来源/地产八卦女 陈庆
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大家好，我是八卦女主笔陈庆。
最近一直在北京踩盘。由于我是外地车牌，每周出去踩盘，都要申请进京证，二环内很多豪宅盘是不能去的，且一年仅能申请12次，即84天，这样短的时间，让我感觉完全不够用。
为此，我不禁动了在北京摇车牌的心思。然而，不查不知道，一查吓一跳，原来北京车牌早就成了奢侈品，有些北京本地户口为了摇北京车牌，都等了近十年。
为什么这么说呢？其实2011实行摇号政策之前，老北京人，或者是进城比较早的人，哪怕没有户口，也能直接上北京车牌。
但摇号政策之后，后来者却一年比一年难，到了2020年以后摇车牌已经比中彩票二等奖还难了，车牌彻底成为摇号工具，部分有车或者有车牌的人甚至还将这个公共资源变现（以租或者挂名的形式）。
如此，有北京车牌的人可以尽情享受北京市政和道路资源，没车牌的人要么选择苦逼挤公交地铁、要么挂一个外地牌照享受每周办理通行证和在检查站被卡的乐趣。
当然北京政策也在与时俱进，比如搞什么家庭积分制、新能源排队，但本质上依然是对少的可怜的增量蛋糕的切分，而百分之95以上的存量蛋糕，是没人敢去动的。
然而，纽约伦敦的车辆/人员比例比我国北京上海更大，但这些城市并不限制大家拥有车牌（即可随意上牌），只是高峰进城需要交拥堵费。通过调节拥堵费来调节车流，这些城市就能调节整个城市的交通状况。
由此，对比国外，如果城市资源的分配制度是先到先得，那么这种制度一定会造成先来者与后到者的分层。
其实，北京楼市不也是这样吗？它远不止于环线套环线那样的道路结构，它的板块内部，也同样层级分明、森严井然。
02
北京楼市的第一层级，莫过于东西城的各个大院，以及二三环长安街、金融街、后海、三里河、万柳、玉渊潭、德胜门等地。在这个层级，一入侯门深似海，“低调”、“神秘”才是永恒的主题。
▲北京总价五千万以上的楼盘很多，但并非所有楼盘都能担当第一层级。
事实上，五千万以上的楼盘只有少数，如万科北河沿甲柒拾柒号、霞公府、万柳书院、北京壹号院、钓鱼台七号院、紫玉山庄、盘古大观、龙湖颐和原著、霄云路8号等才能傲视京城，而像金融街中海凯旋、太平街朱雀门、中信国安府、西城晶华、首创缘溪堂虽然未能上榜，也聚集了全国最多的权贵巨绅。
而更可怕的是，在后海或者东西城某个看起来很不起眼的胡同，乃至从公主坟一直到西山脚下，藏着一些没有门牌没有指引却守卫森严的四合院，例如五棵松的大院，那才是真正的“层级”。
▲不起眼的新街口外大街23号院，其实是军事法院、军事检察院、武装力量监察部、防化学兵部、总参谋部管理局、总参谋部政治部等多兵种大院的综合体。
03
北京楼市的第二层级，可以分为三种情况：
第一种情况：商业至上。
所谓城由市兴，城市的核心价值是商业。作为中国北方最繁华的大都会，北京的商业还算可圈可点，而依附于北京这些大商圈的楼市住宅，则可以算是第二层级。
▲东长安街、国贸CBD、金融街、东二环、北四环亚奥、中关村、望京、丽泽、五道口、三元桥、太阳宫这些地方，相比第一层级，少了一些权贵的味道，却多了一丝商业和繁华的气息。
站在整个北京来看，北京最繁华的区域莫过于朝阳，近几年楼市最火的楼盘也大都是朝阳盘，而朝阳，其实也就两大商圈——国贸和望京。
所有朝阳南边的盘，甚至包括通州、亦庄台湖等区域的楼盘，都可称之为“国贸概念盘”；所有朝阳北边的盘，包括最近来最火的崔各庄、东坝、奶西甚至顺义的，都可称之为“望京概念盘”。
但事实上，无论是望京还是国贸，都是个矛盾综合体，望京有高耸入云的绿地中心、曲线圆润的望京SOHO，也有凋敝破败的马泉营、东辛店；国贸有充满现代气息的中国尊、大裤衩，也有东大桥、团结湖那样的破旧砖混楼——这就跟北京城的历史一样，北京是老树开花，最光鲜的一面总是长在历史的遗迹上。
另外值得一提的是，东三环、朝阳大悦城、通州九棵树、房山长阳、常营等等，恰恰都是北京大院、文保单位最少的区域（北京第一层级较多的区域）。由此看来，第一层级和第二层级之间的界限，还是蛮清晰的。
第二种情况：教育及产业至上。
教育是北京楼市永恒的主题。世人都知道北京的学区房很贵，却不知道这些学区房为什么这么贵。
▲北京海淀大学分布
如果现在还是不明白，看看上图，五道口职业技术学院（清华）和圆明园文理学院（北大）的存在，加上中科院和学院路八大金刚，使中关村成为全国智力最密集的地方，所以即使华清嘉园这种普通的小区，因为二小三小，价格最高也能飙升到20万一平米——这，就是北京学区房的魅力。
当然，像东西城虽然没有海淀那样多的大学城，但东西城作为国家部委集中所在地，教育资源自然是顶配的。尤其是西城，得益于近几年的教改，很多渣小也得到了优质小学以及初中支持，整体都有很大提升（小升初在东城都实施了直升改定额，西城还保留直升校）。
另一方面，北京的学区房贵，也不仅仅是因为教育，还因为产业。
例如上地-西二旗，以及北清路沿线，房价那么高，单纯只是因为教育吗？其实也是因为那里有腾讯百度阿里等互联网产业。两者是相辅相成、互相成就的。
事实上，很多新兴的产业板块，如亦庄、东坝，当地政府为了留住产业吸引投资，也引进了很多的名校名校教育。
▲北京买房，买的就是产业+教育。按照这种买房思路，海淀山后无疑是最佳的选择，这里上风上水，教育环境好，产业慢慢起来了，而且都是高端的收入比较高的产业。
当然，山后的房价也是目前这些产业新区里最贵的，如果差点钱，那么选择东南角的亦庄开发区。
目前，亦庄新城配套已经非常成熟了，学校、医院、商业应有尽有，产业如京东、京东方、小米、三一，已形成规模效应。2021年北京市还给与了“独立学籍区”的教育优惠政策，引进了“人大附中”，“十一学校”，“北京二中”等名校教育。
第三种情况：环境至上。
北京虽然好，但毕竟是北方，一到冬天，北京的道路连一根草都没有了。为此，第二层级的人，除了追逐繁华的商业氛围、高端的教育资源，对于环境的苛求，也是非常在意的。
北京有山有水的地方很多，但大多都在五环外。顺义中央别墅区、西山别墅区，以及上万亩的奥林匹克公园板块，这是多数人说得上来的“环境概念”板块。
但其实，北京还有很多隐藏在市井中的景观房。要知道，北京可是全国高尔夫球场分布最密集的城市，没有之一。
▲至2016年的大关停之前，北京其实有200多座高尔夫球场，占全中国的三分之一。如今这个数量，与北京的中心地位仍然是相配的。
也正因为如此，在不同人的眼里，北京有着截然不同的相貌。对于夜生活丰富的年轻人来说，北京是由工体和三里屯组成的酒吧之城；在普通上班族看来，北京是由数十条堵的不能再堵的地铁组成的“北方孟买”；在码农们的眼里，北京是与深圳杭州相抗衡的全国三大互联网中心……
而在另外一些人眼里，北京是一座巨大的高尔夫球场，以及配套的吃住行设施。
▲寸土寸金的北京CBD国际高尔夫球场，距北京国贸仅8分钟车程，到北京最繁华的王府井大街也仅需12分钟。可以说，这完全是闹中取静的典范。
当然了，对于普通北京人来说，高尔夫球场只是一些进不去的大公园而已。
04
刚刚讲了北京楼市的第二层级，最后讲讲北京的第三层级。
整体看，北京有权贵，有豪绅，有中产，也有升斗小民。但即使是升斗小民，彼此之间也是分层的。
例如，稍微好一点的纯居住地段，以五环内为例，比较有特色的有讲求艺术氛围的酒仙桥798、到处都是眼镜店和古玩店的潘家园、服装集散中心的大红门、号称网红模特小明星满地跑的双井百子湾，以及第四使馆区东坝，这是第三层级里的上层社会。
而再远点，东边的汽修大厂垡头，南边批发农产品的丰台新发地，批发建材的十里河玉泉营，这里可算是第三层级的中层。
至于最底层，莫过于几个北漂圣地，南边的天宫院，北边的天通苑，东边的燕郊、金盏、常营，西边的良乡、长阳，这里的消费水平还算低，却没有一点想象中的“北京味”。
也许，按住这里的人的眼光看，北京，无非是大一点的县城吧！
附上周（2023年2月27日-3月5日）北京楼市成交榜单：
（1）住宅（普宅+别墅）成交TOP30
（2）7万均价以上的住宅成交TOP30
（3）7万均价以下的住宅成交TOP30
（4）别墅成交榜单
