来源/地产八卦女 小艾
大家好，我是八卦女小艾。
最近几天踩了旧宫的3个楼盘：保利·熙悦云上、绿城·和锦诚园、合生me悦，以及到访了新宫的大热门建发璟院，特此分享。
（1）保利·熙悦云上
在整个旧宫板块，主要有三个楼盘在售（华侨城和园主要是洋房和别墅），分别是保利熙悦云上、绿城和锦诚园、合生me悦。
这三个楼盘的价格都是差不多的，绿城和锦诚园价格略高两千，因为它首先是准现房，其次绿城的品牌和精装，以及更靠近南海子公园的优势。
但就户型而言，最好的是保利熙悦云上。全部房源的楼栋都是点动式排列，都是两梯两户，相当于全部都是边户。同时，所有户型都是全明户型，加上大落地窗，窗墙比做到了极致。
▲保利·熙悦云上的大窗户
同时，保利熙悦云上的产品细节也很考究。比如全屋净水、全屋智能系统，就连空调出风口都有挡板以造成房间内空气对流，可以说保利为了卖这个房子，把产品力都拿了出来。
▲熙悦云上的空调出风口，有特制的挡板以造成空气对流。
▲熙悦云上全屋净水器
▲熙悦云上智能马桶
但是，保利熙悦云上开盘已经两年多了，四百多套房源只有两百多套对外出售，却至今没卖完，那它肯定是有硬伤的。这也是保利拼命发挥产品力、试图用产品力掩盖楼盘硬伤的原因。
有哪些硬伤呢？第一，保利熙悦云上紧邻高架桥，噪声比较大（当然室内还算很安静）；第二，熙悦云上目前的学区是大兴的德茂中学，虽然旧宫已经写在了亦庄的规划上，但德茂中学是大兴教委托管的，有人说德茂可能转移给亦庄学区托管，我觉得这个可能性很小。
目前，熙悦云上的销售说法是，紧邻合生me悦的楼盘有一块教育用地由亦庄托管，定的是首师大附中。未来根据就近入学理念，可能会将熙悦云上划入这个新校区。但我觉得这个可能也小，因为德茂中学距离熙悦云上更近。
再次，熙悦云上的园林感觉一般，虽然户型好精装好，但园林还没建起来，看了隔壁姊妹盘熙悦林语的园林，整体一股回迁房的既视感。
最后，熙悦云上要隔着熙悦林语才能到达南海子公园，就绿地亲近性而言，和锦诚园更好，毕竟是一线公园房。
（2）绿城·和锦诚园、合生me悦
至于和锦诚园，目前只有一二层的尾盘在售，户型其实谈不上有多好。它的优势是靠近南海子公园，以及绿城的品牌和精装。交房时间是今年十月左右。
所以就不细谈。接下来讲讲合生me悦。
合生me悦的优势是更靠近德茂地铁站，其次，它周边有块未开发由亦庄托管的学校对赌，据说引进的是首师大附中，但具体还没谈下来。如果未来合生me悦划入亦庄学区，那买这个盘的就赚了。因为亦庄学区明显比大兴学区要好。
至于户型、园林、品牌，我觉得还算一般。这个楼盘是刚需定位，加上上面的优势，所以是三个楼盘中卖得最好的。
目前，保利熙悦云上的主力户型是115平的三居，合生me悦的主力户型是120平三居。两者都是明年十月交房。
对了，合生还有个问题是，它有自己的商业，但没有真正落地。医疗配套啥的相对较差，周边回迁房很多，城市界面一般。
综合来看，产品户型方面，熙悦云上>合生me悦=和锦诚园。
学区方面，合生me悦虽然也是德茂中学学区，甚至可以说未来会多校划片，即使引进名校也不一定能上，但合生me悦毕竟临近这个悬念，所以合生me悦>熙悦云上=和锦诚园。
内部园林、周边环境方面，和锦诚园>合生me悦=熙悦云上。
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（3）建发璟院
建发璟院这个项目呢，位置位于新宫，其实它是和北清路的建发文源府一起拿的地。但现在文源府都开盘两个月了，建发璟院还在排卡蓄客。
为什么呢？总结起来就是四个字：不上不下。
为什么说它不上不下？比如，他的地段不错，靠近南四环，距离新宫地铁站大概800米，绕过半个万达广场就到地铁站，同时还有六七个公园绿地、商业设施（万达广场、大悦春风里）。
但是，它周边全被回迁房包围，所属的槐房小学学区也很一般。
对于回迁房共产房，其实有人就是喜欢鹤立鸡群的感觉，但整体看，作为一个改善型住宅，很容易被周边的回迁房拉低心理参考价值，所以这个也可以作为一个不利因素(周边回迁二手房源均价都在6万以下）。
其次，建发璟院的指导价是8.3万一平，这个价格就算不跟回迁房比，也比较尴尬。
论地段，大红门的中海和瑞三号院、永定金茂府更好（中海和瑞均价才8.8万每平）；论价格，西红门的两个盘都卖6万多，虽然西红门位置比不上新宫，但西红门商圈相对新宫更繁华（个人感觉），而且西红门有好学区（北京四中）两者价差2万多，感觉有点大。
更重要的是，距离项目东边五公里就是中海兴叁号院，虽然兴叁号院不是地铁房（最近的地铁站都有2.5公里），但兴叁号院更靠近四环，单价也整整少了1万多（最便宜的特价房甚至卖到了6.5万每平），而且兴叁号院也是中海藏锋系产品。
当然，8.3万的指导价对于周边的改善二手还是有点优势的，周边改善二手主要是两个楼盘，一个中粮天恒天悦壹号，二手房9万1，一个泰禾金府大院，均价8万3-8万5。
天悦壹号和金府大院这两个楼盘呢，记得19年天悦壹号开盘价也是8万3，几年下来它的竞品建发璟院还是8万3，相当于没涨（天悦壹号质量其实一般，21年就因漏水维权）；金府大院就不说了，泰禾的事情大家都知道。
总体来说，相对于五公里内的竞品，建发璟院价格还过去的；五公里以外，建发璟院价格就有些尴尬了。
最后说说产品。建发的产品，最明显的是它的大门，确实好看，大气，新中式风格在北京独树一帜。
目前建发璟院主要在售的是106平的三居、128、133、153的四居。为了提高得房率，所有房源都走赠送模式，赠送的主要是设备平台。
当然，这个盘目前还在排卡，还没开盘，价格还没定下来，如果开盘价是8万左右，我觉得是可以入手的。
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附上周（2023年2月20日-2月26日）北京楼市成交榜单：
（1）住宅（普宅+别墅）成交TOP30
（2）7万均价以上的住宅成交TOP30
（3）7万均价以下的住宅成交TOP30
（4）别墅成交榜单
