■ 中指研究院市场研究总监 陈文静
4月30日，中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，会议明确为房地产定调，指明了未来楼市政策方向，会议指出：要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
一、防范化解房地产风险仍是重点，会议强调压实各方责任保交房，保障购房人合法权益
本次中央政治局会议强调“要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益”。防范化解房地产风险仍放在了重要位置，其中保交房是重中之重。从过去“保交楼”转为“保交房”，足以表明中央对保障购房人合法权益的重视。此前，3·22国常会亦明确指出“要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效”。预计接下来楼市“保交房”力度有望延续，缓解居民对于期房的交付担忧，稳定市场预期。
今年以来融资协调机制成为一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求、化解房地产风险的重要举措，1月开始实施以来已取得积极成效，根据4月3日住房城乡建设部披露数据，所有地级及以上城市均已建立城市房地产融资协调机制。截至3月31日，各地推送的“白名单”项目中，有1979个项目共获得银行授信4690.3亿元，1247个项目已获得贷款发放1554.1亿元。短期来看，预计房地产项目“白名单”将继续扩围，同时本次会议明确要求“压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任”，特别是压实金融机构责任的重要性较为突出，未来金融机构落实对合规房地产项目“能进尽进”“应贷尽贷”要求，将有利于“白名单”项目相关资金支持进一步落位，该举措一方面有利于缓解企业资金压力，另一方面，项目的建设进程持续推进，也有利于项目交付，稳定购房者置业预期，助推新房项目销售。
二、会议要求继续坚持因城施策，预计核心城市政策优化有望加快发力，同时“好房子”的重要性也提到了新的高度，建设节奏或加快
在新形势下，今年以来，各地继续因城施策优化房地产调控政策。其中一线城市整体保持稳步优化节奏，二线核心城市优化力度加大，3月杭州放开二手房限购，4月成都全面取消限购，4月30日北京优化五环外限购政策等，均是各地因城施策、充分发挥地方调控自主权的重要体现。
各地需求端政策的改善对市场产生了积极作用。根据中指监测，截至目前，除海南省外，核心城市中北京、上海、深圳政策仍较为严格，广州（120平方米以下）、杭州（新房）、天津（120平方米以下新房）、西安等城市部分核心区仍有限购政策，预计接下来这些城市将继续优化限购政策，特别是二线城市，限购政策调整节奏或将加快，同时核心城市降低房贷首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等政策也具备调整预期。
另外，“人民群众对优质住房的新期待”的提出，一方面意味着供给端“好房子”的重要性上升到了新的高度，此前住房城乡建设部倪虹部长多次强调“要下力气建设好房子”，并鼓励开发企业建设绿色、低碳、智能、安全的好房子。只有“好房子”建设不断深入推进，才能更好地提升居民居住质量，不断满足人民对美好生活的向往，预计未来“好房子”建设节奏加快。
另一方面，针对多样化改善性住房需求的政策支持力度有望继续加大，更多城市或给予多孩家庭和老年家庭更大政策支持，通过提升公积金贷款额度、增加公积金贷款次数、降低中介费和交易税等方式支持改善性需求。
三、会议提出统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，协同政策有望加快落实
近两年，二手房市场在“以价换量”带动下，整体保持一定活跃度，随着二手房价格下调和居民对于期房的交付担忧，新房市场持续面临去化压力，新房与二手房之间联动不畅。另外，房企手中的存量闲置土地、非住宅物业等也亟须盘活。中央政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，预计未来在新房二手房交易联动、存量资产盘活与保障房结合等方面将出台更多针对性政策。
过去一段时间，多地已推出住房“以旧换新”政策，既包括通过中介“优先售”的模式，也包括地方通过国资平台收购群众手中二手房作为保租房，售房款用于购买新房的模式，这些政策都有利于畅通一二手房置换链条，提升楼市活跃度。今年以来，郑州、长沙、南京等多个核心城市都出台了相关政策支持住房“以旧换新”，地方国资平台收购二手房源作为保租房，有利于增加保障性住房供给，同时也是盘活存量、消化库存的有益尝试，当前住房“以旧换新”政策仍在探索阶段，未来相关配套资金、统筹方式等仍待进一步完善。
除此之外，部分城市也推出相关政策，鼓励市场经营主体将自有闲置和低效利用的商业办公等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，这也是盘活、消化存量房产的重要方式，保障房供给量增加有利于加快构建“市场+保障”的住房体系，有利于推动构建房地产发展新模式。
从优化增量住房的角度上看，加快建立“人房地钱”联动机制，优化土地供给结构、提升住房产品品质等或是重要方向。根据中指监测，截至4月29日，重点22城中已有15城公布今年供地计划，商品住宅用地整体计划供应量同比下降约10%，土地缩量态势延续。与此同时，各地不断调整供地结构，增加优质地块供应量，以满足人民群众对优质住房的新期待。如北京2024年中心城区供地占比较2023年提升5个百分点至25%；重庆提出优先供应成熟区域优质地块；成都住宅用地供应主要集中在商品住宅销售周期较短或在合理区间及商业用房库存量较小区域。2024年重点城市土地供应“缩量提质”，有助于房地产市场进入新的供需平衡。
综合来看，本次政治局会议给予楼市定调，防范化解房地产风险仍是重点，同时提出统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，为接下来的房地产政策指明了方向，未来各个部门协同落实将是促进房地产市场筑底企稳，促进房地产行业高质量发展的关键！
值班编委：樊永锋
