最近，一位读者问了局座一个问题，说他花2000万在北京买了一套高端豪宅，回头细想，感觉是不是被割了韭菜？
北京的房价，虽然整体没有深圳和上海高，特别是在豪宅上面，相较于深圳上海直奔30万/平米而去，目前北京二十万以上的楼盘，都屈指可数。
不过放眼全国，北京的房价也是能够站稳前三的。一套房180平米的房子，两三千万不说遍地都是，至少在东西海朝四个区，也是遍地开花。
因此，读者问2000万买了一套180平米的豪宅是不是被割了韭菜，不能轻下结论，要看具体楼盘。
深入了解之后，这位读者说他买的这套房，是在丰台区的端礼著。
当第一眼看到丰台两个字的时候，第一感觉是——他可能真当了一回高端韭菜。
为啥？因为老北京人都知道，如果放在十年前，只要是个正经人，谁去丰台买豪宅啊？但凡十年前去丰台买豪宅的，要么是钱多人傻，要么是钱不够又想住的好。
不过，当看到端礼著三个字时候，我又陷入了浅浅的沉思：
因为，
端礼著，
这个盘，
争议性，
极大！
有没有，
被，
割韭菜，
且听我，
具体分析。
01
先说这个小区的优势，主要有3点。
第一，位置好，就在二环边上。
端礼著楼盘所在的位置，在二环路的西南角边上，项目中心位置距离西二环的在直线距离不到1公里，妥妥的二环边。
经过十几年的发展，目前虽然不少人对北京楼市的认知是产业价值大于环线价值，四环外的望京都比二环内的建国门外贵，但是依然有很多人对北京的环线有着痴迷，尤其是老北京人和部分刚到北京的新北京人。
在老北京人眼中，出了二环那还叫北京吗？那只能叫城外。
在部分刚到北京的新北京人眼里，房子不能买在二环内，那还叫成功人士？一环内肯定是整不了一套了，但最次也要在二环，那样过年回家才倍有面。
所以，紧挨着二环，虽然是南二环的端礼著，毫无疑问抱住了二环这个最粗壮的大腿，成为了很多有着环线情节的购房者眼中的“白月光”。
第二，紧临丽泽金融商务区，产业概念强。
北京有四大产业在中心，分别是西城的金融街（金融），海淀的中关村（科技），以及朝阳的国贸（银行、世界五百强）和望京（互联网）。
这四个产业中心都非常成熟，算是北京产业中心的第一梯队，王中王板块。
而丽泽金融商务区是丰台区重点打造的一个金融商务区，开发十几年了，虽然进展偏慢，但是定位比较高端，主要是承接金融街的部分功能。
所以，相较于金融街、国贸和望京，丽泽商务区算是北京的第二梯队。
这一点从丽泽入住的金融企业和的楼宇建筑特点也能看出来。目前丽泽属于半成熟状态，已经陆续入住了一些金融机构，但都是次级一些的，不是核心关键部门。
同时，丽泽现在区内的标志性建筑应该算是丽泽SOHO，不过相较于国贸的中国尊，望京的望京SOHO，丽泽SOHO的存在感就低了很多。
虽然号称世界顶级建筑师设计，但是限制于高度，很多人看了都感觉，丽泽SOHO特别像一个酿酒的酒桶，圆墩圆墩的。
不过，虽然是二级板块，但怎么说也是落地了的，比起很多只画了一个圈的大饼规划区，还是实在很多的，端礼著就在丽泽商务区旁边，这个优势还是非常明显的。
而且，距离地铁14号线菜户营站七八百米，一站到丽泽，换乘其他线路去金融街、海淀、国贸都比较方便，基本能在30分钟内抵达，算是三通八大，出行便利。
第三，区域内难得的改善型新房。
都说酒是陈年香，友人不如故，但衣服还是新的好。如果是媳妇，自然更是新媳妇最惹人爱。
就像现在虽然都二十一世纪了，但是不少具有大男子主义思想的男人，对于结婚依然有着“处女”情节。买房也一样，很多人也有“新房”情节。特别是有钱人，更愿意买新房。
北京是城市化进程推进比较早，也是程度比较高的城市，核心区的土地基本开发完毕，现在四环内的新房，基本都快绝迹了，属于卖一个少一个，更别说三环二环了。
因此，作为二环边的新房，端礼著毫无疑问对于在核心区有着新房情节的购房者而言，具有极强的吸引力。
而且，作为新房，相较于十年前的老房子，在设计理念上要先进很多。
上面是端礼著的主力户型图，从中可以看出，南北通透，大面宽，采光好，布局合理，功能实用。
又比如外立面，上面是端礼著的外立面效果图，大面积玻璃幕墙，科技感、现代感十足，吊打周边一众外立面刷墙或者贴小片瓷砖的老小区。
02
分析完优势，再说缺点，也是非常明显，主要有3点。
第一，项目周边不咋的。
端礼著所在的万泉寺板块被几条河流，数条铁路切割得很碎，端礼著所处万泉寺北部这个小区域，西边和南边被莲花河围着，东边被几条铁路分割，属于一个三角地块。
比较懂城市规划的人都这知道，这种切割严重的区域，并不是非常理想的地方，对于交通会带来比较大的障碍。
比如端礼著西南侧的菜户营路，就是一条很窄的双向单车道路，车流稍微大一点就异常拥堵。早晚高峰要想开车出去，会堵得怀疑人生，如果稍微发生点交通摩擦事故，基本就瘫痪了。
东面临铁路很近，虽然进入市区会减速，但是这哐当哐当的噪音，对于东面楼栋业主的影响，也是不可避免的。
除了地块先天不是很好之外，项目周边的城市面貌，也是一言难尽。端礼著东北面紧挨着的是万泉家园小区，听这么接地气的名字就知道这个小区是什么小区了。
小区业主纷纷将窗户用铁栅栏封起来，为了防晒，还在窗户上面搭建了五颜六色的塑料遮挡，怎么说呢，看着很堵得慌。
但凡讲究一点的商品房小区业主，很少有这么干的，如果你看到一个小区业主很多这么干，那么最好不要买这个小区的二手房，因为这确实显得太LOW了。
正北面和西北面是万泉寺北路10号院、12号院、16号院三个不能正常买卖交易的特殊产权房。
也就是说，端礼著几乎是被周围一圈特殊性质小区包围起来的，唯一一个商品房，有点类似于“孤盘”的感觉。
第二，项目自身也存在明显的不足。
端礼著本身所处的万泉寺北部这个地块属于三角地块，而端礼著自身正好位于三角形地块的最前端，本身也是一个三角形，大三角套小三角了。
地块的不方正，直接就导致了楼栋在排布上受限，因此，为了把小区设计成合围式，导致除了6号楼楼王之外，其他楼栋全部临路。这就比较尴尬了，特别是对于低楼层的业主而言。
同时，端礼著还配套建设有公租房，项目东北角的3号楼、4号楼两栋高层全是公租房，户数不少，基本和商品房套数相当。
而且两栋公租房和商品房没有做物理分隔，属于共用小区公共资源。
这又比较尴尬了，原本6号楼是整个小区里面位置最好的楼王，是唯一不临街的，这样一来，不临街是不临街了，但是直接被两栋比自己高的公租房半包围了。
之前，端礼著东面两公里处的昆仑域、中国玺等豪宅楼盘，也配套建设了保障房，属于商品房和保障房混居小区，但做了一定的物理隔离，后来保障房业主要求打通隔离，共享商品房小区的资源，引发商品房业主的强烈不满，纷纷维权，认为拉低了小区居住圈层的纯粹性。
都说千金买邻，毕竟都是花两三千万买豪宅的主，都想着邻居圈层也不能低。
端礼著的6号楼都是180平米的最大户型，每一套基本都在2000万级别了，属于楼王，但这么一弄，搞得自己成了离公租房最近的了，求买了6号楼业主的心理阴影面积。
不知道今后6号楼的家长会不会也上演一幕电视剧里面才有的场景：给你100万，别和我们家紫萱在一起玩了。
第三，开发商没有豪宅基因。
端礼著的开发商是首开和建工。首开的全名是北京首都开发控股（集团）有限公司，在北京名气比较大，北京的很多保障房，都是首开开发的，可以说，首开的发展壮大，主要靠的就是承建大量保障性住房，建工集团的强项在市政工程上，同时也自称是“保障房开发建设样板企业”。
作为大型国企，这两个开发商实力都不错，但是在高端豪宅的开发上，并没有拿得出手的，像金茂府那样的形成了良好口碑的产品系列。
首开在望京开发的首开国风尚樾算是首开的高端系，不过小区就三栋楼，知名度并不高，年代也比较新，还没有经过市场的充分验证。
可能首开和建工也意识到了这点，自己在豪宅上不是强项，心里没底有点虚，所以引入了中海地产一起操盘，并且物业也用中海的物业，算是抱了个大腿。
不过由于是联合操盘，案名没有用中海这几年名气比较大的“院”系。（比如中海甲三号院、中海兴三号院等），也没有用首开的“樾”系，最终用了端礼著。
综上，端礼著显然是一个优点十分突出，缺点也相当明显的楼盘。
如果以一个改善盘的标准来衡量的话，个人认为可以给到85分，算是中上产品。但是如果以豪宅标准来衡量的话，个人认为只能给到65分，只能算勉强及格线以上一点点。
这一点，从市场反响也能看出来。端礼著项目是今年6月17号拿到预售证的，批准销售房源406套，目前过去快三个月了，网签套数105套，占比25%。
这个成绩，不能说很差，但至少也谈不上很好吧。
当初端礼著首次开盘的时候，对外宣称的是卖了49.54亿元，从网签数据来看，105套房，面积15716平米，均价110982元/平米，总价只有17.44亿元，两相比较，这里面有没有水分，也就仁者见仁智者见智了。
03
最后，再回到本文开头的问题，那位2000万买了端礼著的业主，有没有被割韭菜呢？
这么说吧，被割韭菜倒不至于，只是在北京楼市没有大行情的情况下，高位站岗两年是极有可能的。
毕竟，第三批土拍，南四环边上的大红门批发市场两块地，销售指导价都干到9.5万/平米了，端礼著这个二环环边上，还是靠近丽泽金融商务区的盘，精装卖你11万+，不过分吧？
