原标题：地产周刊丨一线城市楼市出现新变化
来源：中国经济时报
聚焦一线城市之楼市
编者按 经历年初短暂的“小阳春”行情之后，一线城市楼市成交出现回落。据市场监测机构发布的数据显示，5月份一线城市楼市成交面积环比下降12.8%，仅广州环比小幅上涨。国家统计局此前公布的数据显示，4月份楼市整体成交已出现明显下滑。从一线城市看，楼市成交下滑非常明显，同时也出现了分化。作为楼市的风向标之一，一线城市楼市走向备受关注，本期地产周刊聚焦“一线城市之楼市”，关注楼市出现的新变化。
楼市热点
■中国经济时报记者 周雪松
提及一线城市楼市，买房人无疑是一个值得关注的群体。特别是在当前楼市下行、居民重视储蓄的情况下，买房群体更值得关注。接受中国经济时报记者采访的专家表示，很难给一线城市的买房群体画像。仅从房款支付来看，差距就很悬殊。
不过，楼市下行的时候，有一点可以肯定，置业门槛随之下降。记者经过调查发现，目前在一线城市最低首付几十万元就可以“上车”。在专家看来，这种刚需盘适合那些想在一线城市落户的人群，在郊区有房能加分不少，这也是难得的在一线城市置业的好机会。
首付几十万元能在一线城市买房
2023年年初，北京一家创业公司的老板宋卿发现一个“笋盘”，位于北京南城的这个楼盘价格比其他楼盘便宜很多，打完折单价才17000元/平方米，于是宋卿就买了一套房。签合同时，他还打电话让别人也去买，认为这个价格入手非常合适。当时由于疫情刚刚结束，很多人都觉得经济最困难的时期已经过去，一切都会好转，对未来前景乐观，宋卿也是这种心态。从2月份开始，出现了一波买房高峰。
但这波买房高峰并没有持续多久，在2月、3月“小阳春”过后，楼市成交量开始下滑。虽然疫后各地消费复苏，但一些行业发展遇阻，收入也受到了影响。所以，当楼市积压的需求释放以后，成交再次出现下滑。
伴随着楼市下滑调整，房价也开始变得“亲民”。中国经济时报记者发现，北京有的楼盘首付几十万元就能“上车”，而且并非只是个案。“首付几十万元就能‘上车’的项目，应该说北京东西南北都有，像北边昌平某楼盘60平方米左右的两居，总价大约200多万元，按35%的首付比例计算，也就几十万元。”和硕机构首席分析师郭毅在接受中国经济时报记者采访时表示。
郭毅告诉记者，这种低首付“上车”的项目，适合支付能力不是特别高，但又希望尽快买到自有住房的刚需家庭。另外，也适合希望在北京积分落户的家庭。
《地产营销人》出品人韩乐对本报记者表示，北京首付几十万元的新房，一般位置都有些偏远，房山、顺义也有，基本都在六环以外，面向纯刚需、首次置业、工作时间不是很长的年轻人群。
“100万元以下首付的房子，北上广深现在都有。”广州市房协专家委员邓浩志对本报记者表示，本来广州的房价就比其他一线城市低，在这一轮楼市调整中，广州房价又下降了不少，现在广州从化的房子单价1万元/平方米以内，甚至低至8000元/平方米的都有，一套房子总价也就几十万元。所以，广州的购房门槛比北京要低得多。
按理说，房子便宜应该买的人多。但据业内人士观察，这些便宜的房子，未必所有人都想买。有些一线城市偏远的楼盘，通勤非常不便，一天上下班来回可能超过4个小时。而市区的房子，普通工薪阶层很难买得起，楼市需求不足也印证了这一点。
购房门槛降低需求仍不足
从记者走访来看，打算今年在一线城市买房的购房者，主要是为子女上学考虑想换房，换学区比较好的房子。家里有好几套房的，遇到楼市下滑，就更不想买了，很多有能力买房的，也没有资格买房。不过，从事高端住宅销售的李雨菲告诉本报记者，年初很多豪宅其实销售还不错，也有不少外地人以公司的名义买，不受限购影响。
相比普通住宅，豪宅门槛更高。李雨菲告诉本报记者，在一线城市，一套1000万元的房子算不上豪宅，只有3000万元以上的房子才算豪宅，这些豪宅买家的资产至少都是上亿元。
近几年特别是疫情发生以来，随着收入的下滑，记者发现身边买房人有所减少，受访者也有同感。
上海付永生律师主要处理房产纠纷，他告诉中国经济时报记者，从最近接触的案件来说，有两点感受明显：一是感觉房东缺钱。二是购房人也没有钱。他给记者讲了两个发生在他身边的事。
“我有个客户是做进出口贸易的，公司员工有300人左右，今年上半年为了生意周转而卖房，房产中介找了一些人扮演买方，反复杀价，最后低价成交。房东因为中介价格欺诈多要10万元中介费，而委托律师处理纠纷。”付永生说。
付永生告诉记者，还有个上海人，前几年做生意失败，搬到上海的农村租房，最近考虑购买上海农村的房屋。为什么不购买有产权的商品房？上海人说因为价格贵。据透露，在上海40万-60万元就能买一处农村的房屋。
总体来看，疫后一线城市楼市出现了一些新的变化，主要特点之一是购房门槛有所降低。邓浩志对记者表示，以广州为例，郊区房价降了20%左右。尽管如此，购房需求还是不足。这是当前楼市的又一主要特点，与家庭经济状况和未来预期有关。此外，限购在一定程度上也导致了一线城市楼市需求不足，在现行政策下，在一线城市有购房能力的家庭还是有限。所以，有些人只能选择租房或在房价相对较低的城市购房，甚至去购买小产权房。
一线城市楼市降温二手房议价空间加大
■中国经济时报记者 李晓红
经历年初短暂的“小阳春”行情之后，一线城市楼市交易出现回落。专家表示，5月一线城市购房者信心指数和经纪人信心也出现暂时性下挫。从二手房来看，房东侧的议价空间加大，挂牌房源的在架时长也有所增加。
市场回归理性
中指研究院数据显示，1-5月，一线城市新房累计成交面积同比增长近40%，但5月一线城市的市场活跃度较4月进一步回落，新房成交面积环比下降约10%。中国房地产指数系统百城价格指数显示，5月，一线城市新建住宅价格环比上涨，二手住宅价格环比转跌。克而瑞监测数据显示，4月一线城市商品住宅成交面积环比下降19%，同比下降47%。
“虽然4、5月一线城市成交面积环比连续下降，但在成交规模上，一线城市仍保持在相对高位，表现出较强的韧性。”中指研究院市场研究总监陈文静告诉中国经济时报记者。
58安居客研究院院长张波告诉中国经济时报记者，从安居客线上找房热度来看，5月一线城市成交面积呈现一定的下滑，这与近期一二手房成交面积下滑呈现同步正相关，购房者信心指数和经纪人信心也出现暂时性下挫。从二手房来看，房东侧的议价空间加大，挂牌房源的在架时长也有所增加。
以北京为例，4月，北京楼市网签13928套，环比3月的网签下降37.2%，同比去年同期下降2.2%。5月，北京市存量房网上签约14907套，其中，住宅12982套。
“今年‘小阳春’前期积压购房需求较多，成交量创下近年来的新高，相对而言，4月份成交量回调明显、市场回归理性。”北京住宅房地产业商会会长黎乃超告诉中国经济时报记者。
国家统计局数据显示，4月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.0%，涨幅比上月扩大0.3个百分点；二手住宅销售价格同比上涨0.9%，涨幅比上月回落0.2个百分点。
中国人民大学发展与战略研究院城市与房地产研究中心主任况伟大表示，目前，一线城市一手房和二手房房价4月份涨幅较上月小幅下降，但房价水平仍有小幅上涨。这表明，一线城市楼市反弹速度有所下降，但并不意味着一线城市楼市“降温”，只是楼市由大幅反弹到平稳发展阶段。
不过，陈文静认为，经过前期积压需求释放完成后，整体购房需求释放动能减弱，再加上房企供给端偏弱，在一定程度上拖累了住房需求释放。近两个月多个城市二手房挂牌量持续增长，在需求减弱的情况下，二手房议价空间增大，市场情绪进一步降低，购房者观望情绪也影响新房市场活跃度。
张波预计，今年楼市的复苏总体依然会呈现波折性，上涨及下降趋势交错呈现，整个市场面的成交量预计在下半年会恢复到正常状态。
政策须进一步优化
2022年下半年以来，一线城市房地产政策以微调为主，限购政策基本无松动，只有上海针对人才端优化了限购政策，另外给予老年家庭、职住平衡家庭等一定的政策支持，整体力度较小，政策效果相对有限。
“当前，一线城市调控政策仍较为严格，政策调整空间较大，若政策能够跟进优化，有望向市场释放更加积极的信号，有利于稳定市场预期、提振市场信心。从政策空间来看，北京、上海的普宅认定标准仍有待进一步放松，降低非普宅的首付比例和税费，降低合理购房需求的购房成本和购房门槛。”陈文静表示。
据中国经济时报记者了解，当前，北京、上海执行的是2014年出台的普宅、非普宅标准。中国房地产指数系统百城价格指数显示，2022年12月，北京、上海新建住宅价格较2014年12月分别上涨约40%、59%，新房平均价格均超过4万元/平方米，二手住宅平均价格均超6万元/平方米。2022年，北京四环至五环、五环至六环、六环外新建商品住宅成交套总价均值分别为914万元、610万元、395万元，上海内环内、内外环之间、外环外新建商品住宅成交套总价均值分别达1726万元、1165万元、537万元，均明显高于普宅标准线。
如何推动一线城市楼市平稳发展？张波认为，一方面要针对改善性需求给予更为实质性的政策，不仅降低利率，还可以延续2022年的换房退税政策，并加大退税力度，实实在在降低交易的门槛，让改善需求积极入市。同时，在一线城市落地“认房不认贷”的政策，从而降低首付和利率水平，“认房又认贷”的政策误伤了大量的改善需求。另一方面，针对房企的资金支持力度仍须实质性加大，目前包括“三支箭”在内的政策已出，但政策的推出和实际落地的效果还有较大差距，需要推进政策面对于资金落地效果的呈现，对于房企的信心侧增强，更有助于土地市场复苏、交易市场的稳定性以及整体房地产市场平稳发展。
在黎乃超看来，应进一步优化商办类项目政策，对商办项目进行改造，打造其成为适用于年轻创业者初期的过渡产品。同时，建议政府通过甄选开发企业综合指标，将其部分库存纳入保障性住房和老旧危改项目，解决一部分库存积压。
“当前楼市处于稳定健康发展阶段，仍须进一步恢复消费者预期，继续支持刚性和改善性住房需求，形成稳定的房价预期，防止悲观预期对楼市产生不利影响。”况伟大表示。
楼市半月谈
一线城市房地产限购应适时优化调整
■中国经济时报记者 夏金彪
在4月楼市热度下降之后，5月延续降温态势，楼市复苏动力减弱。日前，中指研究院发布的数据显示，5月份，百城新房价格环比止涨转跌，跌幅为0.01%。二手住宅均价环比下跌0.25%，跌幅较4月扩大0.11个百分点。一线城市房地产销售也回落明显。5月，一线城市楼市成交面积环比下降12.8%。克而瑞的统计也显示，5月，一线城市新房成交缩量，环比下滑22%。
2023年一季度，受前期积压购房需求加速释放等影响，一线城市房地产成交量显著回升。但此后，市场回温动能减弱，4月成交热度开始回落，进入5月，市场活跃度继续下滑。业内预计，6月，中央和地方政府有望加快推进稳楼市政策的出台，进一步探索丰富的政策工具箱，以支持居民合理住房需求的释放，修复市场信心和预期。其中，一线城市房地产限购等限制性政策调整值得关注。
所谓限购政策是依据是否有户籍和社保缴纳等来限制购房的相关政策。自2010年4月北京率先实施限购政策以来，各地也跟随纷纷出台限购政策，从需求侧对房地产市场进行直接调控，打击投机炒房行为，以抑制房价过快上涨。在以往几轮的房地产调整周期中，限购等限制性政策的强化或放松，成为各地直接调控房地产的利器之一。
此轮房地产调整以来，一些城市开始放松限购政策。据中指研究院统计，2023年以来，已有杭州、南京、合肥、郑州、沈阳、厦门、武汉、长沙、济南等14个城市对限购政策进行了优化。
以杭州为例，早在1月份，杭州临平区乔司街道、南苑街道即放松了限购政策，后续又相继放宽了钱塘区下沙街道和河庄街道、临平区临平街道、余杭区中泰街道和瓶窑镇等地的限购。到目前为止，杭州除主城区之外，钱塘区、富阳区、临平区全域实现限购放宽；萧山区、余杭区部分区域放宽；临安区一直不限购。业内认为，这种“因区施策”的举措，将是新一线城市乃至一线城市放松限购的新尝试。
事实上，一线城市已经出现了限购调整的尝试。3月份，深圳宣布深汕合作区放开限购，暂停对自然人实施商品住房限购，即无需提供无房证明。4月份，北京宣布拟在房山试点多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策；房山区发布了引才聚才支持办法，落实引进落户、住房保障等优惠政策。
业内认为，一些一线、新一线城市采取“一区一策”优化限购等楼市限制性政策，促使非核心区去库存的同时，又不影响核心区域稳定房价，此举值得更多城市借鉴。未来，一线城市或将根据房地产交易市场的变化来逐渐调整限购等政策，对于一些住宅市场比较冷、购买力较弱的区域，可能会先放开限购等政策，而对于一些住宅市场购买力较旺的地方，可能会继续执行限购等政策，以保持具有风向标意义的一线城市房地产市场平稳、健康发展。
应该看到，限购等限制性政策，与土地、货币、财政、税收等市场化调控政策不同，是采用行政手段临时性地冻结一部分需求，即局部性的数量管制。这在一定程度上妨碍了住房合理需求的释放。目前，我国商品房总体短缺时代已基本结束，住房总需求空间逐渐缩小，限购等限制性政策值得商榷。
随着我国“房住不炒”的房地产长效机制逐步建立，限购等这类房地产调整的行政手段应适时优化调整，直至退出，而代之以稳定的、制度化的长效机制。
