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大家新年好！八卦女团队，小艾和陈庆给您拜年了！（在这里给大家声明一下，小艾是主理人，负责短视频；陈庆是主编，负责大部分文章撰写）。
2023悄然过去，北京楼市跌宕起伏。
回顾过去，从年初我第一时间发起小阳春信号，再到4月的结构性行情判断，9月的新政观察，然后是11月的预判、12月的新政观察，可以说，北京楼市的走势，在我的文章里，都有比较直观的体现和准确的预判。
而到了年尾，最受关注是二手房。尤其是最后几天，北京二手成交连续突破七八百套，很多业内人士都有一点兴奋。
其中我关注到一个现象是，二手房买卖，双方年龄普遍偏大，尤其是北京千万级别的房子，卖房的一大半都是老人。
为什么会出现这样的情况？
我们知道，中国的富人阶层主要集中在60/70年代出生的群体，加入WTO那会儿，他们正好三四十，正值年富力强，又有一定的资本和经验去搞创业发财。
当然更多的人没创业，但吃到了完整的房地产红利，比如北京很多老人的房产都是单位福利房，这些房子虽老旧但位置却非常好，一般位于四环内甚至二三环，从而被动发了财。
对此，我还清晰的记得，一直到98年，北京某报社新闻编辑部都有福利分房的待遇，而且房子位置不错，就位于丰台方庄社区——那边的新房璞瑅隐园，现在均价11万+。
如今，手握房产的这一批人都要退休了，年龄的增长，让他们开始反向操作房产，即大房换小房，逐步收缩家庭房产总面积。
要知道，如果北京的年轻人卖掉自己住的房子，往往是准备换个改善型的，小的换大的，大的换豪的。
然而北京老人们不一样，很多都是儿女们不跟他们一起住，他们占着个大房子没意义，准备出掉。
他们更倾向于把自己的大房子换成小的，或者干脆去投奔孩子，卖掉房子把钱存银行，今后用来看病和养老，到了生命尽头，再把钱给儿女。
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如果说，北京老人“大房换小房”，主要原因是年龄上的被动，因为这样方便养老，同时还能省出一笔钱来；
那么，还有一小部分年轻人“以大换小”，则是出于对未来行情的看淡，而做出的主动选择。
比如，我一个想卖房的北京粉丝，他的目标很明确，不换大房，换小房，把房子一拆二，一套自己住，另一套出租或者干脆不买、钱存银行！
也许是借着九月的“认房不认贷”新政，她卖房子进行得比较顺利，尾款收到后立即买了新房。开心之余，他还请我吃了顿烧烤。
“以前都是几套老房子合并，凑钱换一套大房子，讲居住体验，讲消费升级；如今行业经济下行，有一套小房自己住，保证生活所需，多出来的钱保证现金流，现金流重要啊！”他说。
“那这不是消费降级吗？”
“其实现在卖房子换现金流的真不少，”他说，“前几年加杠杆也赚到了，现在手里有钱更重要；另一方面降点杠杆，你知道，房子一跌就是几十万上百万的跌，躲过跌幅就等于赚了上百万。”
末了，他还意味深长的感叹道，“人到中年，变数很多，不可能困在大房子里等死。”
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坦白说，听到“大房换小房”的反向操作，我想起很久之前我发过的一个帖子《800万资产的穷人》：
▲显然，按北上深城市的收入来说，这个出租车司机算穷人，连平均收入水平都不到；按资产来说，当时房子价值850万左右（现在估计1200多万了），算是很不错的中产。
所以，对于这类现金流不畅却拥有大房子资产的人，在当下的楼市情况下，把房子卖了换成小房，手里留一点活动资金，未尝不可。
如何正确的走好人生每一步？
四十岁之前，打工攒钱攒思路，找到自己的路子，无论对错，无所谓，就是以赚钱赚经验为主。
四十岁以后，大部分人已经赚到了一点身家，同时对于经济和人生的周期也有了一点的认识。这个时候，就应该以“守财”为主。
守住了，晚年无忧无虞；没守住，晚年可比年轻没钱时更要困苦。
本文作者：八卦女主理人 陈庆
