本文来自微信公众号“地产密探”
◎来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
◎ 编辑 | 密探君
2014年至今，“渝系”房企的协信及老板吴旭似乎一直都不太顺。
“当年协助华润宋林案，一度消失于公众视野；然后不惜重金战略投资‘多利农业’，却没冒个泡儿；如今，债券‘暴雷’，公司震荡。”
无论是当初协助调查也好，抑或是跨界投资失策也好，都均并未动摇到协信的发展根基，给外界一种感觉，就是“愈挫愈勇”。
当初吴旭“失联”期间，协信一度陷入暗夜时刻，曾七折贱卖上海大虹桥部分商业。彼时得益于“猛将”刘爱明掌舵整个团队，2014年协信签约销售额曾翻番到155亿元，完成协信首次破百亿之举。
启示一：吴旭“失联”风波，从反映出“一家企业除了老板，团队一定要有‘大牛’”。
谈及刘爱明，吴旭曾公开说，“爱明2011年进入公司，我和他是非常要好的朋友，对刘爱明的人品和工作能力，我是充分肯定的。我和他情同手足”。
如果说，老板“失联”只是一个“小插曲”，那么吴旭直到1年后（2015年6月）才露面接受采访，以示“复出”，有惊无险。
复盘吴旭复出“三板斧”
复出后，吴旭抓紧干了三件大事，对协信影响深远：
其一，联姻清华大学背景的启迪科技城，催生“启迪协信”产城新平台；
其二，牺牲绝对主控权，拉来“上海国企一哥”绿地，与吴旭扮演协信并列大股东。
启示二：整合顶级优质资源，为自身做背书。
“‘启迪协信’有清华输出智力、科技等，契合各地招商引资需求，在全国曾迅猛‘攻城略地’；捆绑绿地，为协信站台，弥补绿地商业短板，利好融资等。”
其三，围猎A股狮头股份，萌生借壳上市。
2017年9月份，吴旭斥资5亿元轻松拿下狮头股份控制权，意在为协信“商住产一体化集成”战略借壳上市铺路。早些年，协信已搭建港股上市构架但迟迟未果，拿下狮头被视为吴旭接下来最强资本抓手。
围绕两大“启示”，吴旭却并未真正抓好、用好，让协信迅速从200亿级起点跳跃到500亿、800亿乃至1000亿级规模“蝶变”。
协信“无敌”模式“反噬”
当年吴旭“复出”不久，刘爱明“蹊跷”离职，此后魏开忠、张泽林、王裕强、曹志东等明星高管也先后辞职。媒体曾专门发问：协信总裁，为何频繁离职？
真正想做“甩手掌柜”的房企老板，毕竟“凤毛麟角”。所以说，房企老板与高级职业经理人之间相处氛围是否融洽，战略目标制定者与执行者之间能否一以贯之，老板是否放权及放权大小等，都将影响到阶段性目标达成。
这里，时间是一个最大的变量。2014年以来，尤其是2016年全国楼市开启“主升浪”，城市开启“轮动效应”，一些名不见经传的区域房企迅速跃升为千亿黑马。
显然，协信并未抓住最好时机成为那匹黑马。业内都知道，协信近些年对外宣讲的战略定位是“商住产一体化”，这个模式本身确实是“无敌”的存在，也是很多大型房企目前焦虑于转型“城市运营商”所梦寐以求的。
外界不得不佩服的是，协信“商住产一体化”模式浮出于2015年，彼时正赶上协信20周年的“最青春”，一切欣欣然。吴旭希望协信“商业、住宅、产业”集成开发与运营，互为促进和补充，实现“1+1+1>3”。
如吴旭所述，不动产是协信的看家本领，金融作为协信转型的最主要手段，加上深刻体会到科技是对未来社会发展的支撑，这三句话就构成了协信的战略体系。
以“星光系”为代表的协信商业对标的是香港恒隆、新加坡凯德，与平安等金融大鳄合作，未来可推动自持商业做成REITs境外上市，“启迪协信”科技城平台极富想象力，比如低成本拿地、孵化产业与运营等。
注：协信星光时代广场（中国·镇江）
早在2013年，吴旭从恒隆重金挖来“大将”王裕强，让其担纲协信集团高级副总裁、协信商业董事总经理，为协信缔造、奠定了“商业”基因，也为协信商业搭建起“国际化”商业运行标准和体系。
这恐怕是吴旭日后对外最傲娇的地方。客观地讲，协信“星光系”做的很用心，“平台绝对专业化”被明确写进公司战略定位，也能窥探到建筑科班出身的吴旭骨子里做事追求极致。
曹志东曾阐述说，“举例来说，用来做购物中心的地块，为了资金平衡和盈利考虑，会需要配套住宅、写字楼、酒店等等，最后形成一个综合体。或者在城市近郊直接配置产业核心驱动带，然后协信在产业规模扩大的基础上，安排配套的办公楼或商业等其他业态。”
这类似于万达，但又比其多了一个“产业”；类似华夏幸福，但又比其多了一个的“商业”，若商住产一体化集成好，绝对无敌。
为协信如虎添翼的“启迪协信”（协信远创并表"启迪协信"），一番狂飙突进之后，也未如预期那般持续爆发。
2019年，启迪协信科技城投资集团获取营收15.07亿元，净利润2.63亿元，当年末总资产达到近274亿元。依此计算，启迪协信2019年净利润率17.45%，比标杆房企净利率还要高。
颇为意外的是，作为启迪协信关键依托的启迪控股，2019年3月以来股权结构突发大变动，母公司清华控股曾先后分别向雄安集团、合肥建投出售股权。
对此详情，且看地产密探刊发的《启迪协信生变：清华系蹊跷隐退，吴旭“卖身”大挪移》一文。清华控股大额减持启迪控股，意在响应央企国资相关精神，逐步退出科技园地产开发领域，势必影响到启迪科技城及启迪协信“进取心”。
2019年11月份，吴旭手上的“A股借壳王牌”狮头股份董事会改选，吴旭意外退出，或是受仓促筹划狮头收购协信天骄爱生活败北后的“消极”隐退。
2020年4月下旬，张玉良向吴旭出售协信远创20.01%股权，绿地仅剩19.99%股权，或许是给吴旭留点面子。不久，这笔股权集中到吴旭汉威香港平台。
绿地卖股，意味着当初“战投”协信远创以促成与绿地业务协同乃至推动协信远创早点上市大赚一笔的想法基本上没戏了。
之所以如此，协信看似眼光超前的“无敌”模式，却阻碍了“商、住、产”单兵突进，特别是商业和产业，需要大额资金投入且持续多年运营，而协信住宅地产本可以不断放大规模及现金流，但未能跨越式突进。
王健林上了很好的一课。过去，大连万达销售一直排名全国靠前，2017年是个转折点，资金链隐忧暴露，大规模甩卖资产，一度元气大伤。虽如此，万达崛起背后逻辑依然成立。去年以来，万达“去地产化”明显开始急掉头。
看渝系“带头大姐”龙湖，如今以“天街系”为代表的龙湖商业在全国核心城市遍地开花，这要得益于龙湖早期就制定的住宅与商业双轮战略，龙湖曾坚定以每年销售收入的10%以内会投入到商业地产中，住宅等房产整体销售额近些年屡创新高。
渝系金科也较为聪明，以住宅为主打业务，房地产销售近些年屡创新高，近两三年来才逐步发力商业，以及收购成都置信，发力“金科置信”产城平台。
协信的理想很丰满，但现阶段缺乏现金流支撑。据协信远创披露，截至2020年6月底，公司资产负债率达到80%以上。翻看过去五六年，协信远创负债率可谓一路上升。再看存货周转率，2020年上半年为“0.09”，相对于2019年“0.27”、2018年“0.24”，明显加剧恶化。
日前，联合资信下调协信远创主体及多只债券评级，从“AA”调减至“AA-”。就调减原因，直指协信旗下商办比例高，住宅比例低，去化周期偏长。协信远创对外坦言：2020年合约销售额约180亿元，同比下滑约15%。
“截至去年6月底，协信远创总有息债务近374亿元，短期债务逾166亿元，货币资金仅有26.2亿元，未来一年内面临集中兑付压力。”
新加坡CDL：“白衣骑士”之辨
2019年以来，背负高负债率的协信远创眼看“岌岌可危”，最关键的例证就是曾巨资投资的“多利农业”陷入配送危机，外界猜疑这个不断被母公司协信“输血”的烫手山芋，或只是协信资金链吃紧的“冰山一角”。
去年4月中旬，吴旭拉来新“战投”新加坡CDL。在吴旭眼里，新加坡CDL亦如雪中送炭，从“信任、缘分、远见”乃至“天作之合”的点评字眼中，想必都是肺腑之言。
据协信远创披露，汉威香港直接控股协信远创逾80%股份，吴旭和CDL的交易就是在汉威香港这一层面操作的，CDL与吴旭分别以持有汉威香港63.75%和36.25%股权，对其共同控制，据公司章程等文件约定，协信远创由CDL与吴旭共同控制。
新加坡CDL入股一个月后，协信远创斥资13.25亿元抢下无锡惠山新城一地块，深耕无锡。历经39轮抢地动作，被解读为协信实力大增“满血复活”的重大信号。
当初这根“救命稻草”，如今却间接成引爆协信债务暴雷的导火索。据权威媒体报道，新加坡CDL董事会发生“内讧”，疫情期间入股协信的抄底之举，却随着时间推移，进退维谷。
新加坡CDL内部分歧，也直接影响到股东“输血”。按协信方面的说辞，新加坡CDL提供援助，要走决策程序。实际上，跨国公司本身投资决策就很谨慎，加上董事会内部分歧，无疑延宕了决策效率与援助时机。
此外，吴旭拉来新加坡CDL也刺激到绿地张玉良。绿地因CDL入局在协信筹码大幅降低，加上自身债务高企，不久卖掉逾20%股份，剩余悉数质押给了广西国资委。
原本向好的一副好牌，如今打得稀烂，最关键的还是协信业绩，若销售规模逆市大涨，新加坡CDL或许会倾力援助，偿债压力缓释。
除了近来出售资产补血之外，吴旭能否抗住压力，逆风翻盘？
编辑：密探君
