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在北京朝阳区三环之外，有五个板块算是房价的天花板。分别是太阳宫、朝阳公园、望京、国贸，以及新北苑。
前四个板块，应该说每一个都是大名鼎鼎，如雷贯耳。
国贸自然不必说，北京CBD，首都门脸，网红打卡地。大裤衩、中国尊……你能想到的北京现代化城市封面建筑，基本都在这里。
朝阳公园，北京最早的豪宅聚集地之一，东山墅、棕榈泉国际公寓、公园大道，以及泛海国际……各路明星new money的最爱。
望京，得益于最近十几年互联网的一路狂奔，诞生了无数高薪乃至财务自由的码农，望京基本快成中国互联网的代名词了。
太阳宫，外地人不熟悉，但是在北京却是几乎无人不知、无人不晓。因为这里诞生了几个十年涨10倍的超级神盘，堪称北京楼市的神话。（今后我们会单独写一篇文章聊太阳宫板块）
至于新北苑，在这五个板块中算是名气最小的一个，别说外地人不知道，就连北京本地人，五年前知道这个板块的都没几个。哪怕是今天，知道新北苑这个板块的北京人，应该也不会超过50%。
不过，正所谓闷声才能发大财，新北苑板块完美地应征了这一点，在过去的10年内，新北苑成为了整个北京楼市涨幅最大的三个板块之一，碾压北京整体涨幅，也超过了老牌豪宅区朝阳公园和国贸。
2012年到2022年，新北苑板块的房价从1.9万/平米涨到9.2万/平米，十年涨幅384%。
而同期北京整体房价从2.3万涨到目前的6.5万，涨幅182%，前者是后者的两倍，上演了一出屌丝逆袭的好戏。
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新北苑板块基本已经开发完毕，现在板块类内共有各类住宅小区15个，业态非常丰富，从独栋别墅到花园洋房，从改善高层到商办公寓，甚至回迁房和保障房，总之就是，你在市面上能见到的，这里应有尽有。
其中，独栋别墅和联排类产品有：润泽御府、润泽庄园、润泽庄园墅郡、华贸铂金墅4个楼盘。
洋房类产品有润景茗苑、中国铁建花语城、润泽悦溪3个楼盘。
高层类产品有福熙大道、中国铁建国际城、润泽公馆、世华泊郡、华贸城5个楼盘。
商住公寓类产品有乐想汇，北京城建N次方，中铁广场3个楼盘
前面说到，过去10年，新北苑板块整体涨幅高达384%，年均涨幅38%，但具体到每个楼盘而言，也略有差异。
润泽悦溪，2008年开盘价均价9300万元/平米，目前二手房均价9.7万/平米，14年涨幅943%。年均涨幅67%。
华贸城，2009年开盘均价1.3万，目前二手房均价8.7万，13年涨幅569%，年均涨幅43%。
福熙大道，2010年首期开盘均价1.8万/平米，目前二手房均价9.8万/平米，12年上涨涨幅445%，年均涨幅37%。
中国铁建国际城，2010年开盘均价1.6万，前二手房均价9.3万/平米，12年上涨涨幅481%，年均涨幅40%。
世华泊郡，2011年4号楼开盘均价2.5元/平米，目前二手房均价8.6万/平米，11年涨幅244%，年均涨幅22%。
润泽公馆，2011年12号楼开盘的时候，均价2.6万/平米，目前二手房，9.6万/平米，11年涨幅269%，年均涨幅23%。
以上六个就是板块内比较典型的代表型楼盘，可以说，每一个都是妥妥跑赢北京整个大盘。
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北苑在明清时期，属于皇家狩猎场，因此，当时这里属于北京郊区的郊区，这也是为什么现在北苑这一片公园特别多的原因。
从现在的区位来看，新北苑区块地处朝阳区和昌平区的交界处，相互就隔着一条清河，属于边缘地带，新北苑和老北苑还被13号线走地面的这一段人为隔开，形成一个明显的三角地块。
因此，从先天条件来看，新北苑并不是一个优质地块。
而从后天因素来看，新北苑这块也并非强势板块。
要产业，没产业，目前就一个中国铁建广场办公楼，而且还没开业，即使开业，带动应该也不会太大，一来就这一个商业办公项目，难以形成规模，二来运营商业写字楼也不是中铁的强项。
要学区，也没有太好的学区，毕竟相较于东西海，整个朝阳区的教育就是个弟弟，新北苑的朝阳外国语学校，在朝阳区内也只能算中等，与朝阳人大附中相去甚远。
因此，在2008年新北苑开始开发的时候，很多人并不看好这里，甚至一度被称为“屌丝”区域。
那么，为什么一度被很多人看不起的屌丝区域，却在过去十年间来了一场屌丝逆袭，啪啪打了当初看不起它的人的脸，让错过这里的人后悔得直拍大腿呢？
原因主要有三个。
第一是新北苑版块开发晚，整个版块城市界面非常好。
新北苑的开发，始于2008年，也就是北京奥运会之后的事情了。
这个区域之前由于是皇家狩猎场，基本属于原始状态，没有什么大片的城中村，也没有什么老建筑，因此属于在一张报纸上先规划后建设的成片区域。
区域内润泽悦溪、华贸城、福熙大道、中铁国际城都是板塔结合，板楼为主，属于偏改善的中高端楼盘，
加上润泽御府、润泽庄园墅郡、华贸铂金墅也都是属于高端的别墅联排产品，整个板块建筑密度不算太高，因此城市界面非常整齐整洁。和南三环大红门、宋家庄这些城中村、建材市场集中的区域相比，明显高了好几个档次。
第二是地铁13号线打通了新北苑的任督二脉。
前面说到，新北苑这个板块位于昌平和朝阳的接壤处，属于两区交界的边角料地块，一般来说这类区域的发展都不太好。
不过，有了地铁13号线的加持，直接让新北苑这个板块原地起飞，乌鸡变凤凰了。
地铁13号线北苑站往东一站就是望京西，换乘15号线往东一站就是望京，往东两站就是望京东，3站内可以覆盖望京全区域。
往西5站就是西二旗站，这里就是北京第一区海淀区的中关村软件园，你手机里面安装的APP，一半以上都是这个软件园里面的公司开发的，比如腾讯北京总部、百度大厦、快手总部、小米科技园等等，都在这里。
13号线往南两站，在芍药居转10号线，8站可达北京的门脸——国贸CBD。
从北苑出发，3站到望京，5站到中关村软件园，10站到CBD，可以说北京最好的四个产业聚集区（另一个是西城的金融街），有三个都可在40分钟内抵达，通勤非常方便。
因此，如果说新北苑板块自身规划好，城市界面新，区内楼盘改善为主，属于自己内功深厚的话，那么地铁13号线这个交通大动脉链接东西南三个方向的三大产业聚集地，就是彻底打通了新北苑的任督二脉。
可以说，地铁13号线的三向贯通，直接将新北苑从江湖上一个二流刀客变成了一流剑客。有点类似于令狐冲从风清扬手里学会了独孤九剑，瞬间就可以和任我行称兄道弟了。
而即将开通的17号线，贯穿南北，算是锦上添花，再上一层。
第三是新北苑的配套自成体系。
虽然新北苑面积不大，方圆也就1平方公里左右，但就在这一平方公里内，除了上述15个楼盘之外，这里学校，商场、公园一应俱全。
虽然整个朝阳区除了人大附中和陈经纶一两个分校拿得出手之外，并没有什么特别好的学校，但新北苑的朝阳外国语学校高中部和来广营校区初中部、朝阳区实验小学润泽校区，在一众茄子里面还算个子偏高的。加上朝花幼儿园，足不出新北苑，基本就可以解决孩子15年的教育问题了。
商场方面，华贸城配套的华贸天地是一个7万平米的大型综合购物体，虽然赶不上华贸在国贸打造的SKP、国贸商城这些顶流，但是这里逛街、购物、影院、娱乐休闲基本还是能够满足的，差不多和万达广场一个档次。
在新北苑的东南角，还有一个中国铁建广场综合体，目前还未正式营业。虽然商业运营不是中铁的强项，但是从建好的外立面气派度来看，不会太LOW，至少会比华贸天地高端一点。
新北苑的东面是超大的清河营郊野公园，东北角是润泽公园，西北方向是中隐公园，南面是近200米宽的绿化带，东南角是北京温榆河公园，整体上新北苑基本是被一条清河环绕，数个公园围起来的世外桃源的感觉。
因此，从居住的的角度来看，确实非常宜居。
以上三个要素，共同促成了新北苑这个板块的逆袭，让十几年前对这个板块爱理不理的很多人，今天已经高攀不起。
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过去十年，新北苑板块毫无疑问是整个北京市场涨幅最好的板块之一，保守估计应该能排进前五，但从投资的角度来看，目前并不是很好的入手机会。
一来板块整体价格已经偏高，基本和国贸板块持平，直追望京了。国贸的标杆盘金地国际花园在11万左右，次一点的阳光100也就8.5万左右。新北苑的福熙大道、中铁国际城在10万左右，次一点的华贸城和世华泊郡也都在8.5万左右了。
二来过去两年，新北苑相较于整个北京市场涨幅太高。2017年317新政后，北京整体房价出现了明显的下降，目前北京整体房价还没有完全回到2017年的最高点。
但是新北苑最近两年彻底脱离了北京大盘，一路狂奔，比2017年最高点又上涨了大概20%，比2020最低点更是上涨了大概25%。
上面是几个标杆盘相较于2020年的价格变化和涨幅。从福熙大道、润泽公馆、世华泊郡、润泽御府等几个盘的涨幅来看，2年30%的涨幅，已经是一轮中等级别的牛市涨幅了。
而目前整个北京房价还没有回到2017年的最高点，因此，新北苑板块已经遥遥领先大盘，完成了一轮中等级别的牛市涨幅，如果接下来北京不出台大的刺激政策，或者全国楼市没有大的行情的话，新北苑板块会歇歇脚，等等大盘上涨，消化目前的涨幅。
换句话说就是，过去两年这里已经涨过了，现在入手的话，存在高位站岗一两年的风险。而且东面2.5公里处奶西村地块的望京樾即将开盘，指导价带精装修8.5万元/平米，加上金茂入股加持，性价比明显要比新北苑板块的世华泊郡、华贸城好，到时候新北苑板块价格下跌回调，将是大概率事件。
当然，这一切的前提都是，接下来北京不出台大的刺激政策。
不过，虽然新北苑短期内价格回落是大概率事件，但是长期来看，这个板块的潜力依然很大，值得长期持有。
一来，以五年一个周期看，京沪优质板块永远涨没有问题，新北苑就属于优质板块。即使2017年317政策那么猛，这个区域跌幅也没超过10%，就跌了大约7%左右。
二来城市开发已经进入后期，北京控地意图明显，控地的背后自然是托市和托价，比如这次北京第三轮土拍，朝阳区一块地都没有就是很好的说明。
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那么，新北苑这15个楼盘，具体该怎么选呢？
如果自住的话，有钱有实力的，就买润泽御府、润泽庄园、润泽庄园墅郡、华贸铂金墅这四个别墅和联排。
润泽御府这种独栋，5000万起步到1.5个小目标都有。润泽庄园墅郡、润泽庄园、华贸铂金墅这三个联排类产品中，润泽庄园墅郡算是品质最好的，建筑风格、园林设计都比较有逼格，价格区间在3500万到4500万。
润泽庄园墅郡
润泽庄园、华贸铂金墅总价在2000万到3500万这个区间，品质上润泽庄园要好于华贸铂金墅，铂金墅主要是业主私拉搭建封阳台严重，搞得整个看起有点乱，园林设计上也差那么一点感觉，缺少一些氛围，园林整体风格偏硬，缺少点灵动的艺术感。
润泽庄园
原因可能是因为铂金墅算是华贸城的“盘中盘”的缘故，周围被华贸城一圈高层包围起来，属于混居型，不像润泽庄园墅郡和润泽庄园那么纯粹。
从增值幅度的角度看，别墅类产品肯定是跑不赢高层住宅的，而且流动性也要差很多，毕竟都是大几千万的买卖，但是在别墅类产品中，这几个盘还是能跑赢整个北京别墅大盘的。
重点说说板块内的高层和洋房。
五个高层项目，大概可以分成两档。第一档是福熙大道、中铁国际城、润泽公馆。第二档是世华泊郡、华贸城。
福熙大道算是高层中品质最好的小区了，外立面从底部到顶部，全部干挂石材，显得非常豪气，这个楼盘的老板据说是干总包出身，算是比较懂建筑的内行。
福熙大道
高层从底部到顶部全部干挂石材的小区，全北京也没几个，两个手的指头都能数过来。
有人将福熙大道和东湖湾作类比，东湖湾也是高层通体干挂石材，不过个人认为福熙大道比东湖湾在气场上还是差了一点，园林景观设计不够，亲身感受一下就知道。
福熙大道南区的东南角配建了保障房，不过和商品房硬隔离分开了，不共用公共配套。
润泽公馆，润泽系中的高层加小高层产品，纯商品房小区，人车分流，楼间距非常大，算是几个高层小区中最大的，内部园林设计比较有特点，简约不简单，视野很好。
润泽公馆
外立面比福熙大道差了那么一点感觉，紫红色系，偏英伦风，福熙大道是全石材法式风格，看着更豪一点。
中铁国际城，如果说福熙大道建筑风格偏法式，润泽公馆偏英伦，那么国际城就和名字差不多，偏现代。小区比润泽公馆大，三千多户，整体品质不错。
中铁国际城
至于缺点，主要是人车不完全分流，地面有停车，四五十平米的开间，七八十平米的两居室不少，租户偏多，另外就是小区配建了回迁房，没有和商品房分开。和福熙大道、润泽公馆相比，业主纯粹度差了些。
世华泊郡是北京城建开发的小区，各方面都中规中矩，典型的国企开发商楼盘，没有什么特别出彩的，但是也挑不出特别大的毛病，外立面也没有什么独特风格，里面也配建了回迁房，和中铁国际城一样，没有和商品房分开，属于共享配套。
世华泊郡
非要说优点的话就是楼间距比较大，和润泽公馆差不多，视野很开阔。
华贸城，当年和福熙大道、中铁国际城、润泽公馆并称为“北苑四害”，因为当初这里贼偏但是这四个盘的价格贼贵。
华贸城原本位置是最好的，离地铁最近，还有华贸天地商业体加持，但品质在四个中最差，目前价格已经掉队，和世华泊郡差不多了。
华贸城
华贸城主要是业态复杂，loft小开间很多，密度大，租户多，小区显得杂乱。随着时间的推移，华贸城和其他几个盘的差距会进一步拉大。
华贸城也配建了保障房，在小区的西南角，没有完全和商品房隔离开，但是非常好辨认，因为只有保障房业主才会干的用铁栅栏封阳台的很low的事出现了。
接下来说说洋房。
润景茗苑严格意义上不算是单独的一个小区，它是福熙大道北区的“盘中盘”，福熙大道南区全是高层，北区是8栋高层在外围，里面就是润景茗苑，10栋5层洋房，类似于华贸城中间的华贸铂金墅。
目前润景茗苑还在卖，算是现房，价格在12万每平米左右，户型都是大户型，220平米起步。算是三个洋房盘中品质最好的，当然价格也是最贵的。感受一下这个园林和外立面，外立面依然是全部干挂石材，还是非常气派的。
润景茗苑
缺点的话，除了价格贵、总价高，可能就是最南面的两栋可能在采光上会被前面的高层遮挡一些，其他挑不出啥毛病。
中铁花语城，是中铁国际城的二期，3栋高层加6栋洋房，洋房的建筑风格，园林景观和户型设计都很不错，楼间距也很大，6栋洋房排布在南面，3栋高层排布在北面，所以不存在阳光遮挡的问题。
中铁花语城
缺点的话，主要就是临近北苑东路主干道，边上的几栋会有噪音问题。另外就是外立面非干挂石材，属于防水涂料，质感上差了一点。
润泽悦溪，算是新北苑的拓荒者，最早的一个楼盘，09年第一批交房，优点是楼盘很大，纯洋房社区，有90平米左右的小户型，户型不错，90平米也都做到了南北或者东西通透。
润泽悦溪
缺点主要是楼龄比较老，外立面掉漆现象有点明显，个人感觉最大的败笔是每一户窗户外面的黑色铁护栏，生锈后确实有损整体形象。当然价格也是三个洋房中最低的，单价9.7万，总价800万可以上车两房。
至于乐想汇，北京城建N次方，中国铁建广场这三个商住公寓和写字楼，虽然非常便宜，就3万/平米左右，不到住宅的1/3，但能不买就不买吧，懂的人都懂。
自从北京打击商住公寓之后，2017年之前买商住公寓的，不光是这三个盘，几乎全北京的商住公寓，现在都还全部埋在里面呢，今后估计也要长久埋在里面了。至少，10年内是看不到任何翻身希望的。
