地产进入“黑铁时代”，动荡出走，正成为时代落在房企高管头上的一粒沙。
楼市资本论不完全统计，在今年4月的财报季，就有超60位房企集团层面高管职务发生变动，其中离职高管超40位。东胜集团的宋思凝正是其中之一。
东胜集团文旅板块的在港上市公司东胜旅游（00265.HK），在4月25日发布的年报中，还在介绍其非执行董事宋思凝，然而不过4天就再发公告传出其卸任消息，并称其不再担任审核委员会成员。经楼资小编与东胜集团官网客服人员电话确认，宋思凝已于上月离职。
2022年4月29日东胜旅游公告截图
要知道，宋思凝作为东胜集团副总裁最早于2012年就已经和董事长石保栋公开出席活动了，是有十年资历的老高管，离职却如此匆匆，令人唏嘘。
宋思凝
东胜集团总部位于河北省会石家庄，以城市更新为核心业务，称得上是当地“旧改一哥”。
楼市资本论了解到，早在成立之初，东胜集团就参与到石家庄城市改造项目之中，于2014年在港交所借壳南华集团上市，并于2018年确立文旅+地产的发展战略。
此番十年老将的离任，或也揭开其“文旅+地产”战略的发展不畅一角。
近年来，东胜集团地产主业因旧改时间长、难度高、资金投入大，表现平平，而其聚焦出境游的文旅板块，业绩则受疫情拖累持续下滑。东胜旅游年报显示，其营收从2017年的23.8亿元，跌至2021年的14.2亿元，4年间跌幅高达40.3%。
石保栋（左）
对东胜集团的实控人及董事长石保栋而言，如何面对文旅+地产战略发展的尴尬低谷期，正成为决定其未来走向的关键。
十年老将出走，揭开地产业务难题
楼市资本论了解到，石保栋是东胜集团的创始人兼董事长，在东胜旅游也以78.67%的持股权成为实控人，因此，要把脉企业的发展，离不开对石保栋个人人生经历的探寻。
石保栋
石保栋1969年生人，按照中国传统命理学来看，是属鸡之人，自身能力强，善于交际，性格坚韧，这也在其之后的人生经历中得以验证。
1989年，石保栋从河北建筑工程学院毕业，开始涉足地产开发赚得第一桶金，还获得了工程师资格认证。10年后，则在石家庄创办了东胜集团。
楼市资本论注意到，石保栋颇善维护政商关系，成立之初，东胜集团就参与到石家庄市城市改造项目之中，东胜裕华广场也成了其打响“石家庄旧改一哥”名号的开始。资料显示，至今东胜集团已完成逾30个城市更新项目，新建房屋面积近5000万平。
尽管东胜集团由石保栋绝对控股，但于高管层颇为广纳贤才，而非向家族企业发展。
如近日辞任董事的宋思凝，就是石家庄有名的地产铿锵玫瑰；在2012年开始以东胜集团副总裁头衔活跃在媒体报道之前，其曾长期在国瑞地产石家庄公司担任副总经理。
网络公开报道图集
而石保栋吸纳宋这样一位在本地地产圈，有多年实战经验与人脉资源的老人进入，对公司地产业务的野望可见一斑。
不过从宋思凝的离职结合现今东胜集团发展来看，可谓也是“起个大早赶个晚集”，公司发展战略或已到了该调整的时刻。
历经20余年发展仍未走出河北的东胜集团，布局集中在石家庄、张家口、邢台等河北城市，这或与其深耕旧改有着分不开的关系。
有业内人士表示，旧改项目往往存在一些历史遗留问题需要解决，除了对房企资金方面要求较高，还有着多变的旧改政策、复杂的政商关系等门槛，本地化和区域化壁垒难以打破。
如东胜集团进行石家庄市大、小谈村社区改造时，就耗费了4年时间，还不得不将桥西区的裕华“断头路”西延全线打通，资金、时间和人力的耗费可见一斑。
而就在今年初，天眼查显示东胜集团全资子公司河北大吾生态谷农业科技有限公司，因土地承包经营权事业被平山县大吾乡大吾村村民委员会起诉开庭。
天眼查截图
在楼市资本论看来，对于东胜集团这种规模不大的地方房企而言，旧改是一面双刃剑，在成为其发展护城河的同时，也让其局限于单一区域，难以开拓更大的成长空间。
PART
02
高溢价拿地，或因资金链趋紧停工
东胜集团的地产主业发展难题，一方面表现为对外扩张不力，另一方面于现有区域的业绩销售也表现乏力，甚至被曝有项目因资金问题长期停工。
据克而瑞研究院资料显示，2022年一季度，东胜集团于河北销售额仅有3.27亿元，排名在20名开外，对比top3销售额的14-15亿元，差距较大。
网络截图
并且从东胜集团近年来高溢价拿地情况来看，项目销售情况也不容乐观。
如东胜集团于石家庄在售的东胜时间山项目，克而瑞数据显示，该项目一季度销售额仅为1.01亿元，然而该地块拿地时却是知名的石家庄地王项目。
楼市资本论了解到，2020年这一名为棉五旧改地块，在经历了240多轮的竞价后，被东胜集团摘得时成交价高达20.04亿元，楼面价15840元/平，彼时溢价率高达85.21%。东胜集团的这一次出手，却让日后的销售加大的成本压力。
规模不断扩张，回款却不理想，这意味着，资金杠杆会越来越高，经营风险也不断加大。尤其对本就负债较高的房企来说，这会让其随时面临严峻的流动性资金风险。
并且东胜集团资金链紧张，从其项目的开工时间就可见一斑。
河北省邢台领导留言板上，有东胜集团紫晶悦城业主投诉称，原定于2021年交房却在4月份依然没有开始动工，楼市资本论了解到，2022年1月该项目仍处于工地停工状态。
网络截图
并且在高额资金拿地压力下，东胜集团的销售，频频被曝发生违规现象。
2021年，在东胜石家庄珑辰园项目销售中，不仅销售价格高于备案价格，还额外收取3万元“茶水费”，因消费者投诉而被政府调查。
网络截图
在楼市资本论看来，尽管旧改因其难度，成为了东胜集团在石家庄乃至河北房地产发展的护城河，但归根结底，房企不仅要敢于啃硬骨头，还有啃好硬骨头，真正做到让消费者有口皆碑才是房企赖以生存的最大底牌。
PART
03
负债2.46亿，东胜旅游的旅游业务单薄
尽管2014年，旗下东胜旅游就在港交所完成借壳上市，然后就采取大手笔买买买的并购策略，2015年东胜集团以4.4亿元拿到康辉旅游49%股权，2018年则以0.45亿元收购土门旅游55%的股权，以及以总代价0.78亿元收购驛道小镇房地产75%股权。
石保栋（中）
然而不料1+1却也可能小于2。
收购以来，康辉旅游连续4年录得亏损，且在2016年，康辉旅游集团无形资产大幅减值。而在收购并表后，康辉旅游的亏损也拖累东胜旅游业绩暴跌，净利润一直在负数区挣扎。
直到2020年，在东胜旅游2019年业绩发布会的前5天，康辉旅游49%的股权以3.2亿元出售给石保栋控股的东胜文旅，关联交易完成后，连年亏损的康辉旅游得以从上市并表中剔除。
事实上，石保栋借由旗下公司腾挪资产，美化东胜旅游报表的情况，并非仅此一例。
2021年，东胜旅游完成收购石家庄东胜物业服务100%股权，这使得2021年东胜旅游确认物业管理及租赁服务收入达7.4亿港元，达到营收占东胜旅游2021年14.2亿港元总营收的一半有余。
物业管理也成为东胜旅游目前营收占比最大的业务，取名“旅游”可说是名不副实。
尽管为了业务业绩考虑，石保栋竭力腾挪旗下资产，但年报显示，2021年东胜旅游负债依然高达2.46亿港元，其中流动负债为1.69亿港元；其在手现金不过2.6亿港元，相对于负债，只能说是勉强覆盖。
楼市资本论认为，对于房企而言当前稳健的现金流十分关键，高溢价拿地且利润平平还有负债压力的东胜集团，未来发展值得投资人谨慎关注。
曾几何时，文旅+地产的双主业经营模式是业内比较推崇的房企发展“香饽饽”战略，但当地产行业步入“黑铁时代”，甚至叠加不期而遇的疫情袭击，文旅行业也遭受重创时，文旅+地产的模式或已蜕化为企业发展的双重桎梏。
就东胜集团经营而言，既没有助力主业土地资源拓展，也没有迅速改善现金流，反而需要物业服务反哺美好报表。也许，是到了石保栋该再一次谋划企业战略转型的时候了。
