7月马上来了，社会主义先行示范区给深圳人民送了份大礼！
国家统计局月中公布了上个月的70城房价数据，其中的数据显示：
深圳的二手房房价，跌了！
但是，跌幅环比只有0.1%！而且还是深圳连涨23个月之后，2年来的首次下跌！
这份“大礼”，我都不知道它是拿来让人开心的，还是拿来恶心人的。
对于这个数据，有不少人质疑，也有不少人嘲讽。
但是，老实说，如果你认真了，那么你就输了!
因为，这个数据，本身就是一个大锅饭数据。
去年到今年年初，深圳房价疯涨，但在70城房价公布的数据中，深圳月环比最高涨幅只有1.7%。
从这就能看出来，统计局这数据根本不代表真实市场，它的真正功能是传达信号，而它传递的信号无非就是两个方向：
数据涨了，就意味着真实市场已经在大涨；
数据跌了，就意味着真实市场可能在大跌
当下的深圳市场信号，明显是后者。
01
要搞清深圳的房价走势，有三个现象要注意。
第一，先看具体的价格。
在二手房指导价政策执行之后，深圳的具体房价就成了谜，没有报价，也没有具体的成交价，具体的房价数据也就无从获取。
但从业主的市场报价来看，业主的价格预期在下调。
图源：中原地产
根据中原地产6月份的最新数据，深圳不少板块的业主报价的下调幅度已经很大了，像洪湖的业主们下调幅度就已经达到9.1%。
具体到各个楼盘，各个片区的降价案例就更多了。
比如之前我们的文章中说过，大鹏的一套别墅，降价630万无人问津；
比如深圳北的莱蒙水榭五期，有一套房源业主以低于年前成交价160万的价格卖房。
比如最稳的深圳湾，也有不少房源在降价：
汉森吉祥龙89平3房户型，近两周降价170万
三湘海尚173平4房户型，近两周降价70万
恒裕滨城二期83平3房户型，近两周降价180万
再比如西丽，最近宝能城一套房源1300万的成交价，比之前的成交价也低了100万。
如果只有一两个降价的例子，你可以说是巧合，但这么多房源、这么多区域都开始降价，那就绝对不是巧合，而是已经形成的趋势了。
看完市场价格，如果还是觉得觉得这只是个别区域现象，不够有说服力。
那么你就要看第二个现象——成交量的变化。
2月份208政策之后，深圳二手房成交量就开始低迷。
从3月份开始，深圳的成交量连续下跌。
5月份的成交量，更是跌到了3027套，创了26个月以来的新低。
深圳楼市的成交量，有一个荣枯线，低于5000套，楼市就属于冷淡。
现在深圳一个月的成交只有3000出头，已经远低于正常水平。
更值得关注的是，6月过去的这3周，周成交量同样低迷，分别只有784、704、713套，相信在6月份结束后，成交量预计不会突破3000套。
这说明，深圳二手房的成交量依然在下降，楼市热度还在持续降温，没有热度支撑，房价肯定是绷不住的。
除了量价齐跌之外，还有第三个现象，那就是法拍房数量的激增。
自从208政策之后，每个月法拍房数量都超过200套，远比去年同期多。
法拍房数量增加，和现金流密切相关，现金流又和金融有脱不开的联系。
调控之后，信贷收紧，对绝大多数买房者的资金打击很大，许多人失去了利用杠杆撬动资金的能力。
这会带来两方面的问题。
一方面，是一部分人拿不到资金，钱进入不了楼市，资金流动性下降，需求随之下降带动房价下行；
另一方面，那些有房者的资金链断裂，债务问题、财政问题集中爆发，导致大量房产抵押物进入市场，最后成为远低于市场价的法拍房。一旦数量成规模，也会带动房价下行。
因此，追根溯源之后，你会发现法拍房数量增加这个现象本身，就是房价下行的体现。
总结这三个现象，我想事实已经很清楚了，深圳楼市确实已经开启了下跌行情。
早在之前的文章中，我们就已经多次预测深圳楼市会下跌。
当时做预测的时候，确实有很多人不认可，不过当时深圳房价强势了这么久，又没有市场价公布，大家不认为会降，也可以理解。
但事到如今，如果你还是不信，还是认为深圳房价没有跌，那我就无话可说了，因为我实在是叫不醒一个装睡的人。
02
进入下跌期的深圳，这一次会跌多久？又能跌多少？难道就只能跌0.1%？
要解答这些问题，需要以史为鉴。
过去十年，深圳有两次大的房价下跌期，分别发生在2011-2012年的以及2016年。
第一次下跌：
2011年-2012年这一次下跌，源于2010年到2011年的两次调控，首先是2010年9月的限购令，房价开始波动；然后在2011年7月，深圳出台了二手房核定计税政策加强调控。
两次调控之后，深圳房价开始进入下跌期。
从下图中可以看到，虽然中间有一些波动，但从2011年7月开始持续到2012年4月，整体房价是明显下降的，下跌期长达10个月，下跌期结束后就是2年多的横盘，2015年开始大涨。
这一次下跌，房价从20597元/㎡降到18690元/㎡，下降幅度大约为9%。
第二次下跌：
2016年这一次下跌，也是源于调控。
2015-2016年楼市大热之后，深圳先后颁布325新政和104新政，非深户买房的社保要求从1年一路提到5年。
而这一次下跌期，从2016年3月发布调控开始，到2016年11月，贯穿了两次调控，持续了8个月。下跌期结束后，同样是接近两年的横盘，直到2019年才开始持续上涨。
刚开始跌的3月，深圳均价为54388元/㎡，11月最低点时价格为48193元/㎡。房价下降幅度达到11%。
总结前两次下跌，你会发现，深圳的房价下跌期基本在9-10个月，降幅基本在10%左右，而且下跌之后，都会有两年的横盘期。
根据这些经验，再回来看这一次下跌，走势就更加清晰了。
相比之前，这一次下跌期的调控，购房资格要求更严，二手房指导价对首付要求也更高，再加上信贷收紧，可以预见的是，这一次深圳的调控对房价的影响肯定会比前两次更大。
因此，这一次深圳的下跌期不会低于10个月，也就是说，今年年底前，都会是房价下调期。至于下跌幅度，大概率会在10-15%左右。
下跌之后，房价两年左右的横盘，肯定少不了。
而一线城市楼市的涨跌规律历来都是深圳领涨，之后广州跟进，然后是上海，最后是北京；下跌也基本遵循这个规律，深圳涨完之后横盘下跌，之后是广州，再是上海，最后是北京。
这一次，也不会例外。
因为疫情导致的全球货币大放水引发的这一轮一二线城市房价的暴力上涨，让很多人又忘记了2019年北京、上海房价整体下跌15%、部分板块下跌甚至超过20%的教训。
而最新消息是，上海奉贤的“光语著”项目，开盘居然出现了史无前例的“零认购”。
虽然这个盘硬伤不少，比如距离上海市中心距离接近40公里，离最近的地铁直线距离超过2公里，周边除了工厂就是村民房，大型配套几乎没有......
但是即便如此，它也是在上海，而且价格并不贵，均价3.3万、总价270万左右，全部是刚需小三房，如果放在今年初开盘，大概率是要摇号抢房的，而且这个楼盘已经开过两次盘了，即使在上海楼市异常冷清的2018第一次开盘，也没有出现这种0认购的惨淡现象。
“光语著”项目的“0认购”，预示着火热的上海楼市拐点已经到来。
因此，从深圳到广州，从广州到上海，一线城市房价的新一轮血雨腥风，不可避免地正在到来！
