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◎ 编辑 | 密探君
3月下旬以来，中国长城资产对外披露针对重庆城中城百货有限公司35户“不良债权”资产处置公告，总金额约18.48亿元。
在这份公告中，地产密探意外发现，其中重庆贵拓贸易有限公司、重庆硕润石化有限责任公司、重庆鼎盛石油化工有限公司、重庆宇宥贸易有限公司4家公司债务逾期“暴雷”涉案本息总计金额约1.8亿元。
注意！这4家重庆公司在过去融资中均涉及到一个共同的保证担保方，即重庆东银控股集团及实控人罗韶宇、赵洁红夫妇。
其中，重庆硕润石化有限责任公司为重庆东银控股集团和赵洁红合资成立，其中重庆东银控股集团持股近99%。
另据悉，重庆硕润石化旗下还有一家名叫“重庆东银硕润石化集团”的全资公司，其价值1.9亿元的股权至今仍被质押于中国华融资产重庆分公司。
经查询，前述4家重庆公司中的其他3家则与重庆东银控股集团之间无股权关系。值得注意的是，重庆宇宥贸易有限公司近4500万元债务，涉及欠息高达2358.7万元，且提供质押担保的是涉及迪马股份500万股的股权。
早在2017年11月份，迪马股份曾公告控股股东及关联方债务违约详情，其中一笔涉及重庆硕润石化4亿元融资逾期，重庆东银控股集团以5000万股迪马股份作质押担保；另一笔为关联方江淮动力集团9亿元融资逾期。
此消息一出，一时间舆论哗然，没想到这家横跨房地产、农业、煤矿与能源等多产业的东银控股集团及幕后老板罗韶宇也会陷入资金链危机。据媒体刊文，彼时约30多家银行等机构卷入东银债务问题，其中主要的七八家银行就涉及上百亿元贷款。
虽如此，但据中国航天十二院刊文披露，2017年底，该院院长曾造访重庆东银控股股集团座谈交流，出席座谈的包括东银控股集团董事长罗韶宇，从该文章中却丝毫看不出罗韶宇及相关高管有任何异常的表情。
这或许是罗韶宇为数不多的一张公开照片，其曾以92.5亿元位列2017年《福布斯》中国富豪榜第223位，持有中国香港国籍。
上述座谈交流发生10多天之前，据重庆日报刊文《市政府召开东银集团债务问题专题协调会》，这不难看出东银债务危机当时已引起重庆市府高度重视，足以看出东银控股集团及重庆富豪罗韶宇在渝商企业中举足轻重。
2018年4月初，东银控股集团与中国华融资产签订《企业重组顾问服务协议》，后者将参与协助其债务重组以化解债务危机等。
其中，作为重庆硕润石化全资子公司的“重庆东银硕润石化集团”，价值1.9亿元的股权至今仍被质押于中国华融资产重庆分公司，间接说明华融资产曾深度参与其中。
去年12月底，迪马股份公告第一大股东重庆东银控股集团债务重组进展，称去年留债利息已支付予东银控股债委会，由其实施支付，将会进一步推动债务重组进程。
据迪马股份2020年报披露，该公司第一大股东重庆东银控股集团及一致行动人重庆东银硕润石化、赵洁红所持全部股权被司法冻结。
目前，上述重庆4家公司涉及总规模约1.8亿元的债务本息，正处于“诉讼中”。
围绕东银控股整个集团体系，相对于A股上市的智慧农业、H股上市的东银国际以及硕润石化等，目前业绩较好的仍然是迪马股份，其中支柱板块就是东原地产。
迪马股份2020年取得营业收入约212.7亿元，同比增加7.99%；归母净利润约18亿元，同比增加25.89%，其中东原地产及物业服务营收贡献近196亿元，占比逾92%。
详读财报之后，却让人“细思尤恐”。作为迪马股份业绩支柱的房地产板块，去年毛利率20.09%，同比大幅下滑8.48个百分点；除了大本营西南及华西区域相对较高外，作为省外拓展的重点区域如华中、华东和南京毛利率大幅下滑，触目惊心！
其中，东原华东区域涉及上海、苏州和杭州，上海又是东原从重庆迁址后的新总部所在地，加上南京，这里本应是中型房企晋级规模产生高货值、高溢价的规模与利润重点区域，但成本增幅远超营收增幅，毛利率下滑也最为惊人！
考虑到房地产收入结转的周期特性，迪马股份上述业绩主要为过去两年东原地产全国销售收入阶段性集中结转而来，那接下来财务节点又会怎样？
截至去年底，迪马股份待结转的合同负债（主要为房地产合同销售额）约224.46亿元，将直接影响到接下来业绩表现。相对于2019年末预收款约265亿元，占总资产比重36.55%，如今按新会计准则下的合同负债占总资产比重为27.46%。
注意！据克而瑞监测统计，去年东原地产全口径销售额602.1亿元，排名第64位；权益销售额仅有324.8亿元，排名只能位列74位。与2019年相比，去年全口径销售额增加约60亿元，但后退2个名次，权益销售额下滑4亿元，排名下滑5个名次。
另据迪马股份官方披露，2020年东原地产合并口径共实现销售金额227.21亿元，这说明克而瑞监测给出的东原地产权益销售额是有些高估的成分。
实际上，近两年东原地产与旭辉等加大了合作开发，虽然规模有所提升，但距罗韶颖定的去年突破千亿目标相差较远，更别说进入全国房企销售30强，更要紧的是权益销售额含金量较低，迪马股份未来节点财报可能不会好看。
据报道，迪马股份2021年拿地金额预算300亿以内，获取项目数会比以往更为积极。要知道，东原华东等多个重点区域毛利率大幅下滑与当初新增土储时疯狂抢地密不可分。今年全国核心22城土地供应“两集中”逐步落地，会否让更多房企受益？
编辑：密探君
