粉丝提问：
大表哥，我手里有一套国风美唐二期的82平米的两居，2023年初最高能卖580万，当时没卖，这一年多一直在跌，目前有人出价450万，在犹豫要不要卖。
你觉得接下来国风美唐价格会继续跌吗？还是有可能反弹回去？
大表哥回答：
先说结论，如果这套房子不是自住，那么大表哥建议你可以卖掉。
至于原因，主要有两个。
国风美唐这个小区，也算是回龙观板块的一个奇迹楼盘了。当时和金域华府、悦府公园并称回龙观三杰。2023年初金域华府最高卖到八万多一平米，国风美唐和公园悦府卖到7万多一平米。
作为近郊昌平回龙观的房子，最高能卖到7万多一平米，说实话很多老北京人都不相信的，包括大表哥本人也没想到能卖到这么贵。
7万多在朝阳北面和东面，当时都能买到还算不错的次新了，回龙观作为昌平近郊，这个价格说实话大表哥认为是有比较大的泡沫的。
至于为什么能卖到这么高的价格，除了当时楼市大环境比较燥热之外，还有另外两个原因。
一是因为它绑上了海淀的大腿。
那会海淀的次新房，有国风美唐这个品质的，基本都在9万到10万之间，对比之下一路之隔的回龙观的房子，价格直接打7折，于是很多海淀的码农纷纷到回龙观买房。
也就是说回龙观主要享受的是海淀码农购买力的外溢。
二是当时回龙观品质次新很少，缺乏竞争。
在2021年之前，基本就是金域华府、悦府公园、国风美唐三个小区还算是次新、且品质不错的商品房，其他的很多都是各种回迁等政策性老破小、老破大。
很多海淀码农过来，板块内可选择的品质次新房又少，于是大家就盯着这三个小区使劲买，于是把价格炒到很高。高到比朝阳的很多次新都贵。
这就是当年国风美唐、金域华府、公园悦府价格很贵的原因。
但是现在，这两个逻辑都在被打破。
第一，2021年之前，回龙观品质次新少，没啥竞争对手。但是现在不一样了。从2021年开始，昌平在二拨子、朱辛庄、东小口这些紧邻海淀的地方，陆陆续续供应了快10块地，这些房子陆续交付进入二手市场，必定会对国风美唐形成巨大冲击。
别看国风美唐品质不错，那是看和谁比，和2018年之前的小区比，是不错，但如果和2021年之后的新房比，国风美唐又是被碾压的。
第二，国风美唐所在的回龙观，包括这个昌平南，本质都是海淀购买力的外溢。2022年之前，海淀新房供应极少，一年就两三块地。即使有也贼贵，基本都是9万+起步，大家在海淀没得选，所以只能去隔壁的昌平面。
但是从2024年开始，这个趋势开始变了，海淀在土地供应上不再抠抠搜搜，这两年陆续供应了七八块地，而且由于整体北京房价下跌，海淀的新房限价也回到8万多起步了。
一方面昌平南自身供应多，内部竞争激烈，另一方面依赖的海淀也在增加供应，截留一部分购买力，内外双重夹击之下，大表哥认为国风美唐这个接近10年的回龙观的楼盘，接下来的日子不会好过。
所以，现在有人出价450万的话（大表哥觉得出价的这人不懂行情，是个小白），卖掉是比较明智的选择。
（转自：地产局座）
