（来源：地产局座）
粉丝提问：
大表哥好，前几天路过奥森公园旁一个楼盘，叫作大湖公馆，一看就是豪宅范，面积也都是大户型，感觉小区很高大上，但是我看价格却挺便宜，单价6万多点，和一些刚需盘价格差不多。
这个小区能买吗？有没有什么坑？
大表哥回答：
先说结论，不建议买，里面确实有坑。里面的坑主要是涉及到一套房子有两三个房产证。一来占购房资格，二来契税高。
接下来再说原因。
大户公馆是万达集团在北京开发的一个楼盘，具体位置在奥森公园北园的北出口外一点。
万达作为曾经的地产十强，在北京开发的纯住宅其实很少，就这一个。其他的主要是万达广场，也就是商业。
在建国路上，也就是原万达总部（当然现在已经不属于老王的了，万达总部已经卖了）还有一个万达广场公寓，不过那是40年产权的公寓，不是纯住宅。
作为万达进军北京房地产市场的第一个项目，当时是想走高端路线的，据说王健林挺重视，还专门听过这个楼盘的规划汇报，说是要把大湖公馆打造成北京的豪宅标杆，把第一炮打响。
从最后的落地来看，确实也对得起豪宅的标准，小区不大，3栋楼，两栋住宅加一个业主会所，外立面通体干挂石材，一楼酒店式精装大厅入户，楼道公区也是精装。
按理说，这样一个高档楼盘，价格应该不便宜，但是大湖公馆时运不好，时间点没赶上。
当时想走豪宅路线，所以面积都设计得比较大，180平米的两居，240平米、260平米，以及300多平米的3+1。（那个1是保姆房，有独立卫生间。）
这明显就是豪宅的面积段和户型设计。
但是在给有关部门报建的时候，赶上2006年北京出台7090政策。就是要求所有小区一刀切，90平米以下的小户型，必须占70%。
前期设计已经完成，而且定位就是大面积豪宅，不能搞成小户型，于是万达就想了一个办法，那就是把两套或者三套房合在一起。
比如260平米的一套三居，申请办理三个房产证。这样既满足了面积大，又符合7090政策。
万达当时之所以敢这么做，是因为2006年那会北京还没限购，所以不存在占用购房指标的问题，就是在买的时候，手续复杂一些，一套房要签三份合同，然后第二套和第三套的契税高一些。
当时这么操作，也没什么，对于买大湖公馆这样的豪宅业主而言，契税都是小事，房子够大，够豪才是关键。
但是后来北京楼市经历了2009和2010年的大涨之后，出于调控需要，北京在2011年开始执行限购，外地人五年社保才能买，本地家庭也限制购房套数。
这时候大湖公馆这种一套房三个房产证就尴尬了，因为它要占三个购房指标，当时北京的购房指标多稀缺啊，这种一套房一次占三个指标，就是极大的浪费。
所以进入二手市场之后，大湖公馆特别不受待见。因此，价格长期低迷。这就是你看到的，大湖公馆单价特别低，作为豪宅只能卖刚需盘的单价的原因。
当然，前面也说了。小区本身品质还是可以的，最大亮点，大表哥认为还是环境好，大湖公馆算是真正建在公园里的房子。
紧挨着景藏健康公园，原本这是个市政公园，应该对外开放的，公园中间是一个超大人工湖，不知道万达是怎么操作的，把小区和公园之间的隔断拆除了，然后大湖公馆就相当于是直接融入公园里了，中间的超大人工湖也变成了小区业主的内湖。
你可以看看这张照片，景观确实挺震撼的。超大人工湖景色很不错，偶尔还能看到天鹅在里面划水。
把市政公园的人工湖变成小区的内湖，据说大湖公馆为此付出的成本就是自己出钱维护这个公园。
大湖公馆的居住环境确实没的说，如果你是不差钱，也不缺购房指标的主，可以考虑。否则一般建议忽略，还是去买那种常规的一房一本的房子更好。
