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◎来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
◎ 编辑 | 密探君
4月1日晚间，金科股份披露2020年财报，如此前预告“剧透”，多项指标的确“抢眼”。我们要特别说的，是这份财报不想张扬却又必须披露的重大隐秘信息。
先看业绩，在金科2020年财报中这是被着力凸显的，也是希望广大股东、地产同行及合作伙伴们需要知道的。
2020年，金科总营业收入877亿元，同比增长29.4%；归母净利70.3亿，同比增长23.9%，扣非后归母净利同比增幅7.86%；经营净现金流145.09亿元，同比剧增548%。
对中小股东投资人来说，最关心每年能派发多少现金红利。按金科董事会最新方案，与2019年一样，2020年每10股现金分红4.5元（含税），总分红近24亿元，占金科2020年归母净利润约34.7%。
看最近三年，金科去年现金分红占该年归母净利的比例有所降低，降幅7.8个百分点，董事会或考虑到有更多要干的事情，比如继续降负债，保财务安全。
截至去年底，金科剔除预收款后资产负债率69.85%，比2019年底降低5个百分点；净负债率75.07%，同比降低45个百分点；现金短债比1.34倍，对照“三道红线”要求“零”踩线。
这估计要归功于金科全国销售团队拼全力卖房，去年销售回款2011亿元、回款率90%，年末账上现金余额约435亿元、同比增长20.86%。
这并不意味着金科转入绿档就万事大吉，要知道地产同行们都很拼命。就像万科郁亮说的，管理红利是全方位竞争，自然包括财务，看万科去年发债利率就知道了。
注：金科2020年报披露融资余额及成本等
看金科管理层近期目标计划，在去年销售金额2232亿元（同比增长20%）基础上，2021年销售目标超2500亿元，依此计算预增长12%。不难看出，金科对销售预期趋于保守。
从金科去年新增土储看，计容建筑面积2364万平方米，二三线（含新一线）城市占比近80%。虽然安全边际相对较高，但3月份全国“两会”以来，从国家监管层到各地政府“上下其手”，密集打出调控“组合拳”，重点区域竞争日趋激烈。
按照金科五年规划，在地产主业战略上，试图在“周转效率型” 与“品质利润型” 之间寻找新的平衡点。也就是说，金科既想规模更大，还要利润率。另外，金科要发力代建和城市更新，尤其是城市更新，前不久已跟成都金牛区签下合作框架。
对金科财报明面上的通俗解读，就到这里。接下来，地产密探再说两点有关金科不为人知的重大重大信息，财报虽有披露，但不易引起外界注意。
第一，金科置信集团，这是一个产城平台，源自2019年上半年金科与成都房企置信的合作。彼时，金科置信被寄希望“未来三年将围绕文旅、康养、产业、新商业领域四大板块，打造全新的业态，预计并表后将实现500亿销售额”。
据金科披露，金科置信目前仍属金科合营企业。2020年初，金科对其投资额约4.7亿元，年内追加投资约3.48亿元，按权益法下确认的投资收益约4508万元，其他综合收益约1121万元。金科置信存续债务余额约7197万元。
第二，一揽子商业地产项目收购。去年3月份，坊间爆料昆明爱琴海购物公园“易主”，收购方就是金科的“马甲”，这被视为金科布局商业的标志性事件。
但上述重大事情，远不止于此。
据金科2020年财报，去年3月底，金科与上海爱琴海商业集团、 红星美凯龙控股集团及其子公司曾签订协议， 由重庆金科喆美商管公司分别收购美凯龙控股、 上海爱琴海旗下“昆明爱琴海购物公园” 、 “重庆爱琴海购物公园” 、 “慈溪爱琴海购物公园” 三个经营性物业项目。
红星美凯龙控股、上海爱琴海及相关交易方，系金科主要股东广东弘敏实际控制人所控制的公司。另据收购协议，金科商管分别与上海爱琴海、 美凯龙控股设立合资公司， 分别负责商业运营管理业务和商业物业拓展业务。
金科2020年报披露，收购上述3个项目应付总股权对价约21.05亿元，截止报告期末尚有1.09亿元股权转让款未支付。去年7月份，金科曾申请发行昆明爱琴海ABS产品，融资16.85亿元。
另据披露，去年金科曾委托红星美凯龙家居提供“一站置家” 营销策略服务， 后者为金科新签约客户（业主） 提供总额3亿元家居产品购物现金抵扣券， 使用期限2020年5月1日至2023年8月31日，金科此次营销服务付费2.55亿元。
注意！据媒体最新披露，红星美凯龙控股集团近日将旗下红星地产18%股权出售给“另类投资机构”私募基金平台远洋资本，股权交易对价10.3亿元。
编辑：密探君
