作者|花无缺
流程编辑 | 花街君（hjcj2021）
“好多事物都要淘汰，我也到点收工”
这是新上电影《追虎擒龙》里华人探长徐乐的落幕感慨。
电影描述上世纪70年代，在香港社会治安混乱的背景下，由华人探长徐乐和黑帮势力跛豪组成的黑金利益群体维持了社会的基本稳定，成为了符合那个时代的特殊选择。
时过境迁，如今的香港早已活力不再，李嘉诚久不再是华人首富，恒隆陈氏家族在内地的商业也只能零零散散。甚至取而代之的内地开发商也都已经走到了一个岔路口，有的向左、有的向右。
而潘石屹，选择了离开！
那还是一个“大干快上”的年代
1987年，在石油部门当公务员的甘肃天水人潘石屹，辞职下海南，与冯仑、王功权、易小迪等人组建万通，后来人们喜欢称呼他们为“万通六君子”。
改革开放的春风很快就吹到了海南，90年成立的万通在91年就赚到了第一桶金。
那个时候赚钱很快，资金也疯狂地涌入海南。
在基本不看产权证的情况，拿这钥匙就能炒房炒地，整个海南进入了另外一种“大干快上”的节奏。以至于冯仑那时候常说：我们没钱的时候都赚到钱了，现在有钱了，不知道要赚多少钱！
而常识是，当时海口的常住人口大约是十五万人，还有类似于潘石屹这些跑着去淘金、没有户口的人，大概也有十五万人，一共就有三十万人。
投机的人数赶上了常住人口！
用当时的规划建筑面积除以人口基数，结果是人均五十多平米。那个时候北京才人均七平方米多，甚至是30多年后的今天，全国城镇人均居住面积才打到40平米。
这无疑是一个巨大的泡沫，敏锐的潘石屹，第一次展现了他强于常人的“跑路”功底。而留在海口的企业家，基本上全军覆没。
所谓“万通六君子”实质上也就是“万通六投机”，在我们这片土地上，改变命运多多少少都得跟投机挂点边，默守陈规怕是要累死。六个人从海南房地产泡沫中全身而退，回到北京，并号称北京当时一半的CBD都是他们建的。
有个留洋媳妇的美好日子
六个人回到北京重操旧业，做的第一个项目就是万通新世界广场，今天这个项目也算是阜成门地铁站的上盖TOD了。
年近30的万通新世界，现在看上去就像他的建造者们一样，在北京群立的摩天大楼里显得老旧，甚至另类。但这个项目让潘石屹赚了很多钱，用他自己的话来说：赚了好多钱，赚的当时都没有概念了。
当时土地增值税还没出台，拿地成本很低，每平方米的土地的价格是2700元，建安费几千块钱，最终成本是五千到六千块钱，可最后销售的价格是三四万块钱。用巴菲特的话说，这种投资根本用不上计算器！
时间来到1995年，顺着光在北京东边找生意做的潘石屹，遇上留洋归来的张欣。张欣出生于北京，14岁时移居香港，毕业于英国萨塞克斯大学和剑桥大学，先前在投行高盛和旅行家集团负责中国业务。
闪婚后，两人合伙创立SOHO中国，通过SOHO现代城、建外SOHO等几个标志性的作品，跻身中国房地产行业头部阵营。
回过头来看，在当今动辄几千亿的销售规模的房地产行业之中，潘石屹实际上早已只是游戏的边缘玩家，缘何SOHO中国的消息能反复牵动舆论的关注呢。
新潮的建筑设计，奠定了SOHO中国多年来的存在感！
而这，潘石屹需要感谢的就是那个并不只是站在背后的那个女人：张欣。早期夫妻店的分工也很明确，张欣主管设计和财务，潘石屹的重心则在营销、管理等方面。
在张欣的推动下，SOHO中国合作的世界顶级设计机构包括：扎哈·哈迪德（望京SOHO、银河SOHO、凌空SOHO、朝阳门SOHO、丽泽SOHO），KPF建筑事务所（SOHO天山广场、古北SOHO），隈研吾（虹口SOHO）等。
事实证明，SOHO的产品确实吸睛耐看，但是高端的项目多数只能存在于北京、上海这样的少数几个城市。也正是因为张欣对于建筑美学的极致追求，SOHO中国并未进入北京上海以外的市场，导致公司错失了全国范围内近20年来轰轰烈烈的城市化进程。
最好的时候早已过去
2007年SOHO赴港上市，当年营业收入69.54亿元，净利润19.66亿元。不过当时的中国房地产行业风头正盛的是“招保万金”。
让人意想不到的是，后面历史性的城市化进程还没开始，正值青壮年的SOHO中国竟在2012年突然宣布，从“开发-销售”向“开发-运营”模式转型。
在高周转红利远没有结束的情况下，潘石屹到时率先“跑路”到当下流行的重资产策略，但是重资产当中，也分三六九等。
这次，运气似乎没有站在潘石屹这一边，后来的发展证明，除了购物商业中心，其余的商业资产，诸如酒店、写字楼、养老、长租公寓，发展都不理想。
王健林靠万达中心发家，却通过卖万达酒店自救，这就可以看出其中的差别。
潘石屹曾屡次在公开场合吐槽：“美国办公楼租金回报率接近4%，纽约5%-6%，中国的租金回报率我都不好意思说。”
但是老潘还是忍不住公开表示过：“在北京这样的城市，SOHO中国的租金回报率不到3%，但银行贷款的资金成本超过了4%。”
在城镇化的进程中，写字楼的商业模式，似乎存在BUG，不是好的商业模式。重资产下的高负债压力，让潘石屹逐渐萌生退意。
早在2014年之后，SOHO中国就开始连续大规模出售旗下物业，2016年潘石屹对外解释称，低买高卖是正常的商业逻辑，并在2018年初明确表态，以后不卖了。
2014年，SOHO中国以52.3亿元的价格将上海SOHO海伦广场及SOHO静安广场出售给金融街控股，将凌空SOHO一半项目以30.5亿元的价格出售给携程；
2015年9月，潘石屹将外滩地王股权转让给复星集团，收回45.85亿元资金；
2016年7月，位于上海的SOHO世纪广场项目转让给国华人寿保险，成交总额为32.97亿元；
2017年整售了位于上海的虹口SOHO和凌空SOHO；
2019年9月份，SOHO中国作价7.61亿元出售了旗下部分商业项目的2583个地下停车位。
2020年，公司公告证实了SOHO中国曾一度在洽谈可能被全面要约收购的事实。
但从2019年老潘再度卖资产开始时，市场就已经在预期：潘石屹何时退休的话题，或者说何时再次“跑路”。
截止2020年底，SOHO旗下投资物业633.67亿元，主要资产为：北京的前门大街、望京SOHO、古北SOHO、光华路SOHO二期、上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO，SOHO天山广场。
这些商业资产在中国经济处于调整期的大背景下，2017年-2019年平均出租率为97%、96%、90%，2020年直接下降至82%。正在遭遇供给过剩而收益率继续下探的危机。
与此同时，截至2020年末，公司借贷总额184.70亿元，其中10.12亿元将在一年内到期。同期公司现金及现金等价物3.97亿元，流动性压力已经开始显现。
潘石屹在经过2020年疫情的重大扰动后，似乎去意已决。而此次，潘石屹盼星星盼月亮终于盼来了苏世民的黑石集团。
SOHO中国公告宣布，黑石集团将出资236.58亿港元，以要约收购的形式拿下公司91%的股权，但比去年传言的40亿美元要低。黑石集团将持有SOHO中国约54.93%股权，并有意在收购要约截止后，维持SOHO中国上市地位。
潘石屹家族一次性套现142.81亿港元之后，仍将持有公司9%的股权。这些股权似乎也就是表个态，省的舆论拿他“跑路”做文章。
这几年，在老友（ren）大炮进去了之后，潘石屹明显低调了下来，转而醉心于摄影、写作、木工。而对于黑石收购SOHO中国新闻，老潘也仅仅是在微博上写了 “转发微博”寥寥几个字而已！
或许在闯荡30多年之后，潘石屹也想到点收工了！
