房地产市场再传利好消息，住房租赁企业融资难的问题有望得到解决！
2月24日，人民银行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》。
《意见》围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，共17条。
主要包括以下内容：
一是加强住房租赁信贷产品和服务模式创新；
二是拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道；
三是加强和完善住房租赁金融管理。
这是2023年开年以来，住房租赁市场迎来的首个重磅级支持政策，且明确了将支持规模化经营、长期经营的住房租赁企业发展，覆盖面由保租房扩展至所有租赁住房，其中就包括市场化长租房。
对于住房租赁企业而言，盈利是最大难题，即使是头部企业，也没有办法拿到长期、低成本的资金。此次《意见》最大的亮点便是解决住房租赁企业融资难的问题，助力住房租赁企业融资的同时也加快了住房租赁企业商业模式创新。
同时，明确将开发建设贷款和经营贷分开，明确经营性贷款可用于置换物业前期开发建设贷款，这对于重资产企业而言，资金变得更加灵活；与此同时，经营性物业贷款将首次向住房租赁行业开放，对于轻资产企业在运营环节也有一定的扶持。
具体来看：
1、支持商业银行向各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款，租赁住房建设的项目资本金比例应不低于开发项目总投资的20%，期限一般3年，最长不超过5年；
2、鼓励商业银行向符合条件的主体发放租赁住房团体购房贷款，期限最长不超过30年；
3、支持向自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性贷款，允许经营性贷款置换开发贷款，期限最长不超过20年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。对住房租赁企业依法合规改造工业厂房、商业办公用房、城中村等形成的非自有产权的住房租赁企业发放的经营性贷款，期限最长不超过5年，贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%。
这也意味着，无论是创业系、房企系还是酒店系住房租赁企业，无论是新建类还是改建类的模式都能在融资上获得助力。而加强信贷精准投放，对住房租赁企业的现金流可以起到较大改善作用。
“金融17条”的第二大亮点还在于，拓宽住房租赁企业的融资渠道，多元化住房租赁企业的投融资渠道。
《意见》支持商业银行除了发行用于住房租赁的金融债券，拓宽住房租赁企业债券融资渠道，还创新住房租赁担保债券(Cover Bond)，稳步发展房地产投资信托基金(REITs)，引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。特别是在房地产投资信托基金(REITs)方面，《意见》提出，稳步推进REITs试点工作，在把控风险前提下，募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房。
实际上，租赁行业自身的金融属性和资产属性，最终都会回归到居住属性和民生属性，金融支持的最终目的也是大力发展长租房市场，推进保障性住房建设，构建“租购并举”的住房制度。
此次《意见》重心之一是加强和完善住房租赁行业的金融管理，这也给长期深耕的租赁企业打了一剂“强心针”。政策对住房租赁行业发展的进一步把关，加大融资的同时对企业主体在资质、品质、运营的规范性和稳定性方面有着严格的要求，这既保护了投资者，也对行业的高质量发展起到了激励与约束的双重作用，都是从根本上保证行业和企业发展的可持续性。
近期住房租赁行业政策最大的变化是，颗粒度不断变细，“组合拳”叠加效应逐步释放。政策重心从“市场监管→权益保障→租赁供应→金融支持”转变。
实际上，政策对住房租赁行业的支持会更好地发挥市场‘稳定器’的作用。
例如2021年以来住房租赁近年租赁住房相关政策出台频繁，发布量逐年上升。仅仅2022年中央及地方已发布263条相关政策。2023年开年以来，中央及地方住房租赁相关政策也达20多条，这些政策在增加租赁市场有效供给，改善租赁供需失配，提高租房生活品质，平稳租金价格，促进住房消费健康发展等具有实质性的积极作用。
而此次《意见》的推出，对租赁企业的发展注入了很大的信心。
在我们与租赁企业的沟通中，企业方面认为《意见》充分考虑了住房租赁企业的发展模式，能够为住房租赁企业提供有力的金融支持，对行业、对企业都是重大的利好。
魔方生活服务集团首席战略官胡鼎告诉我们，过去，住房租赁企业通常只能申请中长期流动资金贷款，贷款期限一般不超过3年，而《意见》将非自有产权房的贷款期限放宽至5年，为企业提供了更多自由。
但上述负责人也提出，过去，住房租赁企业申请的贷款用途限制较多，希望《意见》能进一步明确住房租赁经营性物业贷款的资金用途，让企业在用途规范内，发挥资金的效用。
上海城方租赁住房运营管理有限公司总经理陈远平也表示，“金融17条”相当于租赁住房市场也拿到了一个类似于商品房发展金融助推的入场券，后续还是要看落地情况，如果落实到位，企业能够获得实质性信贷支持，行业将迎来专业化、规范化时代。
另据媒体报道，包租模式下如何确定贷款额度，具体评估方案还需要细则来约束，部分长租公寓运营商对贷款利率也颇为关注。
根本上来讲，住房租赁市场发展还要依托于“租售同权”的落实和完善，只有租跟售是同等权利，住房租赁市场才能得到真正长足的发展，这也是租赁企业能长久发展的重要支撑。
租赁企业融资难或许是此次《意见》出台的一大背景。
从数据上来看，近期住房租赁企业不论是股权融资还是债权融资都处于低迷的状态。2022年股权融资和债权融资屈指可数，其中过去一年仅一家企业获得股权融资。
2022年行业整体共发行了8宗住房租赁专项债，总发行规模63.5亿元，同比2021年下降了48.65%，发行企业主体也是以国企为主。
值得注意的是，ABS及类REITs的整体发行金额大幅回升，2022年整体发行金额是2021年的4倍多；新增了保租房REITs和住房租赁基金，发行规模分别为50.055亿元和300亿元。2022年公募REITs、类REITs融资热度上升。
未来REITs将成为租赁房发展的最大动力。
进入2023年，保租房REITs也迎来新的突破。2023年1月4日，上海城投保障性租赁住房公募REITs已启动，2023年2月7日，国泰君安、华夏基金中标该项目的基金管理人。
而随着“金融17条”落地实施，稳步推进REITs试点工作，将为前期投入大、投资回报期较长的租赁住房项目提供优质的退出渠道。这在一定程度上能使企业快速回笼资金，有效提升租赁住房市场的流动性，促进租赁住房市场实现“投融建管退”循环生态圈，推动住房租赁行业稳定发展。
此次《意见》对租赁企业而言，无疑注入一剂“强心针”。无论是解决住房租赁企业融资难，多元化住房租赁企业融资，还是加强完善住房租赁行业的金融创新，都将利好机构化住房租赁企业的可持续发展，保持稳定、持续的现金流，推动租赁企业实现盈利。
本质上来讲，金融支持的最终目的也是为了大力发展长租房市场，推进保障性住房建设，加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度。这既有利于从需求端解决住房难、住房贵的问题，也有利于从供给端有效抑制房价过快上涨、促进房地产市场平稳健康发展。
