观点网讯：2026年，仲量联行发布《重塑标准，前瞻未来——新评价体系下上海超甲级办公楼引领市场复苏》，正式提出融合“开发+运营”双重视角的“3+5”办公楼综合评价体系。
该体系中，“3”指硬件设施、区位交通、配套服务；“5”指人本体验、资管调适、片区驱动、低碳可持续、数智化。仲量联行评估咨询服务部认为，“3+5”体系揭示了市场分化的本质：硬件是入场券，运营才是护城河。
仲量联行认为，当前上海办公楼市场仍处于深度调整期，整体市场租金仍面临下行压力，同时市场分化态势进一步凸显。
白皮书数据显示，2026年上半年，普通甲级办公楼仍有超过半数项目租金处于下行通道，而近七成超甲级项目租金企稳或上涨。未来五年“超甲级”办公楼租金年均复合增长率预计达到约6%。
白皮书显示，超甲级办公楼空置率长期基本维持在5%-10%区间，2026年上半年为12.6%，仍显著低于普通甲级，差距超过10个百分点。
截至2026年二季度，过去一年上海办公楼搬迁类租赁成交中，带有升级型需求的成交占比达到76%。在迁入超甲级办公楼的租赁交易中，升级型需求占比高达94%，近八成租户由普通甲级办公楼迁出，同时出现部分乙级办公楼租户跨能级向上跃迁。
白皮书显示，93%的受访企业较五年前更加重视员工办公体验，80%重视生活方式配套，67%希望项目提供更丰富的社交体验。同时，76%的受访企业表示有意愿参与乃至牵头组织片区产业生态活动。
98%的受访企业倾向与楼宇业主建立长期稳定的合作关系，91%将楼宇软硬件持续迭代和物业服务支持列为最重要的合作基础条件，78%将优质产业租户圈层视为维系长期租赁关系的关键要素。
仲量联行调研显示，98%的企业明确认为，未来办公楼需前置布局高标准数字化硬件基础设施；81%的租户预计未来五年AI将嵌入其日常工作流程。
绿色认证方面，上海甲级办公楼中，仅完成设计建造阶段绿色认证的项目占比约44%，具备运营阶段绿色管理认证的项目占比约27%，而实现全周期认证的项目仅占11%。愿意与业主开展节能降碳合作的租户占比已由2023年的39%提升至63%，另有24%的租户愿意了解协同减碳路径。
具备多自营业态协同运营能力的标杆综合体，2026年二季度租金相对板块均值溢价可达32%。具备优质差异化配套且拥有精细化运营能力的项目，租金相较所在板块平均租金长期保持约15%-20%的溢价，在整体租金下行周期中，溢价幅度进一步扩大。
在评估方法层面，仲量联行评估咨询服务部提出，在DCF模型中引入“品质溢价系数”，对运营维度领先的“超甲级”项目赋予更高长期租金增长预期，对缺乏运营深度的普通甲级项目下调租金增长假设。
仲量联行提出，CapRate的选择应体现“运营风险溢价”的收窄或扩大，超甲级资产适用更低CapRate，普通甲级资产应适当提高风险溢价。
仲量联行建议将运营维度纳入并购或抵押评估的核心审查清单，并核查多业态联动运营记录、租户因综合体配套而续租的占比作为溢价支撑依据。
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