2024观点年度论坛·特写 4月初的广州，几天阳光和暖过后，闹起了小别扭，刮起了风。
观点年度论坛，每年约摸就定在这个时间。我们在活动上又见到了蔡云，她已经是观点的老朋友了。最近几年，在观点活动上总能见到蔡云的身影。
4月2日举行的2024观点年度论坛上，她给我们带来了干货满满的演讲内容。演讲结束后，蔡云如约来到年度论坛采访间，和我们分享一些她的观点和看法。
时间从来都是无情的，但似乎格外善待蔡云。进入房地产业已经接近40年，岁月并未在她脸上留下多少痕迹，最鲜明的印象就是笑脸盈盈，待人和善。但眉间的神采，又仿佛历经了岁月沉淀。
她是中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长，长期从事房地产产业政策研究工作，着重对商业地产、旅游地产、产业地产、房地产开发、房地产项目技术经济分析、房地产价格评估、房地产交易等方面进行研究。
国家统计局4月16日发布数据显示，2024年3月份，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅成交量比前期有所上升，各线城市商品住宅销售价格环比降幅略有收窄、同比降幅扩大。
3月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.5%，降幅比上月扩大0.5个百分点；二手住宅销售价格同比下降7.3%，降幅比上月扩大1.0个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降6.4%、6.9%、8.6%和7.4%；二三线城市二手住宅销售价格同比分别下降5.9%和5.7%，降幅比上月分别扩大0.8和0.6个百分点。
房地产行业的状况似乎仍不能乐观。蔡云分析，去年以来，房地产一直在下行和调整中运行，前三个月下跌有几个因素。第一，这是一个同比数据，去年疫情过后，消费者购房需求得到释放，成交量是上升的；第二，二手房以价换量，抢占了一手房的成交量。
她认为应该看到一些积极因素，比如随着今年以来密集的政策调整，包括一城一策、限购限贷政策逐渐地放松，成交量也在逐步回升。
另外，上海、北京等一线城市一些优质项目销售回暖，可见市场对优质住房消费的需求仍然存在。
在蔡云看来，今年整个房地产的趋势和形势取决于整体宏观环境的发展：“当国家宏观经济进入到深度调整期，不是我们一个行业的事儿，各行各业都存在着下行空间。房地产和宏观经济是相辅相成、齐头并进成长的。”
近期中央多次提及房地产发展新模式，蔡云告诉我们，以前的模式是土地经济和房产开发为主，随着市场调整和市场环境的变化，构建了三个新的发展模式，分别是保障性租赁住房建设、平急两用基础设施建设以及旧城改造三大工程。
“这三个模式就是让房地产企业更加贴近于市场，不再延续过去高周转高杠杆的模式。”
新的模式意味着要有新的发展方式。蔡云指出，开发企业要做的应该是长期主义，把未来的收益确定在存量资产提升、运营和维护上来。
她认为，市场的分化还将继续，此前住房和城乡建设部部长倪虹在回答相关问题时表示,对于严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化原则,该破产破产、该重组重组。
蔡云秉持相同看法，在她看来，市场就是优胜劣汰：“市场是一个无形的手，所以肯定是要细分下去的。抓住市场的机遇，寻找市场的机会，就会获得市场的肯定。”
