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丰台“破价王”,花鄉壹号够诚意吗?

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文/子木团队

如果说,2024年北京楼市新盘有什么共性,我想“破价”二字应该有代表性。

所谓破价,通俗讲就是开盘价卖不到指导价。

从年初到现在,北京在售新盘开一个破一个,几乎全军覆没,“跌”味十足,放在以前挺难想象。

有人说,应该把破价,看做开发商给购房者的诚意。

最近丰台科技园南新项目“花鄉壹号”放出了开盘价风声,7万2的指导价,有消息称,最低能做到6万1,破价尺度直接拉到了1万以上。

在目前的丰台,可以称的上“破价王”了。

如果按上面的说法,花鄉壹号应该算诚意满满,那么实际情况又是如何呢?

1

花鄉壹号破价,更像一种情理之中的妥协。

首先项目的位置,算不上优秀。

花鄉壹号位于丰台和大兴区交界处的羊坊板块,宣传里,各路中介把这儿吹的天花乱坠,又是丽泽,又是丰台科技园。

但是实际两个概念离项目都挺远,最近的丰台科技园,直线距离超过3.5km。

其次,项目附近没有地铁,距离最近的地铁站是隔壁板块的“西红门站”,高德导航步行3公里,44分钟的路程。

项目主要通勤手段,是正在搞拓宽的“京良路东段”(建成双向六车道),今年10月份左右开通,这条路通向“新发地农批市场”,未来货车肯定不会少。

最后,对价值影响最大的,还是地块太“荒”。

这种荒,不仅指如今的板块面貌,还指板块未来发展规划。

荒其实并不可怕,像东坝,台湖,西红门,北京四五环大部分板块,哪个过去不荒,关键是要有规划,以及实现规划的能力,这样至少买房还有个盼头。

但是项目所在的板块,目前并没有什么大型规划,而且因为在两区交界处,懂得都懂,实现规划的能力也有限。

去年有当地居民咨询羊坊地铁站点的消息,丰台官方回复是这样的:

总结一下,9号线沿长线没戏,31号线得得狠狠等。

坊间比较悲观的说法是,可能未来10年内,羊坊板块开通地铁线的可能性都不大。

硬伤摆在明面上,考虑这里的客户,大部分都是真正的硬刚需,敏感点在哪,开发商心知肚明。

所以,项目还没开盘,提前就把破价的风声放出来了。

只是目前6.1万的价格,诚意还不够。

丰台区新房的定价逻辑很粗暴,就是看环线,三环内10万+,三到四环8-10万,四到五环6-7万,如果能借到海淀概念,差不多就是7-8万水平。

从这个角度看,项目南五环的位置+交通问题+规划问题,卖到6万多,只能说勉强在预期。

2

如果把价格拉出来对比,这种诚意就更显不足了。

先看看项目周围二手房价格水平。

下图是链家最新的二手房成交价格,你会发现,即便是有隔壁板块有地铁支撑的,最贵也不过6.1万的水平。

和项目同样配套条件的,甚至位置上跟靠近丰台科技园的二手房,房价最高不过5万。

再看看6.1万在附近能买到什么样的二手房:

上图是丰台科技园北侧,郭公庄站附近的二手房价格,6.1万的价格,咬咬牙上车一个附近中游水平的二手房还是没问题的。

当然,新房对比二手房肯定是不公平的,毕竟产品力都不在一个时代。

如果把周围新房的价格拉出来对比,花鄉壹号确实是最低的。

隔壁西红门板块新房价格普遍在6.5万元左右,不过西红门板块本身价值就比羊坊板块高。

西红门规划一直很高,还有19号线南延线站点可以等,位置就在几个新房项目中间位置。

同时西红门目前也是大兴供地大户,未来各种规划的兑现速度也会比羊坊板块快。

同为羊坊板块的新房,只有招商臻园一家,价格买到了6.3万。

但实际情况是,6万多的价格,臻园也没能hold住,据内部消息,项目去化并不理想,甚至可以说有些惨淡。

臻园的整体打造标准,在北京是能挤进一线的,户型方面从100㎡以下,到150㎡以上都有,适配性也够广。

这种表现只能说明一个问题:羊坊板块新房卖6万+,太过困难。

指导价7.2万,基本上就是自己安慰自己。

3

其实从花鄉壹号的产品打造中,能看出开发商在尽力释放诚意。

项目是由中建三局旗下地产平台中建壹品打造,央企开发商,中建系这两年对北京市场非常看重,进击势头凶猛,尤其是南五环这一块,拿了不少项目。

这次花鄉壹号项目,在外立面、园林,还有一些户型设计上,基本上能和北京主流人居产品对齐。

这也是能和周围二手房拉开差距的主要方面。

如果和同为新房的臻园相比,花鄉壹号主要优势在于:

得房率,户型排布,以及小户型设计细节上。

花鄉壹号项目规划8栋楼542套房,一梯两户,10-11层电梯洋房,容积率2.2,基本和招商臻园同规格。

不同的是,花鄉壹号综合得房率做到了90%以上,比臻园平均86%-91%更高。

户型安排上,花鄉壹号主打约89-140㎡户型,其中100㎡以下的户型占比76%,整体更偏向刚需,属于上车盘。

臻园主打约97-146㎡,整体面积更大,主打首置刚改,“臻”字系,是招商体系内中高端产品线,招商臻园,也是招商在北京的第二座“臻”字系产品。

上文也提到过,羊坊区域,主要承接就是一些不得不让步的刚需客户,同为新房,得房率更高,更实惠,面积段更小,更容易上车,对客群更友好一些。

花鄉壹号在小户型的一些设计细节上,把控的算到位,比如89㎡户型,三居两卫,还带一个家政空间,螺蛳壳里做道场。

南侧阳台宽度达到1.60米,比隔壁臻园更大。

比较遗憾的是,整体户型偏长,南北进深接近14米,可能会影响采光和通风。

另外小户型楼栋基本在小区外围,距离京良路和南五环分别只有100米和300米的距离,两条路都是城市主干道,未来肯定免不了噪音问题。

整体来看,花鄉壹号更适合板块刚需。

不过,即便花鄉壹号在产品力的问题上下了大功夫,项目的去化压力依旧不小。

因为对于真正急着上车,手头资金又不够充实的人,可能会选择板块价格更低的二手房。

能接受开车上下班的客群,也不会介意再远个几公里,去看房价更有盼头的西红门等板块。

真正能留住的,除了有新房要求的硬刚需群体外,就是真正本地有一定初级改善需求的客户,注意,是初级改善客户,高级改善客户有更好的选择。

也就是说,虽然是刚需主打的板块,但羊坊板块真正购买力,可能来自于一些初级改善客户。

这一点从臻园已售户型的成交结构中,也能印证,其中110-130㎡户型占比60%左右,100㎡户型30%左右,140-150㎡只有10%左右。

这让主打小面积段户型的花郷壹號,先天就有更大压力。

目前来看,花鄉壹号6.1万的价格,还不足以让板块刚需客放弃二手房、次新房方面考虑。

未来会不会继续破价,可能会决定这个项目最终的成绩。

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