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在上一篇文章《最重要的东西，开始跌了》中，评说曾说，全世界范围内，几乎所有国家最核心的那一个或者两个大城市的优质不动产，长期来看，都跑赢了社会整体通胀，成为了普通人跨越周期最好的资产。
哪怕这个国家人口在持续减少（比如首尔），哪怕这个国家在打仗（比如德黑兰），哪怕这个国家经济都衰退了（比如莫斯科），哪怕这个国家出现了经济危机（比如安卡拉），也都不例外。
今后，中国会在直辖市、省会城市、计划单列市中，发展出三十几个人口规模千万以上或者GDP超万亿的超大城市，它们分别是：
4个直辖市：北京、上海、天津、重庆。
5个计划单列市：深圳、厦门、宁波、青岛、大连。
21个省会城市：海口、广州、南宁、昆明、福州、南昌、长沙、贵阳、杭州、合肥、武汉、成都、南京、郑州、西安、济南、太原、石家庄、沈阳、长春、哈尔滨。
4个普通地级市：东莞、佛山、苏州、无锡。（城市级别不高但是经济超强，人口也都已经在千万左右了）。
3个特别城市，雄安、三亚、珠海。
但平叔也说过，并不是说这37个城市的不动产，都能跑赢社会整体通胀，成为普通人跨越经济和人口长周期最好的资产。
今天这篇文章，平叔就用数据告诉大家，这三十几个城市，未来哪些城市的房产，才能真正在房地产规模见顶和人口持续减少的新常态下，跨越周期成为普通人真正值得长期持有的优质不动产。
判断的依据，是从2008年至2023年这些城市的房价涨幅和全社会的M2（广义货币供应量）涨幅进行对比。
当然，有人可能会问，为什么主要考虑过去15年的房价涨幅而不是其他因素？
平叔想说，过去15年，是国内房地产的黄金15年，如果在过去15年里，一座城市的房价都没怎么涨的话，未来在房地产整体紧缩的环境下，就更不可能涨了。
从马太效应和以史为鉴的角度来看，以过去15年各个城市的房价涨幅为判断依据，是最客观，也是最合理的。（除非一座城市像“雄安”一样特殊，但这种极小概率的事情，显然不适合绝大部分城市。）
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2008年我国M2是47.52万亿人民币，2023年M2是292.27亿元人民币，15年的累计涨幅是515%。
而上图是37个城市在过去15的房价涨幅，最高的是深圳，涨幅525%，其次是厦门，涨幅468%，碾压了北上广。最低的是贵阳，涨幅只有109%。
如果以全款买房计算的话，房价涨幅跑赢M2的城市，只有深圳一个。北京上海广州都没达到。从这也可以看出，深圳被称为炒房之王，确实一点不为过。
不过考虑到绝大部分人，尤其是投资者，都是贷款买房的，也就是使用了杠杆，所以我们以首套房平均30%的首付比例，贷款25年计算，也就是能够加3.3倍的杠杆，然后扣除贷款的利息、税费等约等于买入时房价的交易成本。
那么粗略估算，一个城市的房价，在过去15年里，涨幅至少要在200%以上，从保值增值的角度来看，才能跑赢515%的M2涨幅。
（平叔的计算方式是这样的：2倍涨幅*3.3倍的杠杆等于6.6倍，减去1倍的交易成本等于5.6倍，大于M2涨幅5.15倍就算跑赢了通胀。当然，这个计算模型线条比较粗，但是大致框架差不多。）
从上图可以看出，过去15年房价涨幅跑赢了通胀的城市，其实就23个。
其中，第一梯队的城市2个，深圳和厦门，房价涨幅超过400%。
第二梯队的城市10个，北京、上海、广州、东莞、三亚、合肥、珠海、南京、海口、西安，房价涨幅在305%到393%之间。
第三梯队的城市11个，无锡、福州、郑州、宁波、成都、石家庄、武汉、天津、苏州、青岛、杭州，房价涨幅在217%-291%之间。
这里面，厦门涨幅468%，仅次于深圳，比北京上海都高，估计很多人是没有想到的。里面的原因，一方面和厦门城市很美但面积很小，尤其是岛内土地供应极少有关，这个很多人都知道。
另一方面是厦门还有一个隐藏身份，它是福建富人精神上的“省会”，也是全球海外福建华侨精神上的“耶路撒冷”，尤其是富裕华侨，这些人强大的购买力和精神信仰，共同推高了厦门的房价。
其他的城市，长沙、南宁、佛山、重庆、昆明、大连、南昌、哈尔滨、济南、长春、太原、沈阳、贵阳等13个城市，涨幅都在200%以下，都属于没有跑赢通胀的城市。
当然，以上13个城市，也并不是说都不值得关注，其中的昆明和南宁，平叔认为就具有很大的潜力，因为这两个城市是我们面向东南亚的门户，区位优势非常明显。
由于众所周知的原因，欧美和我们的对抗越来越明显，所以，目前我们把外部经济增长的突破点，重点放在了东南亚，而且我们和东盟10国深耕多年并初见成果，下一个十年应该就是摘果子收获的时候了，所以南宁和昆明，非常值得重点关注。
当然，和昆明、南宁类似的城市，还有一座西北的乌鲁木齐，这是我们面向中亚五国的门户。
不过相比东盟10国已经肉眼可见的成果，与东亚五国的合作，才刚刚开了个头，阻力还很大，周期会更久。
有朋友可能会问，浙江的绍兴、台州、金华、瑞安这些城市，怎么样？过去房价也是蹭蹭上涨，都在2万左右了。
平叔的观点是：这几个城市今后的楼市趋势，可以参考他们的兄弟城市温州。
所以在上面的图中，平叔才专门把温州这个既不是直辖市、也不是省会、也不是计划单列市、也不是GDP超万亿的城市拿出来，放在最后，让大家对比，有个直观的感受。
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以上城市中，三亚和珠海，平叔想单独拿出来说一下。
它两今后人口达不到1000万，很长时间内经济体量也不会到1万亿，但这两确实是老天赏饭吃，胜在旅游资源和环境宜居，所以它两虽然只是级别很低的地级市，但是过去15年房价涨幅居然都冲进前10。
珠海这座城市，平叔经常去，城市环境确实好，属于小而美很精致的城市，虽然海滩资源比不上三亚，但城市基础设施比三亚好太多，生活更方便。
而且珠海紧邻澳门，身居大湾区，与纯旅游城市三亚不同，珠海还有自己的成规模产业，经济实力强劲，2023年珠海的GDP约为4100亿，人口260万，人均GDP17万，在广东仅次于深圳排第二。
而且这些产业还都是今后国家产业升级的中高端产业，能实现居住环境和高薪工作的平衡。
特别是深珠通道建成后，珠海与深圳、香港形成直通铁三角，相信今后其城市价值会进一步放大，非常值得关注。
所以，下期平叔准备单独聊聊珠海，一座小而美，但同时潜力巨大的城市。
