艳姐说
近期的上海楼市热闹得很，一些最新的成交情况大概能看得普通打工人怀疑人生。
比如风靡上海楼市20余年的“顶流”汤臣一品，至少成交了4套总价大于2亿的豪宅：
3套597平的前排大平层成交价2.1亿起步，折算下单价至少35万元；一套后排42楼的766平复式，卖方到手价2.5亿，单价也要32.6万元。
再比如，前段时间三盛宏业老板陈建铭名下的一套中粮海景壹号592.8平的复式顶豪成功拍卖，成交价1.779亿元，单价大约在30万一平。
如今，在上海市中心，还想买大户型豪宅的，都得先定下一个小目标:
赚它一个亿。
只是进上海最核心的位置可能需要一个亿，但在上海想要买到一手神盘，就是有一个亿都不一定顶用。
01
2022上海楼市入围难度最大神盘
3月7日，是位于上海浦东高行的森兰名苑预约认购的最后一天。
项目效果图
这一天，很多在大周一还前往森兰名苑预约的人都遭到了”婉拒”，还收到了一个贴心的建议：
可以去金鼎首府试试。
金鼎首府是浦东另一个同期开盘的项目，位于金桥，同样是今年的重量级红盘。
上门的客户直接推给同期的竞品，这操作大家大概都没见过。原因说来也简单：
这些人的社保不足180个月。
而在预约认购的这几天，森兰名苑已经接待了大量的满分客户。
按上海如今的积分政策，满分意味着：基础分是60分的前提下，社保还要达到229个月的上限（2003年1月-2022年1月）。
图片来源网络
Ps：买房积分=基础分（满分60分）+社保月数*动态系数（0.1-0.24），而当新盘认购率达到规定比例时就会触发积分制度，只有达到入围分数的才有资格参与摇号。
显然早在这个时候，他们已经隐隐有预感：
这或许又会是一个直逼满分的神盘。
相比较而言，180个月以下的社保确实不太够看，所以森兰名苑直接选择将这些不可能的客户拱手让人了。
在上海交了15年社保的人表示很受伤：居然还没开始，就已经出局了。
事实证明，对180个月以下社保人群的“礼貌劝退”，已经非常保守了。
3月22日，森兰名苑公布了入围分数：
88.86分。
单看分数，不算太离谱——在过去一年里，排在这个分数前面的可能也有近十个盘。
问题在于背后的入围难度。
虽然没有达到满分，却也是几近满分的门槛——想要达到88.86分，答案有且仅有一个：
基础分满分60分+222个月社保。
简单来说就是，只有持有上海户口、在上海名下无房且5年内没有购房记录的家庭，才有资格参与购买，同时，还要在上海交满18.5年的社保。
这也是2022年以来上海楼市入围难度最大的盘，如果单看社保月数，实则已经刷新了目前的新高了。
即便算上去年的那些神盘，森兰名苑的入围难度也能排个第三——几乎可以比肩前滩的晶鸿名邸，甚至力压前滩的另一个神盘东方惠雅。
上海楼市目前还没有出现过真正意义上的满分神盘。目前的天花板是去年6月入市的黄浦老西门复兴珑御，推出了47套房源，入围的61组购房者中，59组是社保221个月的满分选手，还有2组拖了后退：
220个月社保侥幸入围。
这是上海买房积分政策实行以来，距离满分最近的一次，9个月过去，这个记录至今无人能破。
这个盘不管圈内圈外的应该都不陌生。
去年时，某爽的亿级豪宅曝光，主角就是复兴珑御。后来女主人身败名裂，这套630平的复式豪宅被紧急降级2000万出售，还加上了个附加条件：
付款要快、周期要短。
事实证明，这位女士看房的眼光确实不错。
据说，这套降价后也依旧需要1.3亿元的豪宅，然而，仅仅仅挂牌两个小时，就成功出售了。
上海楼市有个神奇的地方，越是豪宅，限制越多，抢的越凶。
当时入市时，即便有积分的限制，复兴珑御的认购率也达到了465.96%，同样称霸上海楼市。
很多人算了一笔账：
新房价13.6万元/㎡，但是当时的二手市场价却足有18.6万元/㎡——市场价打了73折。
194平的主力户型，换算一一下就是：
买到就是躺赚1000万。
要知道，当年深圳万人摇的神盘华润城四期润玺也不过是“暴赚500万”。
千万的诱惑力显然也要来得更大，积分难题下也能涌现出诸多满分客户。
02
倒挂价格下的狂热
倒挂带来的市场狂热，永远都在。
虽然森兰名苑拼地理位置、拼豪气拼不过老西门的复兴珑御，也拼不过新天地的翠湖五集，却是凭一己之力就将2022年的入围难度天花板又提到了一个新高度，甚至狠压了同期推出的徐汇龙华滨江百汇园一头：
在社保系数足足高出森兰名苑0.1的情况下，百汇园的入围分数也并未高出太多，94.96分——因为社保系数高，50分基础分的情况下，入围也仅需要196个月社保。
虽然尚不清楚具体的入围情况，但是森兰名苑这次一共推出了152套房源，入围比例是2.0，也就说有超300个入围名额——但即便是在这样的情况下，入围分数距离满分也仅差7个月社保，这或许意味着：
森兰名苑入围的满分选手可能比复兴珑御还要多。
为什么会这样？最核心的原因可能和复兴珑御如出一辙：
又是一个倒挂神盘。
森兰名苑的开盘均价在7.2万元/㎡，周围却是清一色11w左右的次新房，算一下相当于市场价直接打了六七折——比复兴珑御的倒挂程度还要高！
尽管做不到像复兴珑御那样一套赚上个千万，但胜在资金门槛低，总价七八百万就能搞定。
还有一个很重要的信息是：
这是一个准现房，不出意外的话，今年6月就能交付。
而森兰名苑距离名校明珠森兰小学也不过一堵墙的距离，出小区大门过个马路就是6号线东靖路地铁站。
有没能入围的人心头泛酸：
又是马路又是地铁又是学校，喧闹得很；
5栋楼里也就3栋可售，未来难免鱼龙混杂；
也就2排，做不成什么很好的景观……
而从实景来看，也似乎确实品质平平。
图源网络
不过学区+轨交的交替效应、准现房+绝对惊喜的倒挂率下，所有的问题也不能影响这个项目成为社招巨子们心头的“朱砂痣”。
甚至早在2022年第一批新盘供应出来时，很多买家就已经给森兰名苑定性了：
第一批中最值得买的新盘。
被森兰名苑“推荐”了客户的竞品金鼎首府，入围分数是跟这个“2022年上海第一神盘”同一天出来的。
0.14的社保系数，最终入围分是75.12分，基础分50分、60分的客户都有机会。
非常巧合的是，60分的基础分需要108个月的社保，而50分的基础分，需要的社保月数是：
180个月。
恰好卡线被推荐过来试试的人大概心情复杂：没赶上森兰名苑的车，倒是没错过金鼎首府。
有人望着森兰名苑依旧在眼馋，什么车都没赶上的人很铁不成钢：
分明是捡了个大便宜。
有人算了一笔账：金鼎首府均价7.5万元/㎡，周围真实的二手市场价大约在11万+。
比一比倒挂率，居然和森兰名苑差不多。
市场态度差别这么大的原因大概在于：
邻居拖了后退。
森兰名苑被一众好邻居簇拥：森兰星河湾、仁恒森兰雅苑……都是市面上叫的出名号的，价格实打实地摆在那里。
至于金鼎首府周边，要么是房龄较大的老盘，要么是还未到二手阶段的新盘。
金鼎首府大概很是委屈：
缺个房龄品质相当的好邻居怪我吗？
