善配套设施，鼓励有条件的加装电梯。9月4日总理再次强调“补短板、惠民生、增后劲”。国务院常务会议部署精准施策加大力度做好“六稳”工作；确定加快地方政府专项债券发行使用的措施，带动有效投资支持补短板扩内需。将专项债可用作项目资本金范围明确为符合上述重点投向的重大基础设施领域。强调要着眼“补短板、惠民生、增后劲”，进一步扩大有效投资，今年限额内地方政府专项债券要确保9月底前全部发行完毕，10月底前全部拨付到项目上，督促各地尽快形成实物工作量。
19年开始全面推进城镇老旧小区改造工作。19年初多部门联合印发了《进一步优化供给推动消费平稳增长促进形成强大国内市场的实施方案》。方案提出将加快推进老旧小区和老年家庭适老化改造。有条件的地方可对老旧小区加装电梯、无障碍通道等方面进行补贴，以调动市场积极性。随后全国人大二次会议中国务院再次将加装电梯写入政府工作报告，明确表示城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，支持加装电梯，健全无障碍通道等生活服务设施。19年7月1日国新办吹风会上，住房和城乡建设部副部长黄艳表示，住建部会同发展改革委、财政部印发《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，全面推进城镇老旧小区改造。将摸排全国城镇老旧小区基本情况，因地制宜提出改造内容和标准，推动地方创新改造方式和资金筹措机制，并鼓励有条件地区配建公共活动场地、停车场。老旧小区改造政策贯穿全年，体现政府对旧改势在必行。
但我们也应该意识到，无论是加装电梯，还是配套停车位，都是困难重重，究其原因，主要是尚未形成良好的盈利模式，资金未形成闭环，社会资本进入。我们有理由相信，这也将是国家后续出台政策的主要方向，如今上海率先出台新政策鼓励加装电梯，北京率先试验电梯租赁“海淀模式”，深圳率先尝试适当放宽报备标准，并投资大量公共停车库。我们有理由相信，随着我国人口老龄化问题、停车难问题的凸显，各地推进旧楼加装新梯、配套停车设备只会是大趋势，属于民生工程。目前进展缓慢是由于刚开始推进，居民需要时间接受，流程也需要完善，后续随着示范地区的模式逐渐取得成果，其他大中城市将会很快跟进，并向周边二三线城市辐射，打开广阔空间。
二、加装电梯——老龄化率提升下的大趋势
2.1老龄化问题日趋严峻，加装电梯是必然趋势
随着老龄化问题日期凸显，加装电梯逐渐成为迫切需求。上世纪八九十年代城市兴建大量住宅，由于当时受经济发展水平所限，大多无电梯设施，直到2000年后由于政策要求，建成的7层以上住宅才100%装有电梯。目前我国一个愈发突出的问题在于：生活在这些2000年以前老旧住宅的居民正是现阶段进入老年化的代表，截至2019年底，我国65周岁及以上人口约1.76亿人，占总人口的12.6%，老人日常出行极其不便，老楼加装电梯逐渐成为迫切需求。
即使加装电梯是大势所趋，但实际实施中仍困难重重。目前老楼加装电梯的主要流程包括四步，即协调业主意愿、签约电梯公司、报建审批和施工安装。四步中每一步骤的推进都存在一定难点。以上海为例：上海是我国最早进入老龄化社会的城市，截至2018年底，上海市户籍老年人口已达503.28万，占户籍总人口的34.4%，预计2020年60岁以上户籍老年人口达530余万，老龄化程度将达到36%。许多老人，尤其是中心城区居民，居住的住房主要是在 20 世纪建成的多层旧住宅（几乎都未设置电梯）。2011年开始上海就出台政策鼓励老楼加装新梯，但截止2019年实际加装的电梯数量十分有限，主要原因有四：
（1）协调住户意见难度大。①加装电梯对于一、二楼低层住户或将带来遮光、挡风、有噪音、私密性受影响、进出局部不畅等诸多问题，甚至可能对房屋市值带来负面影响；②有一部分住户是青年人，对加装电梯兴趣不高，③老楼加装电梯还存在一个特殊情况—很多居民是租户，房东将房子出租后，并不特别关心老楼是否加装电梯，即便加装电梯后房租会上涨；④最为关键的是潜在的“一票否决”，尽管理论规定“三分之二以上同意即可执行”，但实际推进中仍倾向全体同意。据了解18年开始上海部分老旧小区居委会组建专业小组，协调住户意见，配合政策推行，因此18年下半年以来加装进度大大提升，有一定积极效果。
（2）审批流程繁琐。大部分老旧多层住宅小区，多由工作单位修建分配，居民们只局限于使用权，进行电梯的加装需要通过工作单位的审核。但由于电梯加装手续繁琐，很多工作单位不愿意受理。针对这一问题，上海部分地区设立“片区专员制”，有专人帮助和指导市民办理申报手续以及和工作单位沟通，除去涉及安全、规范强制性等必要的流程，简化冗余流程，提高审批效率。
（3）现场条件多限制。如部分老旧小区建造标准不高，建筑物之间的间距、日照采光通风、消防通道等本就捉襟见肘，在建筑物外部再设立钢架电梯井，会造成间距等难以满足消防的强制性要求。新增电梯通常需要下挖电梯地坑 1.5 米深，在某些小区里难以调和原有地下管、线、沼气池位置等之间的矛盾，使得方案不可行或者工程量过大，造价过高；另外还有一些楼房年代较早或存在质量瑕疵，难以通过结构抗震检测鉴定，不能满足加装电梯的基本质量要求。为此各家电梯公司都针对性地分析老旧小区推出产品，特点是楼层低、住户不多，可以研发尺寸相对较小的特型电梯。目前已经有企业开发出了浅地坑电梯，只需要下挖 0.2m深地坑。遇到老旧楼房不符合加装外挂式电梯的情况，还可以选择楼道代步器或坐椅式电梯等“另类电梯”，此类电梯有改造程度小、费用低、工期快等优点，座椅式电梯费用仅十五六万元，楼道代步器更为便宜，且在一个单元安装快至 3 天即能完成。
（4）资金问题。多层住宅楼层不高，因此若仅考虑电梯设备的购置与安装，费用并不太高，一般每部在 20万元以内。不过旧住宅楼的内部一般没有预留电梯位置，常规做法是选择在外墙架设钢结构，安装电梯井；同时还可能牵涉到小区的各类管、线改造，电力增容；或许还面临老旧楼房的结构鉴定、抗震加固等必须的技术措施。各项费用合计后，一部电梯的全部费用会达到40万-60万元，没有补助的情况下，资金压力较大，而目前多地均推出配套补贴政策，政府专项补贴最高可达20-25万/台，极大减轻居民压力，有益于加装电梯政策推进。
示范区提高补贴力度、出台政策，力图破局，实质性推动加装电梯进度。2018年政府工作报告后，全国旧楼加装电梯热潮兴起，绝大部分省份出台了旧楼加装电梯政策指引，详细指出了旧楼加装电梯的技术要求，更有地方精简了旧楼加装电梯的程序，出台了旧楼加装电梯的补贴措施：上海最高补贴24万/台，且成立旧楼加装服务中心，提供“一站式”高标准服务；广州旧楼加装数量全国第一，各地补贴5-25万/台不等；济南补贴16-22万元/台，浙江补贴15-20万/台。通过政府补贴，有效分担了住户压力，提升居民加装意愿，未来有望取得显著效果。
2.2加装带来百万电梯需求，由一二线城市向周边辐射
全国老楼加装电梯需求至少200万部，空间广阔。根据2016年西安市老科协组织开展的“既有住宅加装电梯”专题调研结果：西安市主城区范围内2000年以前的住宅小区有405个，1540万平方米，22.7万户，其中近40%居民为老年人，有的小区甚至达到60%。考虑到部分小区已安装电梯，按照22.7万户的30%计算，计划加装电梯约68100户，按照七层楼房每个单元14户安装一部电梯计算，最少需要安装4864部电梯。以西安实地数据推演，1980-2000年中国新增小区住宅建筑面积为80.35亿平，全国上报需要改造的城镇老旧小区有17万个，则至少需要安装204万部电梯，加装电梯市场广阔。
区域上看，一二线城市率先推进，未来有望向周边辐射。主要城市广州、南京、武汉、西安、成都等均有市场需求，如广州上世纪八九十年代建造了大量7层以上的无电梯住宅楼；武汉十层以下装电梯的楼占比很小，根据调查数据武汉6层以上10层以下无电梯住宅楼有5000多栋，住有100万人，其中65岁以上的老年人在85%左右。刚性需求推动下，各地区积极完成旧楼加装任务，其中尤其以广州加装力度最大，目前广州市累计审批老旧住宅加装电梯许可达4156宗，其中已建成1984宗，惠及居民43万余人，全国首家旧楼加装服务中心就诞生在广州。老楼加装电梯会从一二线城市率先推行，并逐步向周围“辐射”。
各大电梯企业积极进驻加装市场，政策引导下，逐步完成加装规划是大概率事件。据调研了解，18年全国老旧小区完成加装电梯1万台，19年继续加快，估计在2-3万台以上。①上海三菱：积极投入老房加装这一民生工程，积极探索并推出“一站式加装电梯服务”。至19年底，上海三菱电梯争取在全国范围推出30家一站式服务中心。18年上海三菱电梯完成老房加装电梯3000台，2019年该业务的增长超过30%；②日立：加装改造业务也快速攀升，已占出货量的5-10%，并且趋势加快；③康力电梯：全资子公司“幸福加梯”现阶段以单梯销售、一体化工程双重业务模式面向市场，开发代理商体系，通过自主工程、合作开发项目，在北京、承德、济南等多地，开展建设有幸福加梯样板梯工程，并新推出面向存量建筑旧楼电梯市场的改造电梯选型产品。我们认为，在“经济补短板”政策推动下，逐步完成加装规划是大概率事件，各大电梯企业也将显著受益。
2.3更新需求托底，电梯行业面向千亿市场
2000年后随着城镇化速度加快，电梯保有量快速提升，如今已超过600万台。渗透率继续提高+高基数更新需求可为行业增长提供动力。2011-2018 年中国电梯保有量逐年增加，且增长率均保持在10%以上，但增长速度放缓：根据国家质检总局数据，截至 2018 年底国内电梯注册总量达到 627.83 万台。未来电梯行业的发展前景广阔，主要体现在两个方面：其一，从建筑存量看，城镇化和老龄化推动存量建筑进行电梯更新与加装；其二，从建筑增量看，电梯已经成为新建房屋的标配。
虽然我国电梯的保有量很大，但人均保有量只有世界平均数的1/3。韩国人均电梯保有量140台/万人、欧洲平均水平105台/万人，而2018年中国人均电梯保有量仅48台/万人，中国城镇人口人均电梯保有量也只有84台/万人，随着城市化率提升及人均电梯保有量提升，中国新梯市场需求远未触顶。
电梯的下游主要是以住宅需求（包括老楼加装新梯）为主，占比达到60-70%，其次是更新需求、基建需求及出口，主要就是这四大部分。我们通过定量测算电梯的需求，发现电梯的新增需求呈现稳步上升的态势，更新需求增速逐渐上升，每年均超过20%，增长明显快于新增需求。2020/2021年的市场需求分别为95万、105万台，以年复合10%增速增长，市场空间分别为1907亿、2099亿。
2.4强烈推荐弹性品种康力电梯，建议关注上海机电、广日股份
电梯行业拐点得到确立，盈利能力边际修复，在老楼加装电梯推升下，本轮景气度至少维持2-3年：
①市场格局明显好转，随着行业出清，价格止住跌势有望回升。近年来“无序竞争、打价格战”的情况愈演愈烈，部分中小企业由于缺乏长远的发展战略规划，往往忽视了供应链的管理和控制，而着眼于单纯的价格竞争，使得这些电梯企业没有形成研发、生产、销售的良性循环。很多电梯企业缺乏上游电梯零部件生产的技术和条件，行业下行使得盈利空间进一步压缩，同时对上游大型电梯零部件供应商的议价能力也较弱，从而更加减弱了这些电梯企业的技术创新能力，形成了恶性循环。18年行业整体毛利率、净利率创下历年新低，即使是行业巨头也陷入“低谷阵痛期”，中小企业情况更严峻，近百家企业倒闭或转型，而落后产能的出清，一定程度改善了行业经营情况，也推动行业格局继续转好。产业内调研了解，19年上半年行业价格已经普遍止住跌势。
②原材料价格压力有所减缓。电梯各种部件可分为安全件、关键件、通用件、标准件。其中标准件商品主要指钢板、角铁、开关、风扇、玻璃、标准件和配件，装潢用材料等。钢材占总成本的20%以上，用于生产电梯轿厢、层门、导轨等零部件。电梯所消耗的钢材品种很多，主要有钢板、型钢、钢丝、钢轨、不锈钢，等等。其中，优特钢占很大比重。如不锈钢主要应用在电梯的轿厢装潢、天花板、轿门和厅门、门套、楼层显示器和操纵盘、扶手和扶梯的裙板、内外盖板、梯级、出入口端盖板、扶梯外装饰包裹。因此钢材的价格浮动钢材价格波动能够一定程度上影响电梯整机生产企业成本，从而影响到电梯行业的采购成本和盈利水平，该影响可从各大电梯生产的企业的毛利率中体现。2015年，钢铁行业持续低位徘徊，钢价指数创1997 年以来最低， 2016年钢价仍将处于筑底阶段，2017 年受供给侧改革影响，上游钢材价格大幅上涨，19年初至今已逐渐回落稳定。
③随着大量中小企业的退出以及落后产能的淘汰，目前电梯行业集中度高，龙头企业占据大量销量带来的规模效应，将导致企业成本显著降低，盈利能力边际改善明显。电梯行业具有产品标准化程度高的特点，表现为规模效应凸显，在同一条产线、同样固定资产投入下，产量越高，单体制造成本就越低。
（1）强烈推荐弹性品种康力电梯
康力电梯主营产品为电梯、扶梯，同时提供电梯安装与维护服务，是中国唯一名列全球前十的电梯品牌，内资电梯龙头。19年营业收入36.63亿元，同比增长18.48%，归母净利润2.52亿元，同比增长1518.28%。公司全年实现电梯销量2.2万台，同比增长25.4%，均价10.2元/台，同比下降0.2%，扶梯销量3821台，同比下降14.4%，均价17.5万元/台，同比增长+11.4%。电梯与扶梯合计销量2.6万台，同比增长17.4%，优于行业平均12.8%的增速。
毛利率大幅提升，盈利能力显著修复：19年公司平均毛利率29.69%，同比提升3.86pct，主要由于受益下游竣工和更新需求，19年电梯行业拐点确立，行业全年销量同比增长12.8%，带来显著规模效应，同时原材料价格保持稳定。19年海外市场开拓见成效，品牌附加值提高，海外销售毛利率同比上升7.74pct。
公司执行订单持续增长。截止19年末，公司正在执行的有效订单为59.43亿元（未包括中标但未收到定金的城际铁路联络线北京新机场段、苏州市轨道交通5号线等中标金额共计3.67亿元），在手订单规模较上年同期末有约5%的提升。公司抓住国家重点建设的高峰，积极参与市场投标，19年在高铁和城轨方面累计中标多个公共交通领域电、扶梯项目，合计金额5.08亿元。
公司积极布局旧楼加装电梯民生工程。康力全资子公司“幸福加梯”现阶段以单梯销售、一体化工程双重业务模式面向市场。19年“幸福加梯”品牌、方案、服务全方位提升，推出三款标准化产品，满足多数楼宇加装需求。同时公司与陕建金牛合作设立合资企业，依托陕建集团内部电梯配套及地区市场优势，加快推进实施地区营销开拓。
继续强烈推荐康力电梯，维持“强烈推荐-A”评级。“规模效应+格局好转”带来的盈利修复仍将持续，2020年老旧小区改造是重要扩内需方向，电梯行业是主要受益行业之一，打开增长天花板，有望开启新一轮行业景气周期，目前最大风险来自成本端（钢材、稀土价格）。19年已为电梯行业业绩转折之年，而未来几年更新需求+老旧小区改造将拉长景气周期，预计康力电梯20-21年净利润为3.66亿/4.26亿，对应PE为19倍/16倍，维持“强烈推荐-A”评级。
（2）建议关注上海机电、广日股份
上海机电拥有三菱品牌，头部企业有望显著受益加装电梯红利。上海机电控股子公司上海三菱电梯是国内电梯龙头品牌，凭借三菱电机在高端电梯方面的技术优势和品牌优势具备强劲的竞争实力。2016年上海三菱电梯积极参与深圳住宅小区老旧电梯更新改造这一民生工程，迄今为止已为深圳住宅小区更新了近700台老旧电梯，2019年在当地政府惠民政策的激励下，深圳旧梯改造市场将继续保持增长趋势，旧梯改造数量同比增幅超过50%。19年营业收入211亿元，同比增长4.16%；归母净利润10.8亿元，同比下降16.74%。
广日股份拥有日立、广日两大电梯品牌。广日股份已形成电梯整机制造、电梯零部件生产及物流服务三大业务板块为主的产业一体化经营格局，是华南最大电梯生产厂商。根据业绩快报，19年公司归母净利润约4亿元，同比增加约198%，其中联营企业日立电梯19年确认的投资收益较去年同期增加约1亿元；扣非归母净利润约3.75亿元，同比增加600%。
三、停车设备——解决“停车难”的重要方式
3.1立体停车设备：旧改主要投资方向之一
老旧小区改造另一个主要方向是立体停车设备。立体停车设备则有望缓解停车难问题，解决日益增长的汽车消费，与老旧小区落后时代的停车配套之间的矛盾。截至2019年6月，我国机动车保有量达3.4亿辆，停车位缺口高达6500万个，机动车保有率日益提升，停车压力也在逐年增加，这一问题在兴建时缺乏有效规划的老旧小区尤为严重。而老旧小区往往缺乏有效土地空间，立体停车设备相比于传统停车场优势凸显：传统停车场停50辆车需要1650平方米；而塔式立体停车只需50平方米。过去几年停车设备市场推广不利主要原因在于法规不完善而非需求不足，现多地政府对车位予以补贴政策，多渠道推动机械停车市场发展。
3.2产业扩张困难重重，政策落地有望推进
我国的机械停车产业刚处起步阶段，发展尚有执法力度不到位、土地批复受限、投资周期较长、消防问题、盈利模式不清晰等障碍。
1、存量土地性质约束性使停车场建设受限
一方面，城市用地资源的紧缺使得停车场建设受限。另一方面，《城市用地分类与规划建设用地标准》规定了不同区域、不同等级规模城市各类用地单项指标标准，要建设停车场必须要符合“停车场用地”性质。从城市用地规划来看，中心城区规划都是写字楼、商场、小区为主，没有为城市公共停车场建设预留足够的用地面积。老旧小区、老旧工业厂房建设停车场需要占用绿化用地、工业工地，不符合用地性质要求。
2、机械式车库成本高，投资停车场回收周期长
根据企业调研数据，机械式停车位建设成本高，半自动化设备单个车库成本在1.5-2.5万之间，全自动化设备成本在5-12万之间。机械式车库成本高，需要政府的资金补贴以减少社会资本投资的风险。另外，城市土地资源日益紧张，土地使用成本高，受利益的驱使，社会资本大多会选择投资房地产、商业等投资回报较高的设施，而停车设施建设投资规模大、资金回收周期较长，投资回报率较相对较低，需要政府优惠政策的引导。
3、前期政策未完善，规划、报建、消防等审批难通过
前几年全国范围内的立体停车设备项目推广非常不流畅，主要原因不是因为没有市场需求，而且是相关法规不完善，项目申报时从规划局申请、住建局报批、消防局审核等流程未能顺利通过。
4、车位缺乏产权，盈利模式缺乏产业化基础
停车设施属于房地产配套，无法进入市场转让与买卖。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，颁发房屋所有权证书，地上建筑（如停车楼）可以办理产权，可进行转让、抵押和再融资，但是单个车位不可以办理产权进行买卖。
自2015年起，我国停车产业相关政策红利集中爆发。2015年，七部委联合下发《关于加强城市停车设施建设的指导意见》（发改基础[2015]1788号），首次将吸引社会资本、推进停车产业化纳入国家层面；2016年国家发改委印发《加快城市停车场建设近期工作要点与任务分工》（发改基础[2016]159号），明确指引了各部门分工；《关于进一步完善城市停车场规划建设及用地政策的通知》（建城[2016]193号）、《关于进一步完善机动车停放服务收费政策的指导意见》（发改价格[2015]2975号）、《城市停车场建设专项债券发行指引》的通知（发改办财金[2015]818号）等文件相继出台，分别从土地、收费、融资等方面保障停车产业的发展。
目前各省市在条件允许的情况下都在加速推进城市停车设施补短板的规划。比如去年6月深圳推出的《深圳市停车设施建设-专项规划（2018-2020年）》，计划投资206.02亿元，新建共11.88万个停车位，至2020年分别推进1）政府投资建设181个公共停车场项目提供约7.12万个泊位；2）“千”个老旧居住（小）区停车扩容工程，社会资本推介1157个有停车设施建设需求的老旧居住（小）区，优先实施建设条件较好、建设需求迫切的147个老旧居住（小）区停车项目，提供约3.11万个泊位；3）“万”个路边停车泊位，3个路边停车项目约1.65万个路边临时停车泊位；4）“互联网+”智慧停车实施6个停车信息化项目。
在政策鼓励下，虽然停车行业经历了4年多的发展，但新建的停车场绝大部分是出行停车位，增加交通拥堵压力，没有解决现有车辆基本停车问题，与政策初衷不一致。主要原因在于虽然正在搭建停车产业化路径，但缺少土地分层和产权界定两个支柱，也缺乏严格执法这一前提条件，停车泊位没有实现价格、价值的回归，投资没有收益。居民区尚未真正破题。后续有望继续出台相关政策支持产业化建设，包括土地、资金、执法等各个方面。停车设备行业仍处于成长期，城市停车改造正引来需求和政策双春风，设备厂商大幅受益，参照日本经验立体停车设备有20年复合增长接近20%的黄金时期，同时向头部企业集中的可能性比较大，老旧小区改造有望为停车设备提供新动力，尤其看好智能停车产业方向。
3.3旧改带来千亿增量市场
从人均汽车保有量提升、泊位需求大幅增加以及立体停车设备渗透率提升角度来看，立体停车设备市场空间广阔：
（1）尽管在过去二十年我国汽车工业得到了长足的发展，但同发达国家相比，我国千人汽车保有量仍然处于较低水平。根据商务部统计，截至2018年底我国千人汽车保有量仅约为172辆，而美国千人汽车保有量超800辆，日本、法国、意大利等发达国家千人汽车保有量为500-700辆，我国与发达国家仍有较大差距。未来随着我国经济的发展和人民对生活质量要求的日益提高，我国汽车保有量仍有望继续增长。
（2）从2009年开始全国停车泊位的数量持续增长，从2009年的17.1万个增长到2018年的86.5万个，CARG达19.8%。尽管如此，2018年我国汽车保有量增加3400万辆同比增长10.5%，新增停车位86.5万个，同比增长6.7%，停车泊位的增长相对汽车保有量来说只是杯水车薪。根据前瞻产业研究院的报告，从产品结构看，目前传统停车场建设规模仍占接近90%的市场份额，新型的机械式停车场的建设虽一片火热，但整体市场占比仅2%-3%左右，还处于发展很初期的阶段。
（3）城市繁荣发展带来城市的交通和环境问题，交通拥堵和停车困难，目前在中国沿海及主要大城市、超大城市停车都是非常艰难的问题。目前我国大城市小汽车与停车位的平均比例约为1：0.8，中小城市约为1：0.5，而发达国家的水平约为1：1.3，截止19年6月，我国停车位缺口超过6500万个，全国约1/6的小区停车位明显不足，而立体停车设备则是有效的解决方案之一，若以立体停车设备单位设备建设（不包含投资运营项目和EPC项目的设计施工等费用）价格为2万/个进行保守估计，（2018年公开招标中占比60%以上的升降横移均价为2.00万，其中二层均价1.54万元，三层均价2.12万元，四层均价2.94万元，五层均价3.77万元），单单是19年的缺口即对应超过万亿的理论需求空间。
旧小区改造带来的停车设备需求，面向2000亿市场空间。以深圳实地数据推演，深圳计划解决147个老旧小区停车难问题，加装3.11万个泊位，平均每个小区211个泊位需求；全国上报需要改造的城镇老旧小区有17万个，假设30%小区迫切需要加装立体停车设备。那么全国共需要1076万个泊位，平均泊位设备价格按照2万（不算土建），面向2000亿市场空间。
3.4强烈推荐行业稀缺标的五洋停车
停车设备获得资质的企业有636家。2003年到2010年为机械式停车设备行业处于起步发展阶段，增速缓慢。7年增加了约100家企业。自2010年后，行业进入快速增长期，特别是2015年国家七部委出台停车产业化政策后，吸引了一大批机械制造加工企业加入到这个行业，增长幅度较大。到2018年，已有600多家同比增长10.7%。截至2019年2月取得机械式停车设备制造许可资质的企业已达636家。
资质分化严重。目前这636家企业仅有7家拥有9项资质，根据MRCPO分析，截止2018年底，636家取得制造资质的企业中，近70%机械式停车设备制造企业只拥有一种或两种资质，而各类资质中还有层数的要求，以资质最多的升降横移类（548家）来看，升降横移类资质内目前包含十五种层数，最低二层，最高三十五层。其中二层为入门级层数，六层为企业数量最多的层数。548家资质企业中，363家企业可做六层升降横移车库，占比66.2%，达到7层为104家，8层就仅剩下50家。因而这个行业，并不是获得资质就等同于一样的技术水平，设备的层数和设计还是有很大的难度。越高的层数，机械运动涉及升降点位、控制点位是指数级往上，很容易出故障，难度很大。
就立体停车设备而言，第一梯队竞争稳定。按中标项目数量来看市占率第一的西子停车总部位于杭州，华东市场占其业务的45%左右；通过并购伟创和天辰的五洋停车，伟创收入占停车业务的60%左右，以深圳为大本营市占率为行业第二，但深圳伟创在大项目上有较强优势，中标金额数总量预计与西子不相上下；深圳怡丰自动化并没有上市，据了解业务规模为第一梯度企业规模一半左右（非官方数据）。随后还有航天汇信、唐山通宝等优秀企业。据城市停车统计，2018年市场公开招标的1238条中标项目共由183家设备企业获得，其中江苏中标企业最多，其次是山东、广东、浙江、上海。从企业中标项目数量来看，杭州西子中标57个，在所有企业中遥遥领先，其次为深圳怡丰和唐山通吧，分别中标29、26个。另外深圳伟创、江苏金冠全年中标数目都在20个以上。
五洋停车已经完成“伟创+天辰”产业布局：
深圳伟创自动化成立于1993年，立足智能制造、致力于提供自动化控制系统与信息系统集成解决方案。在工业机器人、自动化柔性生产线、机械式停车设备物流及仓储自动化成套设备等方面已经形成一系列较为成熟且具有自主品牌、自主知识产权的产品，是目前国内最大的智能制造设备商之一。
伟创以科研立业，拥有专利100多项，发明专利17项，自动化控制软件著作权20项；研发中心拥有专业技术人员近200名。19年伟创新落成东莞常平生产基地，新增立体车库生产能力40000套/每年，至此拥有五大生产基地，占地面积超过30万平方米。
2018年伟创自动化收入6.03亿元，其中机器人自动化生产线1.73亿元、立体车库4.3亿元。2017年机械式立体停车设备行业上报销售额147亿元，以此估算伟创市占率约为3%。2019H1伟创自动化营业收入3.15亿元同比增长28.6%，净利润4500万同比增长25%，营业收入占五洋停车营收的56.6%。
山东天辰智能成立于2011年，2016年挂牌新三板，专业从事机械式立体停车设备的研发、生产、销售，并同时为客户提供车库安装、保养等一体化服务。早在2016年就完成了10层垂直升降类梳齿交换式停车设备的研发、技术实力雄厚，2017年被五洋停车收购并表。
2018年天辰智能营业收入2.08亿元同比增长38.7%，净利润4000万元同比增长114.1%，市场占有率约为1.5%。2019H1天辰营业收入1.16亿元同比增长50.6%、净利润1775万元同比增长185.8%，净利润增速远高于同期营收，规模效应快速显现。
从2018年机械式停车设备招标情况看，深圳伟创、杭州西子、深圳怡丰、唐山通宝、山东天辰是规模较大的公司。其中18年杭州西子、深圳伟创和山东天辰中标数量分别为57、22和15个；从中标金额看，中标金额前十位的项目中深圳伟创夺得1.35亿元，占比28%，杭州西子获得3197万元，占比6.6%，而2017年中标前十位金额中深圳伟创仅占10.4%，杭州西子占比达到21%。
通过收购伟创和天辰，五洋停车市占率约为4.7%，仅次于西子停车5.3%，成为行业第二大立体停车设备企业。西子停车目前处于IPO申报中，因而五洋成为上市公司中的稀缺标的！
五洋停车优势在于：
1）五洋核心技术+丰富的应用案例。伟创及天辰深耕立体停车设备多年，在核心技术方面明显领先于行业，同时通过时间的积累已经有众多的应用项目及业绩先例，公司拥有露天10层垂直循环接近10年应用案例。
2）优异的加工能力。立体停车设备作为非标产品的生产能力难以管控，单次批量很小，然而五洋停车设备生产加工费用占比低于2%。如何在设计的过程中让它便于生产，是生产工艺上的壁垒。升降横移五洋目前可以做到80%左右的标准化，基本要3个工人就可以完成生产，而行业中有很多企业仍处于复杂加工阶段。
3）生产基地有区域优势。五洋停车制造目前拥有东莞、合肥、徐州和山东四个生产基地可以协调，订单也有协调从而提高公司整体的效率，从销售费用来看，产品运输费大概约占0.5%-1%，在行业有明显优势。
2018年五洋停车确立了以获取停车资源为发展业务的关键点，公司的停车资源包含三大块。
1）维保类停车资源，通过设备的销售来扩大制造相关的维保业务规模。公司向业主销售设备及提供维护保养服务（质保期后），价格在20-30元/车位。目前五洋集团管理30万个车位，截止2019年上半年已经有4万个车位超过质保期进入维保收费，估计今年可过盈亏平衡点开始盈利，净利率可达30%。此类业务也可以转包给市场第三方，但维保业务需要资质门槛，一般业主都会找回原厂商进行维修。2018年五洋通过与当地合作伙伴成立合资公司，福建南平、江西南昌、云南昆明、辽宁沈阳、江西抚州等城市停车项目先后落地，是投资建设运营一体化的重点代表。
2）权益类停车资源，通过对停车场投资来扩大规模。权益类停车业务公司将通过购买车位权益资质来完成。目前行业中核心参与者为互联网企业，而五洋比互联网企业的优势的为强劲的线下实力，五洋目前负责维保的团队全国有100多人。长安停车主要是普通停车位，有一小部分机械车位；
3）联盟类停车资源，通过使用公司的智慧停车云平台来扩大规模。五洋主要通过复制应用自己成熟的停车管理系统及能力来进行业务分层。
拓展停车场策略主次分明。1）轻重资产结合，经营时间长回报率高的资产卖断经营权，用平台技术参与管理社会的其他停车资源；2）以点带面，重资产的城市为立足点，通过租赁联盟开拓其他城市的资源；3）增值服务，扩大增值服务项目，比如公司目前的停车场基本都配套解决了新能源车充电的需求，车主可以通过APP随时跟踪充电情况。
强烈推荐五洋停车。城市停车改造正引来需求和政策双春风，设备厂商大幅受益，参照日本经验机械停车设备有20年复合增长接近20%的黄金时期，看好五洋作为龙头企业依仗技术实力、丰富案例及先发优势分享高速增长的红利，停车业务收入占比60%以上，考虑到行业增长的空间、龙头公司进入快速增长通道及标的的稀缺性，强烈推荐！
风险提示：
（1）缺乏合理盈利模式，社会资本未有效进入：如今尚未形成合理盈利模式，社会资本难以进入，仅靠政策推动难以实施；
（2）房地产需求不及预期：电梯和停车设备主要下游仍是住宅房地产，存在投资放缓导致需求减少的风险；
（3）政策推进不及预期：存在政策出台及推进不及预期的风险。
