图：金海大桥实拍
文：子木团队
最近，广东日报透露，大湾区一大基建工程，“金海大桥”主体工程已全线贯通，引起业内外广泛关注。
主要原因有两个：
其一，创造了新的世界纪录。
凭借49.6米的桥面宽度，金海大桥成为目前世界上最宽公铁两用多塔斜拉桥，外观气势磅礴、各种抗性极强，开启了此类建筑制式新时代。
其二、大幅提升了国家级新区“横琴”资金和人口的流量和流动效率，是促进粤港澳大湾区共荣战略的一次特殊的里程碑。
这其实是一个很深刻的概念。
表面上是“要想富、先修路”，而深层，则是对于「流量」的思考与把握。
嗅觉灵敏的朋友应该能感受到，金海大桥背后，是大湾区经济效率的提升以及房地产的价值机遇。
01
过去我在文章里讲过，我国现阶段的历史使命是“大国冲顶”，在经济战略上必须要完成一个重要路径：
二次改革开放——粤港澳大湾区——国家级新区横琴。
横琴区位图（示意图）
宏大叙事往往需要细节的支撑，而横琴就是环环相扣的起点和支点。
2009年，横琴含着金钥匙出生，一举拿下国内多个之最：
中国最开放的区域；
中国最国际化的区域；
中国制度创新的最高水平；
中国优质资源汇集最多的区域。（信息来源羊城晚报)
上面的意图很明显，不仅想用横琴寻求更新颖的经济发展样本，更是想以此为桥梁，让广东、香港、澳门形成强大的“合力”——
没有同质化的竞争与内卷，只有差异化抱团与共荣，大家心往一处想、劲往一处使，凝心聚力将大国路径彻底打通。
制度突破只是开始，更多是实打实的天量资金供应。
10年前，横琴还是一片蕉林绿野、农庄寥落，而现在已是参天高楼林立，人口涌动的国际CBD繁荣景象。
珠海横琴澳门一体化发展区域（实拍图）
围绕着横琴做的基建配套，层叠交错，密密麻麻，而现在，随着金海大桥的贯通，对流量效率的提升又跨越了一个新的「台阶」。
过去人们到横琴，落地于国际机场后，还要乘车绕行到横琴，时间接近50分钟到1小时。
而金海大桥开通后，国际机场与横琴实现了无缝连接，通勤时间压缩至20分钟。
人们落地珠海，可以直接乘坐轻轨直达拱北口岸，过关澳门，欣赏灿烂华美的烟花秀，还可以乘车通过珠港澳大桥，通达香港，领略维多利亚夜景。
澳门烟花实拍
一座桥不仅仅是一个建筑，它还是一个记录城市发展的载体。
金海大桥的落地，让这个国家级新区对全国形成强有力的磁场，尤其在横琴封关后，将对经济运转效率起到推波助澜的作用。
横琴关口（实拍图）
根据大湾区最近报告，横琴年内启动封关程序，确定为一号工程。
横琴封关，政策利好真正兑现落地，流量迎来爆发，届时横琴不仅是金融岛、科技岛、旅游岛，还会成为消费岛，岛内遍布免税商场。
横琴免税集团合作签约仪式
这相当于在大湾区再造一个mini版海南岛。
海南在2020年免税新政后，销售大幅增长，2021年离岛免税店总销售602亿元，占全省社会消费品零售总额的24.0%。（信息来源光明网)
三亚免税城（实拍图）
直接带动数万就业以及数千万人次的消费客群，对当地经济的发展具有乘数效应。
而横琴免税概念的落地，显然更有优势。
其一自带大湾区8600万人流量，与全国的交通成本更低；其二背靠澳门香港，在免税业务的资源对接上，更加便捷高效。
按照横琴年接待3000万人次的旅游概念，大消费一旦崛起，将会瞬间拉升产业人口流量。
届时会有大量企业入驻横琴，随之而来的是企业主、高管、白领，以及服务于高薪阶层的劳动者流量入场。
这跟改革开放后的深圳非常相似，庞大的流量入场就会滋生大量的住房需求，会让整个楼市供不应求。
当然，普通人要想分享横琴的发展红利，已经很难了。
横琴在当初规划时，就确定为CBD综合区，以产业逻辑为主，可供开发的土地资源也仅有28平方公里，住宅用地仅占其8%。（来源横琴总体发展规划)
仅剩的商品房早已在2年前销售一空。（来源珠海发布)
所以未来横琴价值，只能围绕着横琴安居，布局资产，撒下种子，静待花开，这就非常考验板块的规划的配套资源以及“通勤距离”。
金湾滨海商务区区位图
在这个基础上，金海大桥的贯通点亮了新一极的价值——与横琴一桥之隔的金湾滨海商务区，有了想象空间。
02
金湾区这些年发展迅猛，被珠海定义为产业重镇。
2022年经济总量仅次于香洲中心区，排名第二，工业投资、社消总额增速均位于全市第一。（来源香洲区政府公众信息网)
在政府的推动下，金湾揽获一大批国内外知名企业，包括汤臣倍健、飞利浦、可口可乐、联邦制药……还有竞争力较强的航天航空产业。
汤臣倍健透明工厂实拍图
以珠海机场为价值点的航空新城，也成了人们关注的焦点，但现在，由于金海大桥的开通，楼市格局很可能要被改写。
航空新城鸟瞰图（实拍图）
道理很简单，距离是经济效率的根本。
金湾主要的购房逻辑是横琴和机场，而滨海商务区远比航空新城更容易触达核心资源，与国际机场仅需要15分钟，距离横琴只需要20分钟。
这不仅让它成为航空产业群的第一受益地，而且享受着全国流量的汇聚，尤其在封关之后，滨海商务区为桥头堡的地位更加明显。
珠海国际机场（示意图）将于2023年建成投入使用
而且滨海商务区的区位具备天然战略优势——
它还是珠海唯一同时拥有机场 、港口、铁路、城轨 、高速公路等海陆空立体交通网络的区域。
除了通过金海大桥无缝连接横琴、澳门、香港，还可以通过洪鹤大桥，15分钟内触达香洲主城区，往西，未来链接黄茅海大桥通粤西。
金湾滨海商务区高端酒店集群效果图
多重客流交汇，意味着这块土地天生自带繁荣的基因，所以在规划之初，政府给予这块土地的站位非常高——“商业办公以及高端住宅区”。
商务主打两个字，“纯粹”。
在这边土地上，设计了双五星级酒店、高奢会所、新加坡滨海生活体验馆、两大商业中心，板块5公里内还有27洞高尔夫球场等等，营造的商务圈层比较纯粹。
滨海商务区1公里珠海国际高尔夫球场（实拍图）
而高端住宅区，则主打“松弛”。
滨海商务区的人口密度极低，仅0.67 万人/平方公里，居住用地仅有12块，区域内建筑绿地与广场建设面积占 22.56%，这是一个很难见到的数字。（来源搜狐网)
金湾滨海商务区规划图
意味着板块内的居民，不用排队争抢城市资源，而是以极具“松弛感”的体验，快捷地获取商业、公园、医院、学校……这是高端生活场景的必备要素。
这里面最核心的是，板块内引进了幼儿园（在建） 、 小学、初中（珠海一中金湾附校）等珠海领先的优质教育资源，家庭可以享受12年一站式教育配套。
珠海一中实拍图（金湾附校）
这对于新区的成长至关重要，牢牢把握住了新居民诉求痛点，教育是家庭的硬需求，也是核心需求，只要解决了孩子的读书问题，家庭便对一个地方产生了归属感。
滨海商务区将“配套前置”的做法，是从根本上考虑到了板块长期的发展逻辑。
不是为了发展经济而发展，而是为了服务居民而发展，后者显然会有更绵长的生命力。
03
前段时间，我去滨海商务区考察，最大的感慨是，“太快了”。
2016年，这里还是一片茫茫空地，业界对这里更多是质疑与不解。
而现在，高楼林立，商务区所有大型配套基本悉数落地，公园、商业、学校等配套，进入正常运转的状态。
成长速度堪比隔岸横琴。
商业街万科里实拍图
跟当地业内人士聊过之后，大家一致认为，一方面是珠海市政府对于商务区战略高度的重视，另一方面则离不开万科的努力。
滨海商务区正式启动规划建设后，万科就将这块热土列为珠海的战略高地，3年内先后通过自主拿地和股权合作操盘了5块地。
金湾滨海商务区万科项目规划图
为了让价值沉淀下来，万科参与了造城计划，邻里中心、学校以及入岛的燕羽桥、丹凤四路，沿海路等配套基建，都离不开万科的身影。
作为全国龙头企业，万科的造城能力是有目共睹的，上海七宝城市花园、杭州良渚文化村、郑州万科城、兰州万科城……
一个个案例的从0-1，让万科造城并运营城的实力，形成品牌效应，而在恰当的时机，又转化为滨海商务区的潜在张力。
万科参与其中，用自己的品牌做背书，引入教育资源，深度运营商业，这都是一笔笔巨额隐形投资，也证明万科对滨海商务区未来的坚定看多。
万科·海上城市二期泳池实拍图
在这样的积累下，旗下打造的项目，「万科·海上城市」也具有一定的区域标杆属性，点亮滨海商务区的价值点。
这是一个建面超50万方的“超级社区”，像一艘航母一样，盘踞在滨海商务区之上。
大的好处很直接——
可以有更广阔的空间，更丰富的想象力的笔墨来描绘人们的居住场景。
万科·海上城市园林实拍
比如二期的园林，借鉴了新加坡滨海湾 “花园里的城市”概念，设计了“一线两轴 5 核”——
通过一条椰风海岸线串联生活度假轴 、 滨海公园轴， 在轴线上设计了5种生活场景，让回家像度假一样浪漫。
万科·海上城市泳池实拍
泳池、会客厅、健身房、儿童游乐场、邻里中心……所有空间都是开放且充满交互的，让人们更多寻求到生活的一种状态——
就像过去的村落生态，在一座闹中取静的小岛上，岛民有自己的生活节奏，人与人之间的联系更加紧密，脱俗于城市的繁杂，又静享圈层的温度。
万科·海上城市海居联盟
站在社区的高楼上，这种感觉会更加激烈，从心里流淌着一种从未有过的舒适感，来自于一望无际的海，象征着繁荣商业的横琴，多元文化的澳门和香港。
万科·海上城市实景图
与海更近一点，与世界更近一步，这种多场景多维度的体验，才是万千精英人群想要追逐的生活姿态。
万科的品牌力以及对精英人群的“懂”，赢得了更广域范围的认可，「万科·海上城市」一期二期均取得了非常不错的成绩。
万科·海上城市区位实拍图
接下来随着金海大桥落地，配套如数兑现，人们之于项目的“价投逻辑”，有了更深层次的信任。
这种信任感的汇集，让万科深度参与下的滨海商务区，焕发着更强的吸引力。
感兴趣的朋友可以与我一起共享大湾区发展红利，扫码填写下面表单：
平台免责（以下为参考，可根据平台要求或实际情况进行修改）：
免责声明：1、本项目备案名为“海上半岛花园”；开发企业为：“珠海市万滨晨璟房地产开发有限公司”；商品房预售证：JWS20210018号；本资料仅为要约邀请，旨在提供相关信息，不意味着本公司对此做出了承诺，买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》及附件等协议约定为准。2、本广告所涉及的交通规划设置、市政配套设置不排除因政府规划、政策规定及出卖人未能控制的原因而发生变化，本资料旨在提供相关信息，不代表着出卖人对此作出要约或承诺；本宣传资料对商业的具体业态、品牌、开业时间仅作介绍，不代表出卖人对此作出要约或承诺，具体以经营者实际经营为准；本项目宣传资料对项目周边幼儿园、学校等教育资源的介绍皆在提供相关信息，并不意味着本公司对就学安排作出承诺。教育资源的名称、办学性质、办学规模、学位设置、开学（班）时间、招生条件、收费标准及招生区域存在调整的可能，应以政府教育主管部门及办学方颁布的政策规定为准。3、本广告所涉及的图文资料仅供参考，且部分图片来自网络，如若侵犯肖像权或著作权等知识产权，请联系我方删除；。4、本资料所发布的内容为2023年4月前的信息，敬请留意最新资料；5、开发商可能会不定期对宣传材料进行修改。开发商在法律允许范围内对资料内容拥有最终解释权。
