本文来自微信公众号“地产八卦女”
文 | 地产八卦女 陈庆
01
前几天，成都再一次刷爆了朋友圈。
与以往打麻将、掏耳朵为代表的成都特色消费主义画面不同的是，成都这一次刷屏，源于成都房价出了调控政策。
▲成都特色消费主义
根据政策，成都将增加住宅供给、限房价、竞地价，热点楼盘限售3年变5年，法拍房纳入限售限购，同时还将借鉴深圳，建立二手住房成交参考价格发布机制。
看到这副画面，我一时间有点恍惚：一向以休闲著称的成都，其房价政策，居然紧跟着炒房之都深圳了。
那么，这样的成都，还是“休闲之都”吗？
02
说实话，在我的印象里，成都房价倒挂一直很严重，新房供不应求，地价节节攀升。
▲面对如此地价，再淡定、会享受当下的成都人，心里能不焦虑？
于是乎，日常的休闲成了“超前消费”、“败家”的代名词，抢到房子后等着升值，赚到大钱后再享受，成了成都人内心最火热的念想。
对此，我的一个成都朋友说，为了多买一套投资性房产，他把日常吃喝的零花钱都拿出来了，买了房子后房贷压力又大，即便日常兼着两份工，“哪里还有钱去打麻将掏耳朵哟”！
而最关键的是，近几年来，成都房价出现了明显的抱团涨价、互刷流水等“专业”的炒房迹象。
▲面对如此地价，再淡定、会享受当下的成都人，心里能不焦虑？
于是乎，日常的休闲成了“超前消费”、“败家”的代名词，抢到房子后等着升值，赚到大钱后再享受，成了成都人内心最火热的念想。
对此，我的一个成都朋友说，为了多买一套投资性房产，他把日常吃喝的零花钱都拿出来了，买了房子后房贷压力又大，即便日常兼着两份工，“哪里还有钱去打麻将掏耳朵哟”！
而最关键的是，近几年来，成都房价出现了明显的抱团涨价、互刷流水等“专业”的炒房迹象。
▲成都金融城抱团涨价现象严重
03
说实话，对于成都炒房，我印象最深的一次，是2013年的时候，成都是出了不少高价房的，一万六、两万，甚至更贵的房子都有，当时很多人都意识到，成都有人在炒房。
那么，那时成都房价是怎么炒高的呢？
原来，有些开发商把这些高价房子专门卖给做生意的，然后从开发商的私人账户里返一部分钱给这些买房的小老板们，而这些小老板可以拿房去按揭，做到零首付，甚至是负首付，有些还可以按揭房抵押，按抵押物价值放大了贷款，因为这些小老板都是有自己生意的，配合房产抵押做笔流贷（当时贷款审核并不严）。当然，拿到流贷的是少数，但零首付还是很不错的了，特别是做生意的需要流动资金，自己辛苦十几年，全家搬进高大上的豪宅，还是零首付，哪怕总价贵点儿也很合算。
而恰好此时，成都出了个金朝阳的事情，不少金朝阳的学员冒充自己做生意（其实很多也就是做生意的小老板，自己不做生意了，跑来金朝阳学“资本运作”），跟开发商合伙、从银行骗贷，也是采取的相互打假流水，配合豪宅抵押贷款炒pre-REITS和公司短债，这种情况下，房价当然是越高越好，开发商通过各种渠道返一部分就行了。
如果当时这些豪宅标的高价能维持较长时间的话，很可能成都的房价也就早一步炒起来了。但2014年上半年的时候，金朝阳的事情曝光，顺带扯出了开发商虚标房价，配合购房者套银行贷款的事情。
于是，当时成都的各家银行中开始流传一份有10个开发商的名单，这10个开发商基本把当时成都高价楼盘一网打尽。成都的银行对这10家开发商的楼盘拒绝做按揭，拒绝给这10家开发商放贷款。然后这些开发商为了回笼资金，不得已只好降价，以中海城南一号为例，在南延线的房价标价是1.6万，结果出现这件事之后，100多平米的房子，里面有三四十平的赠送面积，实际价格只有1.2万，当时很多炒房的瞬间就栽了。
除此之外，2014年那会儿，成都的官场很动荡，尤其是金融系统。在这种情况下，即使开发商只是把房价拔高一点，银行也不敢接招，加上南延线商务楼本身就过剩，很多开发商因此就只剩下哀嚎了。
而在“眼见他起高楼，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了”之后，很多成都人开始回过神来，从房价异动的恐慌中，回到14-15年的正常休闲氛围中。一时间，炒房对于成都人而言，似乎只是个笑话。我在那时听到最多的话就是，“在成都炒房？放心！炒不起来！”
确实，按那时候成都人的休闲作风，如果房价太高了，宁可跑生活成本便宜点儿的地方去，虽然总有人嘲笑四川盆地的人没见识，盆地意识重，但不可否认，那时候的成都人生活，更讲究实惠和闲适。
04
然而，谁又能想到，6年以后，成都房价“天翻地覆慨而慷”，成都人引以为傲的休闲氛围，也自此走向衰亡。
例如我上文提到的中海城南一号，如今的房价是这样的：
▲挂牌均价5万的中海城南一号
也就是说，6年时间，中海城南一号从1.2-1.6万每平的均价，涨到了目前近5万一平！
▲对此，我不由得想说，14-15年那时候的成都人，真的还太年轻，不知道所有命运赠送的礼物，早已在暗中标好了价格。
也正因为成都房价涨得太快，成都从“一座来了就不想离开的城市”，已经蜕变为“一座来了就待不下去的城市”。
成都人所关心的，也从玉林路的小酒馆、人民公园的掏耳朵，蜕变为满心满肺都是“房子、房子、房子”。哪里的房子涨价了，哪里的楼盘开盘了，成都人比以往更加门清，而那些小资文艺的氛围，也离成都人的生活越来越远。
唯一一直不变的是，此前成都人“重视生活质量胜过一切”的标签，一直留存在2015年前的网络记忆里。
05
说实话，我从没认为成都人文艺闲适的生活方式，可以当房子住。因为就连在四川眉山发现张献忠江口沉银的童谣，也是叫人买房：石龙对石虎，银子万万五；谁人识得破，买尽成都府。
你看，只需有银子万万五，就去买尽成都府。因此在买房这个问题上，“成都人不炒房”，本身就是一个过誉的标签。
而按照成都近两千万人口、对整个四川的辐射力度来看，成都房价相比沿海仍然算是低的。只是这个低，相对成都人的薪资水平，已经算是很高了。
而从另一方面看，即使经过了两轮上涨，成都房价能维持这个样子，其实很不容易，它其实主要跟成都的容积率有关：
对此，还记得2006年1月，成都市规划局在时任成都市委书记李春城的领导下，做了关于成都向高密发展的一纸规划——
向高向密发展， 向东向南发展。
“在2020年前，为适应未来又高又密的城市形态，从今年起，原则上不再审批多层以下的房地产项目，并提高土地开发兼容度，提倡土地混合使用并放开城市规划高度限制，除航空限高外，鼓励城区建筑向200米、300米的高度建设，向高、密、活的方向发展。”这是在2006年，时任成都市规划局局长的李家松描绘出的未来成都“高密”的城市远景。
高密方向的确定也旋即在土地拍卖上得到了体现。2006年1月13日，成都首次国有土地使用权拍卖会上，3号地的容积率达到7.0，蓝光和骏以1230万元/亩的天价竞得。
随后，容积率2.0以下项目迅速退出新建商品房市场；容积率4.0以上住宅项目成为市场主力，个别住宅项目容积率甚至高达8.0左右；至于一哄而上的城市综合体项目们，容积率超过10.0更是家常便饭。真可怕~~~
而在高密之前，成都商品房的容积率一般都没有达到4。
相比之下，北京即使是天通苑这样的低档密集楼盘，容积率也保持在3.5以下。整个北京城，以及上海、杭州等一二线大城市，高于3的容积率项目少之又少。
高昂的容积率，使得成都的房子密密麻麻，尽管已建成市区面积不大，但却可以比北上广深获得更多的人居空间（正因为如此，所以目前的成都已经全面进入了改善时代，某些高密度的旧楼即使在市中心也没人买，反而是城南的大户型单价都要比小户型贵）。
可以说，以前成都人的闲适小资生活，是靠着李春城的高密政策所带来的。而在李春城落马之后，成都高密政策一直持续到李春城落马后的2013年，容积率3.0才成为成都主流，自此，成都开始与长沙（代表楼盘北辰三角洲）、贵阳（代表楼盘花果园）、重庆等城市 “ 道不同不相为谋 ”。
注重居住品质还是日常生活品质？很遗憾，北上杭的低容积率政策，表面上想要维护居住品质做“花园城市”，却无法提供更多的住房，在汹涌而来的城市化面前，房价变得越来越贵，同样的钱买到的房子越来越小，居住品质反而越来越差。
而成都的高密政策，给成都人带来了低房价、以及因低房价带来的高生活质量，虽然不能说都是李春城的功劳，但或多或少有一点。
那么，李春城为什么要坚持做高密政策呢？当然不是为成都人民着想，而是为了他自己的政绩需要和高楼大厦带来的满足感（成都在高密之前，高层和超高层建筑少，因此李春城觉得成都缺乏作为西部第一大都市的大气 ）。
因此，因为春哥落马而否定他为成都奠定的休闲基调，显然也是偏颇的。
在2015年4月，曾经有一篇很火的文章《春哥和他给成都的伤害》，文章批评了李春城05年开始的高密成都政策，说让这座城市“永失休闲”。
我的看法正好相反。正因为有高密政策，成都才能在地段相近的区域多造房子，才能平抑房价，才能减轻购房压力，才能拥有更多休闲时间......正因为有高密政策，成都才不会浪费大量宝贵的平原沃土，节约了大量财力打造道路、电力、通信、天然气、上下水管网，而这些不再需要往外无限延伸.....
从这一方面来说，低容积率是属于有钱人的利好，高容积率是属于没钱人的利好，是属于日常生活品质追求者的利好。很可惜，以北上广深带头的中国大都市都追求极力满足有钱人，而非满足没钱人。
而随着成都在2013年取消高容积率政策，成都重新走上了高房价的路线。自此，成都成为西部第一个拥抱高房价的城市。
当然，从金朝阳的案例也可以看出，容积率什么的只是前菜，真正对房价有绝对影响力的是按揭。真正算起来，其实买房的是金融机构，政策指引下的信贷扩张，多出来的钱就在房地产和金融之间来回转啊转啊。
06
曾经，喜欢热闹的年轻人会说，成都是“成姆斯特丹”，这里有全国最多的摇滚乐和先锋艺术家，有全国最好的街舞和最好的hippop，有最炸的地下Rave和最嗨的酒吧街，还有全国玩得最野的年轻人。
▲对此，我不由得想说，14-15年那时候的成都人，真的还太年轻，不知道所有命运赠送的礼物，早已在暗中标好了价格。
也正因为成都房价涨得太快，成都从“一座来了就不想离开的城市”，已经蜕变为“一座来了就待不下去的城市”。
成都人所关心的，也从玉林路的小酒馆、人民公园的掏耳朵，蜕变为满心满肺都是“房子、房子、房子”。哪里的房子涨价了，哪里的楼盘开盘了，成都人比以往更加门清，而那些小资文艺的氛围，也离成都人的生活越来越远。
唯一一直不变的是，此前成都人“重视生活质量胜过一切”的标签，一直留存在2015年前的网络记忆里。
05
说实话，我从没认为成都人文艺闲适的生活方式，可以当房子住。因为就连在四川眉山发现张献忠江口沉银的童谣，也是叫人买房：石龙对石虎，银子万万五；谁人识得破，买尽成都府。
你看，只需有银子万万五，就去买尽成都府。因此在买房这个问题上，“成都人不炒房”，本身就是一个过誉的标签。
而按照成都近两千万人口、对整个四川的辐射力度来看，成都房价相比沿海仍然算是低的。只是这个低，相对成都人的薪资水平，已经算是很高了。
而从另一方面看，即使经过了两轮上涨，成都房价能维持这个样子，其实很不容易，它其实主要跟成都的容积率有关：
对此，还记得2006年1月，成都市规划局在时任成都市委书记李春城的领导下，做了关于成都向高密发展的一纸规划——
向高向密发展， 向东向南发展。
“在2020年前，为适应未来又高又密的城市形态，从今年起，原则上不再审批多层以下的房地产项目，并提高土地开发兼容度，提倡土地混合使用并放开城市规划高度限制，除航空限高外，鼓励城区建筑向200米、300米的高度建设，向高、密、活的方向发展。”这是在2006年，时任成都市规划局局长的李家松描绘出的未来成都“高密”的城市远景。
高密方向的确定也旋即在土地拍卖上得到了体现。2006年1月13日，成都首次国有土地使用权拍卖会上，3号地的容积率达到7.0，蓝光和骏以1230万元/亩的天价竞得。
随后，容积率2.0以下项目迅速退出新建商品房市场；容积率4.0以上住宅项目成为市场主力，个别住宅项目容积率甚至高达8.0左右；至于一哄而上的城市综合体项目们，容积率超过10.0更是家常便饭。真可怕~~~
而在高密之前，成都商品房的容积率一般都没有达到4。
相比之下，北京即使是天通苑这样的低档密集楼盘，容积率也保持在3.5以下。整个北京城，以及上海、杭州等一二线大城市，高于3的容积率项目少之又少。
高昂的容积率，使得成都的房子密密麻麻，尽管已建成市区面积不大，但却可以比北上广深获得更多的人居空间（正因为如此，所以目前的成都已经全面进入了改善时代，某些高密度的旧楼即使在市中心也没人买，反而是城南的大户型单价都要比小户型贵）。
可以说，以前成都人的闲适小资生活，是靠着李春城的高密政策所带来的。而在李春城落马之后，成都高密政策一直持续到李春城落马后的2013年，容积率3.0才成为成都主流，自此，成都开始与长沙（代表楼盘北辰三角洲）、贵阳（代表楼盘花果园）、重庆等城市 “ 道不同不相为谋 ”。
注重居住品质还是日常生活品质？很遗憾，北上杭的低容积率政策，表面上想要维护居住品质做“花园城市”，却无法提供更多的住房，在汹涌而来的城市化面前，房价变得越来越贵，同样的钱买到的房子越来越小，居住品质反而越来越差。
而成都的高密政策，给成都人带来了低房价、以及因低房价带来的高生活质量，虽然不能说都是李春城的功劳，但或多或少有一点。
那么，李春城为什么要坚持做高密政策呢？当然不是为成都人民着想，而是为了他自己的政绩需要和高楼大厦带来的满足感（成都在高密之前，高层和超高层建筑少，因此李春城觉得成都缺乏作为西部第一大都市的大气 ）。
因此，因为春哥落马而否定他为成都奠定的休闲基调，显然也是偏颇的。
在2015年4月，曾经有一篇很火的文章《春哥和他给成都的伤害》，文章批评了李春城05年开始的高密成都政策，说让这座城市“永失休闲”。
我的看法正好相反。正因为有高密政策，成都才能在地段相近的区域多造房子，才能平抑房价，才能减轻购房压力，才能拥有更多休闲时间......正因为有高密政策，成都才不会浪费大量宝贵的平原沃土，节约了大量财力打造道路、电力、通信、天然气、上下水管网，而这些不再需要往外无限延伸.....
从这一方面来说，低容积率是属于有钱人的利好，高容积率是属于没钱人的利好，是属于日常生活品质追求者的利好。很可惜，以北上广深带头的中国大都市都追求极力满足有钱人，而非满足没钱人。
而随着成都在2013年取消高容积率政策，成都重新走上了高房价的路线。自此，成都成为西部第一个拥抱高房价的城市。
当然，从金朝阳的案例也可以看出，容积率什么的只是前菜，真正对房价有绝对影响力的是按揭。真正算起来，其实买房的是金融机构，政策指引下的信贷扩张，多出来的钱就在房地产和金融之间来回转啊转啊。
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曾经，喜欢热闹的年轻人会说，成都是“成姆斯特丹”，这里有全国最多的摇滚乐和先锋艺术家，有全国最好的街舞和最好的hippop，有最炸的地下Rave和最嗨的酒吧街，还有全国玩得最野的年轻人。
曾经，热爱休闲的成都普通市民会说，成都是天府大道上的华灯和玉林路小酒馆里的酒，是人民公园的盖碗茶，是人见人爱的兔头、撸串和火锅，更是“血战到底动四方、摸牌确是我所长”的成都麻将。
而现在，对于成都人来说，成都，只是一个买房上车的好地方，一个资产升值的圣地，一个不抓紧就会被甩下车的高速列车。
不说了，成都正在痛。
关于地产，希望能与大家有更多交流。
