本文来自微信公众号“地产大爆炸”
一纸人事变动的公告，被中民投搁置许久的上置集团再度回归到公众视野。
日前，上置集团发布公告：
朱强及蒋楚明已辞去全部职务；
孔勇已获任为执行董事、行政总裁等职；
……
新上任的代理行政总裁孔勇，又是一张新面孔，48岁，1996年毕业于安徽大学管理学系房地产经营与管理专业，曾服务过广东鼎峰地产集团、万达集团公司，从事营销工作。
因为在地产开发、建设及房地产运营管理方面积累了丰富经验，2020年10月，孔勇加盟上置集团，担任副总裁一职。
然而，刚刚履职2个月，还没过“试用期”的孔勇就因朱强的离职，被推上了代理行政总裁——这个上置集团最烫手的岗位。
01
孔勇的上一任，是朱强。
2020年1月，上置集团董事会主席兼行政总裁彭心旷因个人原因被捕，执行董事朱强临危受命。
难，依然是上置集团的常态。
朱强上任半年，2020年中报显示，上置集团实现净利润-0.51亿，经营性现金流-1.34亿，总负债98.94亿，总资产进一步减少到153.16亿。
当然，若对比2019年，这些数据已经足够好看了，2019年上置集团亏损22.57亿，经营性现金流-1.88亿，总负债99.95亿。
数据如此难看，主要是由于以下几个方面：
① 房地产销售疲软，公开资料显示，从2012年以来最近8年，上置集团基本上没有在公开市场上拿地，项目滚动开发得差不多后，自然会导致收入下降；
② 从事地产开发多年，上置集团都是在郊区拿地，做舒适高端户型，受调控影响，导致这些房子降价都很难实现去化；
③中民投资金链危机爆发，不得不甩卖旗下项目自救，作为中民投旗下的一员，上置集团不仅没能得到输血，其资产也被频频摆上货架用于纾困。
朱强上任一年，年报未出，也不知道上置集团的经营情况会不会有些许好转。
不过，上置集团越来越边缘化已是板上钉钉，要说好这个故事，还得拉回到N年前。
02
上置集团于1993年成立，创始人是施建。
朱强及蒋楚明已辞去全部职务；
孔勇已获任为执行董事、行政总裁等职；
……
新上任的代理行政总裁孔勇，又是一张新面孔，48岁，1996年毕业于安徽大学管理学系房地产经营与管理专业，曾服务过广东鼎峰地产集团、万达集团公司，从事营销工作。
因为在地产开发、建设及房地产运营管理方面积累了丰富经验，2020年10月，孔勇加盟上置集团，担任副总裁一职。
然而，刚刚履职2个月，还没过“试用期”的孔勇就因朱强的离职，被推上了代理行政总裁——这个上置集团最烫手的岗位。
01
孔勇的上一任，是朱强。
2020年1月，上置集团董事会主席兼行政总裁彭心旷因个人原因被捕，执行董事朱强临危受命。
难，依然是上置集团的常态。
朱强上任半年，2020年中报显示，上置集团实现净利润-0.51亿，经营性现金流-1.34亿，总负债98.94亿，总资产进一步减少到153.16亿。
当然，若对比2019年，这些数据已经足够好看了，2019年上置集团亏损22.57亿，经营性现金流-1.88亿，总负债99.95亿。
数据如此难看，主要是由于以下几个方面：
① 房地产销售疲软，公开资料显示，从2012年以来最近8年，上置集团基本上没有在公开市场上拿地，项目滚动开发得差不多后，自然会导致收入下降；
② 从事地产开发多年，上置集团都是在郊区拿地，做舒适高端户型，受调控影响，导致这些房子降价都很难实现去化；
③中民投资金链危机爆发，不得不甩卖旗下项目自救，作为中民投旗下的一员，上置集团不仅没能得到输血，其资产也被频频摆上货架用于纾困。
朱强上任一年，年报未出，也不知道上置集团的经营情况会不会有些许好转。
不过，上置集团越来越边缘化已是板上钉钉，要说好这个故事，还得拉回到N年前。
02
上置集团于1993年成立，创始人是施建。
施建，出生于1954年，16岁去部队当兵，漫长的16年军旅生涯中，他曾官至上校头衔，1986年转业后，他曾在虹桥宾馆做了7年的行政经理。
决定创办上置集团，主营高端建筑时，施建已近不惑之年，敢想敢干让他用6年时间，就将上置集团的地产版图做大，并成功在港交所上市。
意气风发时，在2012中国城市发展论坛上，他坚信“公司这些年的发展紧扣区域政府发展目标和主题”，并公开放言：
2012年是上置集团的准备时间，大的发展会在2013年和2014年。
万事难料，2013年成了施建频频套现的一年，仅1月22日-24日三天，施建和其妻司晓东就减持超过1.1亿股。
没有人比施建更懂他一手创办的企业，彼时上置集团的一线业务已经告急。
公开资料显示，2010年-2012年上置集团仅在公开市场拿了7块地，到2014年，净利润开始为负。
净利润连年下降，负债率却连年上升，2014年上置集团负债率已从2009年的26%攀升至65%。
2015年3月，上置集团首次发布公司盈利警告公告，当时第一个想进场施救的是保利。
然而就在保利宣布收购财务枯竭的上置集团30%股权当晚，上置集团发布公告：
施建被常州市人民检察院执行“指定居所监视居住。
黑天鹅一飞出，这笔股权交易陷入扑朔迷离，种种原因，保利宣布终止并购。
之后，中民投火速介入，统共耗时110天，斥资14.9亿港元得到上置集团的控股权。
03
中民投，全称“中国民生投资股份有限公司”，成立于2014年。
这是一家经国务院批准，由“全国工商联发起，59家行业领先企业联合设立”，注册资本达500亿元的大型民营投资集团。
中民投出世时，投资圈正在变得让人趋之若鹜，这个戴着耀眼光环出世的民投平台，因为有着无限资源， 2018年资产达到3000多亿元。
彼时，谁也想象不到4年以后，他会陷入现金流危机。
回到上置集团，2016年得益于中民投的投后管理，其短短半年时间就实现扭亏为盈。
公开资料显示，2015年至2018年，上置集团实现净利润-18.99亿、3.32亿、6.91亿、1.14亿，总负债从2015年的291.55亿下降至130.72亿。
正当上置集团呈现出光亮时，谁也想象不到，中民投出问题了。
2019年，一笔30亿的私募债技术性违约揭开了中民投的资金窘境，之后一整年中民投都忙于甩卖旗下资产自救：
出售董家渡项目，早在危机公开之前，就已经提上了议程。
自顾不暇下，此前其在房地产板块中投资的“亿达中国”与“上置集团”两个上市平台，成为了其 “想做好，但没想好怎么做，不如就搁置在那里”的企业。
也就是说，出现问题后，中民投已经没有巨量的资金为这两家房企的开发做后盾了。
04
被中民投搁置的时间里，上置集团的日子并不好过。
2019年8月6日晚，中民投入主三年，上置集团首次发布盈利警告：
预计中期业绩将由盈转亏。
同时因为巨额的债务，其出现在公众视野，都是因为“卖卖卖”。
不幸的是，历史再度重演。
在资金链岌岌可危的情况下，上置集团再度遭遇了“黑天鹅事件”。
2020年2月，上置集团发布公告：
公司董事会主席、执行董事兼行政总裁彭心旷因个人原因被公安部门要求接受调查并采取了限制措施，无法与其正常联系。
同时，执行董事陈东辉因涉嫌职务侵占罪被公安部门传召、拘留。
彭心旷，是中民投带来的执行董事兼董事会主席及行政总裁，毕业于中南大学，曾任中民嘉业投资有限公司董事长、阳光城集团董事的职务。
也曾在政府规划建设部门任职，并担任过梅溪湖投资（长沙）有限公司董事长、长沙梅溪湖实业有限公司执行董事兼总经理等职。
彭心旷出事后，上置集团火速任命执行董事朱强为代理行政总裁。
值得注意的是，朱强同样也是中民投背景。
05
朱强上任后，2020年开展“自救保卫战”，依旧上置集团的主旋律。
去年疫情全面复工后，上置集团做的第一件事就是售卖资产包里北京、深圳两处的资产。
其中深圳溢价率达13.49%，按协议推出部分投资份额后，上置集团拿到本金及收益现金3.3亿。
显然，这一点收益对巨额的债务来说，是杯水车薪，因为2020- 2021年是上置集团的偿债高峰期，这两年要偿还的借款高达32.42亿。
另外，因为长期不在公开市场拿地，上置集团2020年上半年销售额仅8.92亿。
截止2020年6月30日，其在上海、长沙、嘉兴、三藩市等地尚有土储，但总面积也仅为约181万平方米。
所以，自救中的上置集团非常的务实：
一是聚焦重点项目；
二是聚焦重点工作。
主要做法是：腾挪资金，加快开发进度，加快销售回款；探索融资多元化，融到的钱主要用于支持重点项目开发；加强长江经济带核心城市群政策与土地市场研究，根据资金状况适时拿地。
务实有没有用，只有等年报出来才能揭晓。
不过此番换帅，新上任的孔勇，已经不再有中民投的背景。
