数据中心、物流地产、养老地产、商业地产的投资运营实务

本文来自微信公众号“地产锐观察”

在”房住不炒”的定调和“三道红线”、“集中供地”等政策连续强压下，房地产住宅的投资已经进入后半场。已经有金融机构将房地产金融部改名为不动产投资部，希望引导业务人员由专注住宅开发转向关注其他业态。

鉴于此，智信研究院为大家遴选出4大热门业态：

数据中心（IDC）：网红中的网红，基建中的基建，一线城市数据中心满架阶段资产回报率可达15%-20%，远高于其他商业地产。

物流地产：公募REITs中的顶流资产。现金流稳定，投资回报率高于其他商业地产资产。目前供不应求，想进场的资金很多，但拿地不易，资产紧俏。

养老地产：养老很热，因此地产商、各类资金跃跃欲试，但又因为养老难赚钱，所以大家都在徘徊，投与不投都成为两难的选择题。究竟如何赚钱？

商业地产（含社区商业）：商业地产进入存量时代，社区商业投资与盘活成为继IDC、物流地产后下一个不动产领域的热门赛道。

智信诚邀您出席将于6月19日-20日（周六、日）在北京举办的主题为“非住宅热门地产（数据中心、物流地产、养老地产、商业地产）投资运营实务”的资管业务研修班。本次培训，邀请到以下四位资深专家讲师：

• 张老师  某知名IDC基金总经理、原国内最大的IDC轻资产运营商CEO, 曾在电信系统工作20年，曾任中国电信某省分公司副总经理（分管市场工作）。目前管理的基金规模30亿美元，首期5亿美元，已经投资了目前国内最大的数据中心。具有产业和PE投资的双重背景。

• 杨老师  国内某头部物流地产开发商中国区基金投资及资本运营负责人，负责该物流地产商中国人民币基金的设立、投资、基金管理等资本运营工作，累计管理规模余250亿元。

• 韩铭珊  北京慧佳投资有限公司董事长、原中国人民人寿保险股份有限公司首席投资执行官，拥有超过30年的金融投资经验和超过10年的养老产业研究操盘心得。

• 毛跃晖  高和资本资本市场部董事总经理，国内TOP10商业地产私募基金，成立11年来，在商业不动产领域总投资超过420亿元，并完成CMBS、类REITs产品约240亿。

课程亮点：

1、一站式完成四大非住宅热门地产的入门到进阶；

2、四位具有超10年产业投资与运营经验的资深专家亲身授课；

3、快速掌握产业运作的逻辑，在谈判中不再被骗！

4、一眼看透如何赚钱，在投资时有效避雷！

5、掌握核心操作要点，在实操中事半功倍！

一、数据中心行业的模式与特点

1、数据中心为什么会纳入新基建？

2、为什么会出现第三方数据中心？

3、数据中心发展过程中的主要变化是什么？

基本构成，制冷技术、电力需求、体量、国标的演变

4、数据中心市场发展趋势及驱动因素、国内市场竞争格局

（云化带来的市场格局变化、结构性失衡问题）

二、数据中心的产业运作逻辑

1、数据中心全产业链介绍

2、数据中心主要投资结构

3、影响IRR的高敏感度指标（模型展示）

（1）建设成本

（2）运维成本（含电力）

（3）销售价格

（4）上架周期

4、数据中心开发主要流程

（1）项目选址及关注要点

（2）前置审批及关注要点

（3）项目设计及关注要点

三、数据中心的投资策略

1、新基金背景下数据中心的投资价值

北上深政策分析，4+2+X的定位

2、谁在参与数据中心？——数据中心投资派系及行业格局

3、投资模式对比分析

投项目vs投平台，绿地项目VS成熟项目，基金属性决定偏好

4、数据中心的投资决策与风险点控制

（1）区位（IDC热点区域，客户定制）

（2）合规性（IDC项目许可文件，批文获取时点与基金决策的矛盾）

（3）客户MOU

（4）成本控制

（5）网络接入

5、数据中心投中项目管理和风险点控制

（1）运营公司五大核心能力及常见问题

（2）失败项目案例介绍

6、数据中心投资的退出方式

四、IDC开发基金的运作案例

典型基金投资结构介绍

五、互动探讨：数据中心的核心竞争力

六、Q&A

02

一、物流地产的基本定义及市场格局

1、高端物流地产的定义：高标库vs普通库、标准库vs特种库

2、中国高标库市场的存量演化及市场竞争格局

3、中国高标库市场的需求发展：主要租户结构演变

4、中国高标库市场的供给瓶颈：中央支持vs地方紧缩的畸形供应

二、物流地产投资的核心逻辑

1、物流地产投资的困境-回收期长、投资回报差

2、物流地产投资的核心逻辑-基金化运作的资本循环思维

3、物流地产基金化运作的主要流程：投资开发-租赁运营-基金管理

4、物流地产基金化运作的成本构成及利润来源

5、物流地产投资的不同模式收益对比：长期持有vs 直接出售 vs 基金管理

6、行业几种典型经营模式与特点分析：普洛斯VS宝湾物流VS万玮物流VS平安不动产

7、物流地产基金化运作的主要风险：资产与资本的协同

8、案例分析：普洛斯-物流地产+基金驱动，资本循环模式成就行业龙头

三、物流地产投资的操作流程及要点

1、高标仓的投资路径及对比分析：一手土地vs 二手土地vs 项目收购

2、高标仓投资的区位选择要点及市场周期

3、高标仓投资的土地属性及建筑用途陷阱

4、高标仓投资的投资强度及税收承诺风险

5、高标仓投资的项目公司股权结构设置及股权转让交易限制

6、高标库运营收入的主要构成及关注要点：租金vs出租率、租期vs租金增长

7、高标库运营成本的主要构成及关注要点：运营支出、税务筹划与成本控制

8、高标库投资基金管理模式的委托管理收费及治理框架

9、高标库投资基金管理模式的税务筹划安排

10、高标库投资基金模式项目入池管理标准的设计

11、高标库投资基金管理的主要关注经济指标-Cash Yield、NOI Yield、Cap rate、IRR

四、案例解析-以首单物流仓储公募REIT为例

1、基金交易架构

2、基础资产的运营指标分析-租金、出租率、租期、租户结构、NOI

3、基础资产回报指标分析-NOI Yield、Cash Yield、

4、基金模拟收益测算

03

一、养老地产项目发展趋势及投资前景

1、养老地产投资的前景

2、养老地产投资的主流参与模式与机构格局

3、养老地产项目的雷区

4、养老地产投资的商业逻辑-现金流比盈利更重要

二、养老地产项目的投前决策

1、不同投资者对养老资产的布局逻辑（险企、地产商、国企、其他资产方）

2、养老地产项目选址技术（土地类型、获取方式、区位）

3、养老项目的规划设计

4、养老地产投资的定价方法

（1）定价原则

（2）定价因素

5、投入产出测算

（1）投入产出测算的前期财务模型及主要假设

（2）投入产出测算的后期财务模式及主要假设

（3）投入产出测算的全生命周期财务模型

（4）投入产出测算的案例分享

三、养老地产项目开发建设流程、各方合作及模式设计 

四、养老地产项目的运营管理

1、投资视角下运营两大核心指标（比利润重要的是现金流）

（1）EBITDA

（2）可用房间现金流

2、养老地产项目的运营模式

（1）养老地产项目的运营模式-美国模式

（2）养老地产项目的运营模式-国内模式

五、养老地产项目产品体系设计

1、养老地产项目的前期去化产品体系

2、前期去化产品的产品要素

3、不同前期去化产品的适用场景

4、不同前期去化产品的财务影响（会籍制、趸交租金制、押金制、混合制）

5、养老会员卡的本质与几种主流会员卡模式

六、养老地产项目的营销要诀

1、养老地产投资前置性营销的前提

2、养老地产投资前置性营销的要素

七、养老地产项目资本路径设计

1、养老地产投融资路径及方案设计

2、养老地产项目退出——养老资产证券化

04

一、危机投资模式下的商业地产投资价值分析

1、购物中心投资价值与风险点分析

2、写字楼、商办投资价值与风险点分析

二、存量时代商业地产的主要投资策略及案例解析

1、商业地产主要投资策略

2、商业地产投资案例解析——静安高和大厦

3、商业地产投资案例解析——高和新街

三、新机遇、新业态——社区商业投资运营实务及风险资产盘活 

1、社区商业的现状与趋势分析

2、社区商业的投资逻辑及风控手段

3、社区商业的运营核心

4、社区商业风险资产盘活

4、社区商业投资案例分析

（1）社区商业投资案例-北京欧陆广场

（1）风险资产盘活-北京大兴火神庙购物中心

四、商业地产（含社区商业）的退出-REITs及CMBS实务解析

1、金茂华福-重庆金茂珑悦资产支持专项计划——国内首单类UP-REITs

2、高和晨曦-中信证券-领昱N号资产支持专项计划——开拓储架型类REITs

3、高和招商-金茂凯晨资产支持专项计划——开拓了国内的CMBS市场

4、畅星-高和红星家居商场资产支持专项计划——开拓权益型类REITs

五、资管机构参与商业地产的投资路径

（注：课程提纲还在持续细化、优化中，现场将讲解大量案例。您也可以将感兴趣的、提纲中没涉及的内容反馈给我们，我们会采纳合理建议。）