莫老爷/文
深圳楼市进入“光明时刻”！
这个月，「满京华金硕华府」、「中海时光境」、「金地峰境誉府」三大红盘集中入市，条件都不错，价格也相差不大，搞得购房者非常纠结，不知该如何抉择。
莫老爷也收到了很多相关咨询，今天，就用这篇文章来做个统一答复。
01
“三王争霸赛”
三个盘，各有所长。
一，满京华金硕华府——大盘王
项目位于光明中心区，占据光明科学公园头排位置，是满京华狮山旧改首期产品。
整个旧改总建面近百万平方米，涵盖10块用地，是片区乃至整个光明当前首屈一指的超级大盘。
业态包括品质住宅、创意街区、商务办公等，配套齐全，功能完善，未来业主不出社区就能实现全方位的生活需求。
不过，盘子大也意味着开发周期长，现在的行情，尤其是民营房企说暴雷就暴雷，持有周期越长，风险也就越大，就看你敢不敢博了。
项目已于9月12日取证，推704套住宅，产品为约89-140㎡3-4房，备案均价约4.68万/㎡，折后单价3.9万/㎡起，带装修，预计2026年底交房。
二，中海时光境——交通王
项目位于光明凤凰城板块，距光明高铁站仅200米，该站点前往福田高铁站仅需20分钟左右，对于依靠高铁通勤至深圳的上班族非常友好。
未来去南山也很方便，距13号线(建设中)同观路站仅300米，13号线串联深圳湾总部基地、南山高新区、留仙洞总部基地、西丽湖科教城和光明科学城，可以说是深圳最值钱的一条地铁线。
因为与交通枢纽挨得近，项目弊端也很明显，即噪音污染严重，好比“呼啸山庄”。有媒体站在项目楼下路边实测，高铁经过时声音最高可达80分贝。据不完全统计，大多数人耳朵舒适度的上限是75分贝。
项目预计9月下旬取证，推售1543套房源，产品为约82-108㎡3-4房，网传单价3.8万/㎡起，送精装。
三，金地峰境誉府——品质王
一二期分别于2020年10月和2021年9月开盘，合计推出超一千套房源，均价5万/㎡出头，两次开盘都是当天售罄。
三期即「金地峰境誉府」，位于光明中心区华夏路东周文化公园东南侧，较之一二期做了品质升级，号称要刷新光明人居品质天花板。
最能体现「金地峰境誉府」高品质的是建筑外立面，以玻璃幕墙+铝板为主，部分使用仿石涂料，同时采用前卫的“横向线条+弧形元素”设计，简洁精致、尊贵典雅。
简单科普下，目前市面上常用的外立面材料大致有7种，按成本从高至低排序：玻璃幕墙>干挂石材>铝板>保温一体板>真石漆>面砖>涂料。
一般来说，只有豪宅的外立面才会配置玻璃幕墙+铝板，颜值高、防水耐蚀、抗风抗震、日久弥新，造价也高。
在深圳，配置这种外立面的项目有华侨城天鹅堡二期和三期、深圳湾红树西岸等，均为单价10万+/㎡的超级豪宅。
「金地峰境誉府」均价5.14万/㎡，打3个98折，再扣除4000-5000元/㎡豪装费，以及开盘现场的折扣，实际均价4.3-4.4万/㎡。可以说，全深圳单价不到5万/㎡的项目只有「金地峰境誉府」会用玻璃幕墙+铝板做外立面。
项目已于9月14日取证，推497套住宅，产品为约83-120㎡3-4房，最低单价4.1万/㎡起，340万这样就可以带走3房。而且，「金地峰境誉府」的3房还比竞品的3房使用率高出一大截，综合评估下来，价格太香了！真正的刚需价买高品质豪装房。
以上，即三个盘的基本面了，确实很难抉择啊~
02
谁更胜一筹？
如果必须要在这三个盘中做出选择，结合目前行业处境，以及对未来行业发展趋势的判断，莫老爷会选——品质王。
一来，未来房子金融属性削弱，居住属性增强，一套房子买了可能要住10年以上，不得不注重品质；
二来，光明是交付维权重灾区，真的被搞怕了；
三来，这一点是最重要的，即仔细研究就会发现，「金地峰境誉府」的交通条件和配套条件其实并不输另外两个项目，品质则是毋庸置疑的吊打它们。那么，这么一评估，它不就胜一筹了吗？
来了解下「金地峰境誉府」的区位、交通以及配套情况。
我们都知道，光明目前最具价值的两个板块是凤凰城和光明中心区。
凤凰城的定位是建设成产城融合的产业中枢，十几年前就开始建设，现在发展已经接近尾声，该兑现的都兑现的差不多了，所以，这里目前是光明配套最完善、生活氛围最浓厚的板块。但是未来，上涨预期有限。
光明中心区的定位是光明区中心、深圳市副中心，从定位来看，其未来一定会超越凤凰城成为光明最具价值板块。现阶段的光明中心区一切都还在发展建设中，基础配套也相对滞后，但是未来，这个板块却有着超强的上涨预期。
买房买“未来”的道理就不用莫老爷多说了吧？现在买光明不买光明中心区，就等于10年前买龙华不买红山、买宝安不买宝中！
「金地峰境誉府」就位于光明中心区，且是位于光明中心区未来核心居住区、核心商务区、核心生态区的交汇处，这里既是光明中心区未来的价值最高地，也是整个光明未来的价值最高地。
翻翻新闻就知道，这几年光明政府有多偏心，一直在尽可能多的把城市顶配资源倾斜于此。
为什么「金地峰境誉府」的外立面要按照10万+/㎡豪宅的外立面标准来打造？据莫老爷了解，其实也是政府的要求：“光明区十四五规划提出，要在光明中心区内围绕光明大道、光侨路、光明大街、地铁6号线沿线，建设一批标志性、现代化的建筑群。”由此可见，这个地段有多重要。
下图是「金地峰境誉府」2KM范围内的城市资源标注图，地铁、名校、高端商业、公园、大型医疗、各种重磅市政配套，全配齐。
地铁方面，项目附近总共有5条地铁线：6号线(已通车)、6号线支线二期(南延)(预计2025年通车)、13号线(建设中)、18号线(规划中)、29号线(规划中)。
其中，距6号线支线光明小镇站（建设中）约500 米，仅需2站到光明城高铁站，站内可换乘地铁13号线，7站到南山留仙洞、10站到高新北科技园、15站到后海、17站到深圳湾口岸。
如果高铁出行，光明城高铁站10分钟直达深圳北、2站直达福田CBD、3站达香港西九龙。
教育配套方面，1公里内可达深圳小学曙光学校，百年名校；中学光明是全区积分入学，所有学校都有机会。
生态配套方面，五大公园环绕，包括翠湖公园、光明小镇、科学公园、新城公园、虹桥公园，人均公园绿地面积约54.18㎡（光明人均公园绿地面积约21.76㎡。），尽享天然氧吧。
文体配套方面，周边有深圳科技馆新馆（在建）、深圳国际美术馆（在建）、科学城体育中心（规划）、科学城文化中心（规划）等丰富文体场馆。
不仅外部配套齐全，项目的内部配套也相当丰富。
虽然盘子不大，却规划了大量公共空间和社交平台，让全龄段的业主一天内任何时间都能在社区里找到自己喜欢待的地方，让业主与业主间产生链接，促进邻里交流，提升社区凝聚力。
光园林就规划了7大主题功能区，包括主入口、中央活力区、无边际空中泳池（超级豪宅才会有的配套）、星际乐园、宅间花园、口袋公园和时尚商业街区。
| 中央活力区 |
| 无边际空中泳池 |
| 泳池水幕 |
| 时尚商业街区 |
还利用架空层等灰空间规划了十大主题泛会所，包括儿童乐活空间、桌游对战区、知识充电区、活力健身区、懒人休息区、云端影音室、休闲台球室、茶艺道场、棋牌空间和老年健身区。
总的来说就是，「金地峰境誉府」是一个没有什么短板的项目。
03
光明终于有豪宅了
莫老爷一直都觉得光明挑不出真正意义上的豪宅，现在有了「金地峰境誉府」，终于要打破这尴尬的局面了。
一，低密、舒适、纯粹
1，光明在售容积率最低项目
「金地峰境誉府」建设用地面积约1.5万㎡，规划总建面约7.9万㎡，由4栋30-32层高的住宅组成，容积率仅3.5；「满京华金硕华府」和「中海时光境」容积率则去到了6.0，住宅层高都接近50层左右。
有研究数据表明，楼盘每降低0.1的容积率可能带来的改变是：绿地率增加1%，楼间距增加2米，日照增加15分钟，被邻居吵到的机会减少20%，小区增加100棵树。
2，光明为数不多的主流为2梯4户在售项目
「金地峰境誉府」4栋住宅中，3栋为2梯4户，1栋为2梯5户；「满京华金硕华府」和「中海时光境」则主打3梯6户的设计。
有研究数据表明，每部电梯服务超过60户，高峰期就有挤电梯的可能，超过100户，底层业主会习惯于高峰期爬楼梯。大家可以自行计算下，这三个项目的每部电梯各自需要服务多少户家庭？
3，光明为数不多的以政府配建指标最高上限规划停车位的住宅项目
车位比做到了1：1.1，545户配置（500户住宅+45个商铺）610个停车位，而目前，光明住宅项目主流停车位比在1：0.8至1：1之间。
4，不需要配建人才房
相比于光明其他很多盘需配建人才房，「金地峰境誉府」居住环境更纯粹，安全性更有保障。最重要的是，未来进入二手房市场，也不会被人才房拉低房价。
二，高颜值，有审美趣味
在光明，高颜值，太稀缺了！项目除了外立面之外，还有大量细节能够体现出审美趣味。
1，迎宾式社区入口
社区主入口采用“弧形元素”设计，建造具有时尚前卫造型的归家门庭，堪称光明最气派社区入口。
2，精装单元入户大堂
单元入户大堂整体风格与外立面浑然一体，沿用质感夹丝玻璃和金属线条的高规格材质，采用星级酒店玻璃大堂设计。
3，酒店式车库大堂
在大堂内采用暗古铜色金属标识，凸显大堂的品质感，同时在大堂入口处前端设置前厅，提升大堂入口仪式感。
三，园林兼具功能性、观赏性、秩序感
园林除了前文提到的功能丰富之外，还极具观赏性和秩序感，造价可以说是光明园林造价天花板。
观赏性方面，以归家大门为例，景观树阵+对景景墙+轻奢优雅大门+潺潺水景，一步一景。
秩序感方面，从社区入口到屋内玄关，规划“迎宾式社区入口、酒店式车库大堂、景观树阵礼序、奢型入口大堂、简约雅致电梯厅”——“峰境五重”归家礼序，让回家充满仪式感。
顺带说下绿化率，三个盘中，只有「金地峰境誉府」绿化率达到了40%，另外两个盘都是35%。绿化率高的好处是，能够改善空气质量，降低噪音，有利于身心健康。
使用率方面，三个盘中，「金地峰境誉府」使用率最高，所有户型的阳台空间都灵活多变，可自由设计，若是阳台改房，使用率最高可达88%。
83㎡：全明户型，餐客一体竖厅设计，客厅开间约3.4米，宽景阳台约3.4米
97㎡：正南朝向，南向开间约3.5米观景阳台，全屋卧室开间均达约3米，主卧套房设计，带独立卫生间
98㎡：南北通透，双向对流，阳台看虹桥公园，室内鲜氧环绕，主卧套房设计
120㎡：光明在售项目唯一4房南北通透户型，全屋通透，南向约6.2米奢阔大阳台，怡人花园景观尽收眼底，主卧套房设计，多飘窗赠送
朝向方面，户型多以东南和西南朝向为主，由于项目周边没有遮挡物，所以视野无敌，可看虹桥公园和光明小镇。
中央空调+新风系统、儿童房书柜及榻榻米、厨房四件套、整体定制橱柜、主卧衣柜、电视背景墙等全配齐，直接拎包入住。
且全都精选国内外优质品牌，精装标准远超区域内在售住宅项目。
大致算了下：83㎡户型送约40万豪装，97㎡和98㎡户型送约50万豪装，120㎡户型送约送60万豪装。
「金地峰境誉府」可以说是做到了“你所看到的每一个点、每一个细节，金地都考虑过、设计过”，演绎出了金地集团Top系产品线“峯汇系”的风采。这样的房子，未来流通到二手房市场，流通性强，溢价也有保障。
最后，莫老爷要提醒大家，「金地峰境誉府」即将在【i深圳】上进行购房意向登记，9月23日盛大开盘，如果你是追求生活品质，想把生活过得精致有趣的人，请一定不要错过它！！！
近期在深圳有购房需求的
