粉丝提问：
大表哥好，清河的莱圳家园小区，不知道你是否熟悉。
目前我们住在朝阳，媳妇想在海淀买一套房，让孩子在海淀上学，看了一圈之后，预算只能够得着莱圳家园的两居，95平米，总价约710万。
想问问大表哥，这个价格合适？另外，您对莱圳家园这个小区怎么看，能点评点评吗？非常感谢！
大表哥回答：
先说结论，不建议购买。这个小区品质一般，也不太符合你们对学区的核心需求，而且性价比低，你们以710万买95平米的两居，基本就是高位接盘。
接下来来具体分析原因。
先说说小区的优点吧。
第一，位置上，莱圳家园位于海淀的清河板块，距离互联网大厂云集的“中国硅谷”西二旗直线距离4公里。
位于海淀，靠近北京最强科技产业区，高收入人群多，具有强大购买力，这应该是莱圳家园最大的优势。
第二，莱圳家园一共13栋楼，分了南北两个区，南区大一些，小区更完整，北区小一点，建成于2008年到2012年之间，虽然不算新，但是放在遍地老破的海淀北五环附近，也算得上是难得的次新房了。
而且小区基本都是板楼和板塔结合，外立面上，主体贴的小砖，局部刷的防水涂料，容积率还可以，2.3左右，内部绿化尚可。
南区一开始是有水系的，不过现在基本就是个摆设了，水系维护成本太高，一般小区都养不起，后面要么干涸，要么成为臭水沟。
第三个优势是小区临近地铁，8号线的西小口站就在小区东面500米，小区和地铁之间隔着的就是清河热门盘世华龙樾，属于纯正地铁房。
接下来重点说说小区的劣势。
第一个劣势是小区品质真心一般。虽然莱圳家园建于2010年前后，但是由于开发商海欣方舟很小，当时定位也属于刚需盘，所以品质一般。
比如，小区属于半人车分流，外圈走车。外立面用的是小方砖，局部刷的防水漆，脱落掉漆比较明显，由此也可见当初施工质量一般。
同时期的，像它不远处的西二旗的领秀新硅谷，也是类似的用材，但是脱落掉漆的问题就要好很多。
一楼入户大厅和楼内过道装修了，贴了瓷砖，但是整体感觉不高级，呈现出来的效果比较廉价吧。原因嘛，一是2008年那会的审美标准和现在有差距。
二是当时定位就是刚需盘，开发商也不会舍得高成本用料，各方面都很扣成本。像小区绿化也是，绿化率挺高，但是种植的树木这些，一看就属于比较便宜的那树，属于有棵树，种下去就行，也不太关注设计和美感。
第二个劣势是学区一般。大家买海淀，很多人就是为了海淀学籍和学区。但是莱圳家园的学区并不好，小学划片的是育鹰小学，属于海淀二流二类的学校，也就是海淀中等偏下了。
初中是海淀二十中，属于中等学校，不过也不是百分百能上，有派出去的风险。
综上，莱圳家园放在整个北京主城核心，算是很一盘的盘。只是在海淀，所以显得还算中等，当然如果价格便宜合适，也可以考虑。
但关键的问题是现在价格虚高了，就显得性价比不高，至于原因主要是2021年和2022年那会，有一波投资资金进入，把小区房价炒的太高，2023年初的时候，94平米的两居曾经卖过一套，总价980万，折算单价10.5万一平米，这就有点过分了。
10.5万一平米，当时在望京快能够得着橄榄城了，在新北苑润泽公关、华贸城8号院随便买了，但是论品质，莱圳家园比它们可是差了至少两档啊。对比之下，莱圳家园确实炒的过分了，性价比太低。
目前虽然跌到7.5万左右，但是大表哥觉得，并没有跌到位。
按照整个北京的价格体系来看，莱圳家园95平米的两居，如果你在附近上班，有通勤需要，我觉得6.5万一平米，勉强可以考虑。
如果没有通勤需求，就真没必要买，7.5万一平米，现在在海淀和朝阳，可选的比莱圳家园好的小区很多。
（转自：地产局座）
