前
Preface
言
随着科技的不断进步和人们居住理念的转变，中国住宅市场正步入一个具有里程碑意义的变革时期。其中，被誉为“第四代绿色生态住房”的住宅产品，凭借其独特的设计理念和高度的生态融合性，正逐步在全国范围内落地生根。
第四代住宅，又称为“庭院房”或“城市森林花园建筑”，其设计理念集合了中国传统四合院、胡同街巷、空中园林、空中停车、电梯洋房和空中别墅等众多建筑优势，旨在打造人与自然和谐互动的生活空间。这一概念的形成，源自对中国传统居住文化与现代居住需求的深度剖析。在城市化进程不断加速的背景下，人们期待“家有桃花源”，足不出户就能享受到最舒适的环境、最便捷的智能体验、最放松的生活氛围。而第四代住宅通过奇偶层平权化、采光私密平衡化、空中花园创新设计、室内空间灵活化以及室内外融合等方式，为人们提供了一个理想居住方案。
在政策层面，自2019年起，国家住房和城乡建设部对第四代住宅的建设予以了充分认可，并于2021年正式发布《城市森林花园住宅设计标准》，这标志着第四代住宅的概念正式转化为现实。为确保第四代住宅的稳健发展，政府通过制定并实施了若干关键政策，如提高住宅外挑阳台占套内总面积的比例、放宽第四代住宅的设计限制等，为行业发展提供了有力保障。此外，地方政府还采取了税收优惠、降低土地出让金等激励措施，积极鼓励房企参与第四代住宅的建设。这些政策举措不仅有效降低了开发商的运营成本，而且在激发市场活力、推动行业健康有序发展方面发挥了至关重要的作用。
在政策扶持与市场需求的双重驱动下，第四代住宅展现出了令人瞩目的发展态势。众多房企纷纷进军这一领域，力图通过打造高品质、可持续发展的住宅产品，来争夺市场份额。自2017年全国首个第四代住宅“成都七一城市森林花园”成功推出后，福州、厦门、重庆、西安等中高能级城市相继跟进，积极探索并实践第四代住宅的建设。探索者既有本土优秀民营房企，也有如国贸、建发、保利、绿城等央国企。与此同时，消费者对第四代住宅的接受度也在逐步提升，尤其是在寻求改善居住环境的群体中，此类住宅产品已成为其购房的优选。
作为人居新物种的第四代住宅具有明显的优势和发展潜力，但其发展同样面临诸多挑战，例如如何平衡技术创新与成本控制，如何在保障居住品质的同时实现绿色生态，如何保护空中花园上下层之间的隐私等。这些难题都需要房企持续探索和创新，以推动第四代住宅稳健发展。
综上所述，第四代住宅建筑不仅代表了从基本居住需求向更高生活质量和可持续发展追求的转变，更成为推动住宅建筑“新质生产力”的方向之一。展望未来，第四代住宅将迎来更加广阔的发展前景。一方面，随着绿色建筑技术的持续创新与应用，第四代住宅的生态与节能特性将其带来更强的产品竞争力；另一方面，随着消费者对居住环境与品质要求的提升，第四代住宅的市场需求将持续增长。此外，随着政策的逐步放宽与市场的日益成熟，第四代住宅的设计理念将趋向更加多元化与个性化，以满足不同人群的多样化需求，推动整个行业的持续发展。
近期，克而瑞产品力研究中心将推出一系列案例，深入探讨第四代住宅的设计理念、创新技术、市场表现等，为未来的房地产市场提供有益的参考和启示。
文/克而瑞产品力研究中心
四代宅案例①
美学挡板优化私密性
2021年，福州确定“强化省会功能，创建国家中心城市”的城市战略，城市发展速度与声量超乎想象。因循居民提升宜居品质的需求，福州积极倡导并推动“第四代住宅”建设，实现城市美好人居升级。
国贸地产将TOP级产品“天琴系”的严苛产品力标准运用在“第四代住宅”打造上。国贸地产认为，第四代住宅所倡导的“庭中有院、屋中有园”居住理念，并非简单增加阳台数量或扩大阳台面积，而是需要以大体量社区搭配大面积户型，实现内外空间的和谐平衡。
天琴樾作为第四代住宅3.0项目，经过对福州用户需求与生活场景的深入探究，以设计科学、建筑工艺、用户洞察、景观规划等多维度进行产品精细化打造。不仅优化了因采光和私密性问题所引发的户型优劣差异，更在生态住宅的基础上融入了艺术基因。
项目位于福州市台江中心板块，距鼓楼仅一路之隔，距离福州市政府及闽江北中央商务区均约800米。该地段属于二环内，具有较高的投资潜力和居住价值。
▲福州国贸天琴樾区位图
01
优化视线干扰，保障业主隐私
超大尺度露天阳台，如何保障户主隐私不被干扰，是错层挑空住宅的一大设计难点。天琴樾在檐口和露台侧方设计隐私挡板，最大程度规避了奇偶户型之间的视线干扰，更好地保障隐私。尽管如此，私密性仍是目前第四代住宅面临的一大难点，有待后续产品研发中持续优化。
▲福州国贸天琴樾空中花园效果图&挡板解决视线干扰示意
▲福州国贸天琴樾空中花园效果图
02
奇偶层遵循平衡主义，做到差异最小值
在花园奇偶层设计上遵循平衡主义，做到差异最小化，每层每户都配备南向阳台，采用端厅+空中花园的形式，让奇偶数层阳台与花园始终围绕客厅核心功能展开。
▲福州国贸天琴樾空中花园效果图
03
交叉露台严谨错落，平衡采光拓宽视野
不少人担忧第四代住宅中“超长进深，超大面积”的空中花园会直接影响下层居室的采光，导致“黑窗户、黑房子”缺陷而不适宜居住。
对此，项目采用创新奇偶层错落式排布，形成挑高约6.1米的立体空中露台。同时，通过精密计算与严谨设计光线，让阳光通过“多角度、交叉式”斜射进不同生活空间，全方位扩大采光面和采光体量，最终让下层采光度和视野宽度都得到增强。
▲福州国贸天琴樾空中花园效果图过程稿&采光示意
04
LDKBG一体化实现空中花园与套内空间互动
在第四代住宅的探索阶段，一些房企将空中花园设计得相对孤立，位置偏颇，与室内主要活动区域缺乏有效连接，导致其实际使用频率和参与度较低。
基于此，天琴樾的户型布局着重强调餐厨客体系与阳台、花园的内外呼应，创新LDKBG一体化设计，整体形成洄游动线，有效串联起核心区域，提供了更灵活多变的生活空间。
▲福州国贸天琴樾户型示意
05
户内外面积平衡，提升宜居属性
当下，第四代住宅的空中花园设计中，部分采用“呼啦圈式”南北阳台悬挂方式。这种设计存在一些弊端：首先，它可能会导致过道空间的出现，从而影响到卧室的私密性。其次，阳台面积需要计入一半的建筑空间，这意味着那些无法利用的阳台空间将直接影响经济实效性。
▲“呼啦圈式”南北阳台示意
天琴樾双阳台设计（每户每层南向阳台+奇偶错层空中花园），则在保证居住私密性之际，也保障了空中花园的实际使用效果，实现了宜居属性与经济属性的兼优。
▲福州国贸天琴樾双阳台设计示意
▲福州国贸天琴樾空中花园效果图
06
曲线造型立面，焕新城市界面
建筑主体融入曲线，赋予水平线条流动性。白色线条和端角曲线处理，如同“钢琴琴键”，使建筑在秩序美感中富有节奏变化，焕新福州老城区的城市界面。
▲福州国贸天琴樾立面效果图
建筑立面结合铝板、石材、玻璃和金属漆等材料，展现不同质感与色彩。海贝形状窗花设计，营造独特光影体验。
▲福州国贸天琴樾立面细节效果图
国贸地产在住宅领域的探索与实践中，从天琴湾第四代住宅1.0到天琴樾第四代住宅3.0，始终保持稳健的步伐和持续的创新。其产品在福州市场中脱颖而出，主要归因于紧密契合了福州城市持续升级的发展脉络，以产品力推动人居品质的进阶升级，从而赢得了市场的认可与青睐。
四代宅案例②
多维度规避对视
长沙保利和光尘樾是保利发展在全国范围落地的首个将“和光系”产品与第四代垂直生态住宅概念相结合的产品。“和光系”本就是致力于探讨人与自然和谐共生关系的高端产品系，产品系定位与第四代住宅生态宜居的理念相契合，两者共同搭建起人、建筑、自然相融合的第四代住宅优秀案例。
和光尘樾位于长沙开福区月湖板块，周边配套齐全，交通便捷，商业、教育资源完善；更具有稀缺性的是项目周边的景观资源，南边为月湖公园，西侧是麓峰山，北面有捞刀河和苏托垸生态湿地，在主城区，这样依山傍水、山河湖园多重景观兼具的先天条件非常稀缺，从资源优势上与第四代住宅相得益彰。
▲长沙保利和光尘樾区位图
和光尘樾占地面积约18万方，总建筑面积约43.4万方，整体由5个地块组成，整体容积率仅为2.46。项目整体规划呈西高东低的建筑布局，各地块根据各自地形特点精心排布，同时与周边的自然环境相协调，形成错落有致的阶梯式天际线。
▲长沙保利和光尘樾鸟瞰图
01
绿植格栅空调机位共同作用多维度规避对视
住户对视是第四代住宅不容忽视的问题，和光尘樾的露台位置规划同样考虑到居住者的隐私需求。对于同层的不同住户的对视，一方面，露台要么本身有隔板，要么相距较远，距离可以干扰强烈的对视。
▲长沙保利和光尘樾同层对视解决措施示意图
另一方面，露台的绿化厚土区厚度为0.5m、占据60%的露台面积，且环绕整个露台，土壤厚度足以种植枝繁叶茂的小乔木和灌木，这些植被也能进一步遮挡视线。
▲长沙保利和光尘樾绿化覆土区面积示意图
对于奇偶层间住户的对视，绿化种植、景观格栅以及空调机位相结合，共同作用下，使得下层的花园阳台尽量位于上层房间的视线盲区内，从而避免视线对视。
▲长沙保利和光尘樾不同层对视解决措施示意图
02
露台尺寸、位置考究，降低对采光的影响
如何降低露台对采光的影响也是第四代住宅设计的重点，和光尘樾主要从露台位置、尺寸两方面考虑。以189㎡户型为例，偶数层露台同样位于次卧外侧，而奇数层露台则位于客厅外层，其进深小于次卧外侧露台，从而降低对客厅采光的影响。
▲长沙保利和光尘樾189㎡奇数层户型图
▲长沙保利和光尘樾168㎡户型图
尤其是约36㎡超大花园阳台，奇偶层露台均位于次卧外侧，不影响主卧与客厅的采光，也能从阳台直达，可以与一体化公区产生良好的互动性，实现室外绿化与室内活动空间无界交融。
图：长沙保利和光尘樾公区效果图
和光尘樾14栋高层的主力户型是143㎡四房，另有118㎡、125㎡的3+1房和108㎡三房。在不改变户型结构的基础上，各户型均打造LDKG空间一体化设计，营造小户型大尺度的空间感受。
▲长沙保利和光尘樾高层各户型图
04
在地化立面形象，营造城市绿洲
第四代住宅最重要的建筑特征是生态立面，和光尘樾以长沙山水文脉打造特色立面形象，深灰色、米白色的质感涂料与Low-e玻璃形成现代风格的原始建筑形体，增加错层挑空露台及绿化后，空中花园层层叠叠，营造山水之韵，而整个建筑犹如都市盆景。
▲长沙保利和光尘樾小高层立面效果图
▲长沙保利和光尘樾高层立面效果图
保利发展“和光系”产品注重自然与空间的和谐共生，落地长沙的第四代住宅产品呼应周边自然风貌，为居住者构建出一种与自然无缝相处的绿色的生活方式，更加沉浸式的生态住宅，将继续引领都市生活品质的实质性提升。
四代宅案例③
创新“造型墙”提升私密性
自2023年起，西安房地产市场迎来了“第四代住宅”的热潮。这类住宅以其“独立庭院”带来的自由空间感，以及露台面积全赠送所带来的高得房率优势，迅速获得了市场的广泛认可。
然而，值得注意的是，目前西安市场上许多所谓的“第四代住宅”项目并未真正达到其定义中庭院房和垂直花园的标准。大多数第四代住宅项目以毛坯形式交付，通常只配备了不能封闭的开放式露台，而并未充分考虑到实现空中园林所需的关键技术，如防水和排水系统的设计和施工，这些方面的缺失限制了其作为真正庭院住宅的潜力，因此，它们更准确地应该被归类为“类第四代住宅”。
西安中铁建西派玺悦是中铁建进驻西安CID的首个西派系四代迭新作品，项目位于西安高新CID未来之瞳南片区，周边有在建中的华润万象生活、永安渠商业，临近地铁12号线（规划中）、地铁6号线等，各项配套在逐步兑现中。
西派系始终秉承创新精神，不被传统模式所限，致力于在住宅设计上实现突破。尽管本次推出的“第四代住宅”在某些方面仍受限于“类第四代住宅”的现有框架，但西派玺悦坚持以人的舒适居住体验为核心，针对市场上四代住宅产品的私密性问题进行了深入的优化与提升。此外，其流线型的建筑美学设计，不仅刷新了住宅立面的视觉感受，更为城市景观增添了一道亮丽的风景线，成为引领城市风尚的新地标。
▲西安中铁建西派玺悦区位图
01
创新“造型墙”设计巧妙提升第四代住宅私密性
针对奇偶错层阳台设计容易导致两户对视的私密性问题，中铁建西派玺悦在建筑的奇偶错层位置巧妙地引入了“造型墙”，不仅有效解决了当前多数“第四代住宅”在露台私密性方面的常见问题，也丰富了建筑的视觉美感。
▲西安中铁建西派玺悦S型流体美学立面效果图
03
超大三联通阳台露台采光、瞰景效果俱佳
西安中铁建西派玺悦的户型设计均以四开间朝南，保证了充足的日照。项目特别设计了南向的超大三联通阳台和露台，巧妙扩展了客厅，无损通透性和采光，同时极大地拓宽了观景视野。
如143㎡户型拥有约14.9米南向面宽，采用LDKGB创新设计，打造约44平方米开阔方厅。长约11.5米的阳台拓宽视野，主卧套房连通“空中花园”，营造舒适的居住体验。
▲西安中铁建西派玺悦143㎡户型图&样板间效果图
再如180㎡的户型拥有超16m的南向面宽、约64㎡的社交聚厅，提供宽阔瞰景视野。
▲西安中铁建西派玺悦180㎡户型图&样板间效果图
中国铁建凭借对当地居住习惯的深入洞察和对产品创新的不懈追求，已成功赢得了市场的广泛认可。西派玺悦作为其杰出代表，以其卓越的品质承诺和实际交付力，打动了无数寻求高品质居住体验的购房者。
四代宅案例④
45㎡露台、94㎡方厅的极致尺度
2023年，龙湖集团发布旗下高端住宅产品序列——云河颂，以“不复制，只创造”为理念，制定了“择址城典、大师艺术、精工匠造、圈层奢享”四大标准。
重庆龙湖云河颂项目是龙湖在重庆打造的第四代住宅产品，在此前揽境与北岛的基础上迭代优化。通过第四代住宅3.0升级理念，将别墅的院子搬入大平层的私域，实现平层的极致墅化体验。
图：重庆龙湖豪宅产品迭代
位于金开大道的龙湖云河颂项目延续了蓝湖郡的豪宅基因，照母山、金海湾、九曲河湿地公园围绕，商业配套资源成熟。地理位置优越、资源优势稀缺、圈层定位高端，具有较高的居住和投资价值。
图：重庆龙湖云河颂项目区位图
云河颂项目占地面积1.33万平方米、建筑面积3.16万平方米，容积率1.57。项目整体为清水交付，共92户大平层。户型设计上，云河颂以“无界”为概念，采用LDKG大尺度设计，大平层建面约200平方米。
图：重庆龙湖云河颂项目楼栋布局图
01
挑高6.3米，最大约45平方米空中庭院
云河颂为业主打造了一个挑高约6.3米、面积约45平方米的超大空中庭院，并且是全赠送，庭院面积在行业第四代住宅中也比较突出。同时，通过预留50公分覆土高度，拥有戏水池（不可做泳池）、下沉庭院、植物种植等诸多可能，满足自然与人居需求的双重迭代。
图：重庆龙湖云河颂项目空中庭院
02
空中庭院对向外挑、奇偶错跃
空中庭院通过奇偶错跃排布，对向外挑。奇数层（云幕户型）露台长而阔，最大面宽约14.5米。
图：奇数层（云幕户型）空中庭院
偶数层（云境户型）露台方而正，最大进深约4.9米。
图：偶数层（云境户型）空中庭院
遗憾的是，云河颂项目的空中庭院并未很好地规避第四代住宅普遍存在的私密性问题，上层住户可以看到下层住户的部分露台空间。
图：云河颂项目空中庭院奇偶错跃外挑示意图
03
大尺度LDKG设计，94平方米洄游式方厅
户型设计上，云河颂采用大尺度洄游式的LDKG设计，从建筑结构入手，突破传统户型的“物理局限性”。打造无柱无梁的94平方米方厅，融开放式厨房、餐厅、客厅为一体，开阔通透，更具尺度感和交互性。
图：重庆龙湖云河颂项目LDKG大尺度方厅
04
TOP级“T档”、“天空之翼”塔冠构建立面秩序感
立面设计上，云河颂项目用月影白铝板在建筑体中心画出T字，打造TOP级“T档立面”，辅以“天空之翼”6°微角塔冠，对仗出高门大户的秩序感。
图：重庆龙湖云河颂项目T档立面示意图
同时，建筑和露台两侧600mm弧形倒角，用白蜡木的木纹转印铝板，给每一层露台镶了一圈窄而暖的边框，配以大面积玻璃幕墙。增添色彩层次的同时，也赋予建筑独特的精神韵味。
图：重庆龙湖云河颂项目立面木纹铝板弧形倒角
龙湖重庆云河颂项目作为龙湖“第四代住宅”理念升级后的户型产品，也是龙湖在西南地区的首个T标产品。从空间尺度、户型格局、立面审美等多维度推进重庆市场豪宅迭代。首开80天售罄，打破了近2年重庆豪宅市场金额、单价、去化率等多项纪录，云河颂的热销也验证了在产品人居品质不断提升的大趋势下，“第四代住宅”不断进阶迭代的发展逻辑。
四代宅案例⑤
270°转角享环幕视野
2024年3月20日，武汉下发了《关于推进新型住宅设计创新试点工作的通知》，同时出台了《武汉市住宅阳台及空中花园规划管理细则》，对阳台设计和空中花园设计，提出了相关具体设计管理要求，推进了武汉第四代住宅的落地与发展。为鼓励开发商参与试点，空中花园不计入容积率，绿化面积的20%可计入项目绿地率和绿地面积。
武汉城建金地和悦包含7个地块，涉及7栋商业楼、12栋小高层及高层住宅、19栋多层住宅等。其中，G地块即为武汉首个第四代住宅试点项目。项目位于武汉市蔡甸区中法生态新城核心板块，周边交通、教育、医疗、商业等配套齐全。
图：武汉城建金地和悦项目区位
该社区从巴塞罗那超级街区的设计理念中获得灵感，在内部规划中采用了“慢行系统”来解决交通问题，以确保行人拥有优先权利，同时提高居民出行的舒适度。此外，通过多子布局的配套设计，实现了资源共享，为社区居民提供更便利的生活体验。
图：武汉城建金地和悦社区道路规划
社区外享约3.7万㎡市政公园、约1.6万㎡活力公园，内拥六大归家园林体礼序，第四代住宅垂直森林结合内外双园，演绎墅居生活美学。
由于是武汉初代第四代住宅，该项目仍是较为传统的第四代住宅，隐私性等问题依然存在。但是对于武汉市场来说，是商品住宅产品的一次大升级。
01
270°转角空中花园享环幕视野
武汉城建金地和悦项目的奇数层边户118㎡户型，在打造空中花园式阳台的基础上，创新性推出270°环幕阳台，近享自然。
值得注意的是，尽管是武汉首个试点第四代住宅项目，270°环幕露台设计却是第四代住宅中的一大亮点，赋予更多面、更开阔的视野，叠加垂直绿化的打造，营造一种绿意包裹感，生态化立面更契合绿色人居理念。
当然需要注意的是，关于上下对视、隐私泄露等问题，该项目并没有相关解决方案。同时环幕阳台在增加面积、增进视野的同时，隐私暴露问题也更加严重，有较大的改进空间。
图：武汉城建金地和悦奇数层边户118㎡户型
图：武汉城建金地和悦第四代住宅270°环幕阳台立面效果
02
花园错层挑高南向阳台面宽合计约14米
一直以来，武汉的住宅产品都以较小阳台为主。按照武汉过去的建筑政策规定，住宅建筑应当追求“高挑”而非“矮胖”，高于100米的房屋，最大连续开面宽度要小于65米。通常做两梯四户，扣除墙体宽度，分配给中间户的面宽仅7-8米，阳台实际进深通常也在1.6米上下。这样的阳台仅能满足洗衣、晾晒等基础性功能，改善性功能需求满足受限。
而武汉城建金地和悦则在武汉住房新规下，通过第四代住宅的打造，扭转“小阳台”这一局面。边户阳台错层挑高，奇数层悬挑1.8m，在临空侧设同样尺度的花池空间，绿化占比52.5%；偶数层悬挑4.5m，设同样尺寸花池，绿化占比51.2%。
图：武汉城建金地和悦户型分布
南向阳台+露台合计最长约14米，大尺度空间释放更多生活场景：种花、种菜、养鸟、遛狗、会客、聚餐、休息、娱乐健身等等，灵活满足各种改善需求。同时，在露台预留绿植种植凹槽，业主可根据喜好填土种植；南北向阳台及露台均采用玻璃栏板，提升品质感。
图：武汉城建金地和悦空中花园示意
03
高赠送、负公摊，最高得房率约112%
继承了传统第四代住宅的优势，该项目同样以高得房率为一大亮点，给予客户更高的性价比。
以奇数层边户118㎡户型为例，厨房、卫生间、卧室飘窗均可拓展使用，再加上270°环幕空中花园及南向阳台，赠送面积合计约37㎡，可对标市面上公摊约25%、建面约160平的大平层，实际得房率约112%。
图：武汉城建金地和悦样板间
金地集团与武汉城建集团合作，打造的武汉城建金地和悦G地块第四代住宅项目，响应了武汉推进新型住宅政策的号召，开创了武汉市场上第四代住宅的先河，是一次大胆的突破与创新。让阳台变大，居住更舒适，高赠送率拉高了购房性价比，270°环幕阳台更是刷新了视野开阔度与立面生态化。未来，武汉将落地更多第四代住宅项目，并在第四代住宅普遍存在的私密性等问题上巧作优化，不断迭代高品质人居。
排版 ｜鸟姐、Jenny、土木
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观点总结
1、第四代住宅的兴起，是市场需求和政策导向共同作用的结果。
2、目前，第四代住宅正处于快速发展期，行业热度和市场热度都在上升。
3、第四代住宅作为行业新赛道，对于房企来说，既是机遇也是挑战。
4、四代宅给到客户实实在在的实惠（高赠送），花改善的钱，买豪宅的生活享受。
5、第四代住宅赠送的面积几乎都是动区，动区面积占比最高能达到60%，迎合客户休闲娱乐需求，露台的使用场景规划很重要。
6、露台设置的非常重要，露台不是简单的阳台变露台的外挂，而是实现露台+客厅系统的1+1>2。
7、建筑立面的线条的处理（包括弧度、完整性等），私密性等等问题目前都有比较清晰明确的解法。
8、第四代住宅只有定义，并没有具体的建筑标准，它只是一种建筑形态，所以他的自我进化没有边界。
