在很多人的印象中，中海一直以来都是沉稳的工科生。然而今年，中海的市场表现，颇有一种逆势爆发、唯我独尊的既视感。
艳姐在上海切身感受到了中海强大的势能：
今年3月底，中海在上海的顺昌玖里创造了近200亿的开盘热销记录；这几天；顺昌玖里的49套总价约1亿左右的风貌别墅全部售罄；前几天，中海领邸·玖序首开，232套房源居然全部被抢光，劲销超66亿！
在北京，中海也是保持着迅猛态势：
在4月初，中海在北京就安排了5个项目于同一个周末齐开，在如今的市场行情下5盘联动冲刺百亿，展现了惊人的魄力。
要知道的是，中海已经霸榜北京销冠N多年，也在某种程度上说明客户对于中海品牌和产品的认可度，这也是北京中海敢于5盘齐发的底气所在。
然而最近，有点出人意料的是，中海在北京的千万级爆款项目——中海丰和叁號院，陷入了退定风波，而且中海在北京的口碑，今年似乎也遇到了一些挑战和压力。
01
中海的“化危为机”
此次事件的主角，是位于北京丰台区的中海丰和叁號院。全国的读者可能并不熟悉这个项目背景，艳姐在这里简单说一下。
时间倒回到去年10月，北京丰台住宅地块出让，当时吸引了8家国央企参与竞拍，最终中海力压群雄，以54.4亿拿下该地块，住宅楼面价约6.25 万/㎡，溢价率为6.67%，住宅官方指导价为9.2万/㎡。
虽然这个地块看上去是王炸地块，但在当时被很多人称为“毒丸”地块：
因为北京地铁9号线和房山线双线从项目正下方穿过。
双地铁下穿，意味着地上大概率不能盖住宅了；另外地铁的噪音对苛刻的购房者来说，也是一大致命伤。
不过，中海北京公司确实有化危为机的本领。相信两位操盘者——中海发展助理总裁、北部大区总裁付熙嵬以及中海地产北京营销总司马博，对于这个项目的设计、定位、营销，一定做了很多功课，花了很大功夫。
中海最终把项目打造成为了高端大平层项目，中海对于它的定位是——
东方美学藏峰，总部传世豪宅
这已经是中海在北京打造的第5个藏峰系产品，有意思的是，在北京的每个藏峰系产品，都会带有“叁號院”，比如之前大火的甲叁號院，名字一听就非常高大上。
项目推出的时建面约168-262㎡的四居大平层，单套总价最低也要1500万起步，这也注定了项目就是为高净值人群量身定制。
而对于双地铁下穿的痛点，中海北京公司经过一轮轮讨论，最终做出大胆的决定：
在地铁之上，打造面积近万方的私家公园，从下面比标准层平面图可以看到，这个公园位于地块西侧，几乎占了将近地块面积一半的位置，不是某栋楼王的景观带，而是贯穿小区南北，是所有业主的私家公园。
标准层平面图
当大多数项目都在卷装标、卷会所、卷产品审美的时候，中海的这个项目已经直接卷规划，对所有楼盘进行了降维打击。
最终项目呈现的私家公园实景确实非常诱人，这也成为了客户心动想要入手的重要原因。
私家公园实景图
项目在3月底开盘，4月3日，其就在官微发布海报，和大家分享自己热销的喜悦——
首开劲销20.6亿元！
这也给大家营造出了一种项目打造非常成功，项目非常受欢迎的既视感。
02
陷入退定风波
只是事情到这里并没有完。
在享受了短暂的高光时刻后，中海丰和叁號院迎来的是它的尴尬时刻，近期它陷入了退定风波。
一位购房者在知名社交媒体发文直接曝光声称中海丰和叁號院“欺诈客户意向金”，一时间引发业界巨大关注。
图片来源：某社交媒体
事情简单来说是这样的：
购房者B先生，今年3月去看了中海丰和叁號院的房子，案场的销售说房子非常紧俏，需要缴纳意向金才能留房，关键还说了这么一句：
不要随时都可以退。
在销售的软磨硬泡之下，最终B先生缴纳了30万意向金，在当时并没有签署认购书，当时的转账记录备注写的就是意向金。
然后到了3月31日项目开盘，销售说锁定房源就需要签署认购书，并承诺不要可以随时退。
再后来，B先生听说小区下面有地铁通过、有震动，于是就打算退回意向金，再考虑一段时间。只是这个时候，交出去的钱等于是泼出去的水，有去无回。
中海最终的答复让B先生五雷轰顶：“只要签了认购协议，意向金就是自动转成定金，只要转成定金就不可能退。”
B先生无奈只能通过社交媒体吐露自己的委屈和不满。随着时间的推移，在5月29日，B先生收到了一张解约通知：
简单来说就是定金拿不回来了，房子另行卖给其他人。
这里还涉及到诸多细节问题，艳姐在这里就不做展开。艳姐在这里也不对孰是孰非做过多个人评判，后续有关当局自然会做个分辨，合理处置此次事件。
只是站在品牌信任度的角度来说，当初案场销售以及相关工作人员在和购房者沟通的过程中，就应该真诚的把认购相关流程和利害全盘拖出。不应该为了揽客，让客户入局，而对客户有任何相关的隐瞒。
站在购房者的角度来说，买房毕竟是人生大事，应该一字一句认真阅读相关购房合同和文件资料，甚至可以咨询周边的律师和有购房经验的朋友，而不是一味听案场销售的片面之辞。
不过，此次舆情确实不应该出现在超级央企中海的身上。
从中海地产华北区老大付熙嵬、再到营销总司马博、甚至到丰和叁號院项目营销负责人崔雨，或许要好好思考这次舆情危机，以及接下来如何处理购房者心中的愤懑。
03
中海北京的压力
虽然近年来中海在北京的表现非常强劲，但其实近期它也面临着一些压力和挑战。
首先是北京楼市的王座，来了诸位劲敌争夺。
从2018年到2023年，中海地产一直是北京市场的销售冠军。但根据近期克而瑞数据统计显示：2024年1-5月，北京城建和华润置地已经超越中海地产，分别位居第一、第二的位置，中海地产以75.17亿的销售额位居第3的位置。
当然，目前的数据今年1-5月的表现，关键是下半场，中海能否持续发力，进行反超，时间会告诉我们答案。
其次，中海目前手上诸多项目面临一定的去化压力。
实际上，此前就有坊间消息传出中海之前5盘齐发项目销售注水。一位渠道知情人士曾经透露，五个项目的总销售额实际上大约接近50个小目标，注水率也就接近五成而已。
艳姐特地去看了北京市住建委官网，就拿中海丰和叁號院（备案名：中海乾丰嘉苑）为例，截至6月28日，项目已开盘近3个月，已签约11套房源，去化率不到3%，成交均价约8.7万元/㎡，成交金额合计不到2亿元。
当然，豪宅的网签周期会更长一些，可能目前显示的数据和实际相比会有延迟，最终究竟网签多少，我们可以过几个月再来观察一下。
不过在未来，中海丰和叁號院还是面临着不小的去化压力。要知道的是，项目是大户型居多，200㎡以上的户型达到了340套，占比超8成。
在北京市场上，最难卖的户型基本都是200平米以上户型，夯拨郎当加起来总共340套的大户型，已经是整个丰台区过去两年供应的2倍，不得不为项目的去化捏一把汗。
另外，从中海寰宇天下天镜等部分项目的去化情况来看，未来快速去化还是存在一定压力。但艳姐相信凭借中海的营销实力和运作能力，还是能够度过难关
最后，近期中海在北京的项目还是出现了一些客户对于质量问题、减配问题的投诉。
图片来源：领导留言板
说实话，项目布局的多了，难免会出现执行上和管理上的疏漏，导致项目没有达到客户的预期，关键是在问题发生之后，如何直面问题，给到客户满意的答复和解决方案。
04
传奇还将继续
不过，从整体面来看，中海仍然是最为硬核，最有实力穿越周期的房企之一。
去年，中海实现了营收利润双增长，实现收入2025.2亿，同比上升12.3%；归母净利润为256.1亿，同比上升10.1%。尤其是在一线及核心二线城市市场，中海表现非常亮眼。
今年，中海在各大一二线城市的表现同样值得点赞，尤其是在上海市场的销售表现大家有目共睹：
今年3月，上海中海·顺昌玖里首开512套房源，销售额196.5亿，刷新全国单盘单日销售纪录，引爆全国楼市巨量关注。
就在这几天，上海地产人们的朋友圈又疯传一个有点出任预料的消息：
中海·顺昌玖里49套风貌别墅近期全部售罄，基本一套别墅都是1亿左右的价格。
中海此次风貌别墅的售罄，真的为上海风貌别墅的销售开了一个好头，也给很多房企吃了一颗定心丸，估计后续要推出风貌别墅的房企，心里的焦虑估计不会这么多了。
风貌别墅被抢光的热度还未消退，就在前几天，中海在上海的重磅项目中海领邸·玖序首开，232套房源不出意外的被抢光，劲销超66亿！
至此，中海在上海的战役，从来都不是惊吓，而是惊艳！真的不得不佩服中海的硬核实力。
在今年3月的业绩发布会上，中国海外发展副总裁郭光辉也说过这么一段话：
下半场竞争中，无论从设计、产品打造、科技应用等方面，中海都储备了很强的能力，将不断提升产品力，打造消费者青睐的产品。
你真的不能否认中海地产对于高端客户群体深度的理解力以及产品锻造力，中海就是有缔造传奇作品的能力，能够在房地产历史中留下印记。
未来，中海的传奇故事，还将继续。
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