本文来自微信公众号“楼市资本论”
2020，是人类历史上罕见的大灾之年，中小房企也很难。
有媒体统计，在2020年内全国有超453家房企发布破产公告，平均每天1.5家房企被清算。有预测，2021年房企倒闭数量还会创历史新高，甚至不排除头部企业倒下的可能。
楼市资本论注意到，千亿规模通常被业内视为下半场的入场券，但郑州房企绿都地产对此却表现淡定，并喊出“向制造业转型”、“先做强再做大”，试图在规模扩张之外，另辟突围蹊径。但绿都近6年多来，从2015年行业第96名，到2020年行业99名，销售业绩和行业排名始终在百强线上徘徊，产品和服务方面也乏善可陈，前景并不明朗。可谓绿都失速的6年。
楼市资本论发现绿都地产脱胎于中国最大的客车生产企业——宇通集团。宇通大老板汤玉祥，在业内可是个传奇人物，作为客车一哥，他以对员工温情与对亲人不近人情著称。在网上随便一搜汤玉祥，就能看到《一年能挣400多个亿，却让老婆当了一辈子汽车维修工》这样一篇宣传文章。
文章里汤对员工的温情让人感动，与对爱人荆玉娜的“不近人情”对比，的确有境界。
汤玉祥（中）
汤玉祥的妻子荆玉娜
据2020年胡润富豪榜显示汤玉祥身价达33亿，然而在其将宇通带上客车行业龙头地位事业发达的背后，以大客车的制造业思维跨界做地产，却并不顺利。绿都这辆地产大客车能否跑赢下半场，仍需拭目以待。
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01
绿都幕后的客车大佬：MBO起家
绿都地产2002年在河南郑州成立，其官网自称“中国百强房企”，现已布局全国15城，拥有雅系、云系、澜系三大产品系，开发了50多个项目，服务20万+业主。从股权结构看，绿都地产和宇通客车的实际控制人都是汤玉祥。
汤玉祥1954年出生于江苏宜兴的农家，1970年技校毕业后，辗转到河南郑州客车厂（宇通客车的前身）谋生，从一个小工人一路干到了车间主任。1991年，国家取消指令计划，客车厂生计艰难，汤玉祥当时负责新产品研发，以敏锐的市场洞察力，开发出国内第一款卧铺客车，很快打开销售市场。
汤玉祥也由此升迁为副总经理。他抓住国家股份制改革的试点机遇，带领客车厂率先完成了从国有企业向股份制企业的过渡。
1997年，宇通客车上市，借助资本力量建成了世界上规模最大的客车生产基地。到2003年，宇通已坐稳国内客车行业的头把交椅，以汤玉祥为首的管理层，也通过MBO（管理层购买）在2004年初取得了对宇通客车的控制权。
楼市资本论发现，当时，宇通客车838名员工出资1.65亿元，购买2350万股国家股，这个民营化过程历史2年半，被外界炒得沸沸洋洋，并引起国有资产被贱卖的广泛质疑。汤玉祥事后接受采访，称他个人出资3000万元，包括200万元现金，又借了800万元，还以5.31%的利息向机构投资人借贷2000万元。
2020年，汤玉祥以33亿元身家位列胡润百富榜第1631位。回过头来看，从3000万到33亿，16年间资产增值100余倍，他应该是当年MBO的最大受益者。
汤玉祥执掌宇通客车多年，2010年将总经理职务转给牛波。近年，宇通客车经营业绩下滑，牛波去年4月离职，董事长汤玉祥再度出山，兼任总经理，但在疫情冲击下，终究未能挽回经营颓势。
据报，2020前三季度，宇通客车营收136.14亿元，同比下降34.77%，净利润1.56亿元，同比降幅达88.21%，而扣非净利润则亏损1.56亿元，是1997年上市以来首次出现季度性亏损。
宇通客车在近期A股大涨的情况下，却持续下跌，显示资本市场并不看好后市发展，宇通的未来需要变革。
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02
绿都地产坎坷百强路
绿都是宇通的关联企业，都受汤玉祥实际控制和强势主导。由于房地产与大客车行业不同，多年下来结果迥然有别——宇通实现了行业领先，绿都仍徘徊在百强边缘。
楼市资本论梳理绿都迄今18年成长史，发现大致分为五个阶段，业务发展随思维调整而起伏波动：
阶段一：2002-2006年，绿都初创阶段。
业务发展附庸于宇通，土地储备基本上都是宇通客车工厂的搬迁用地，财务指标也受制于宇通的严苛要求，致使开发业务长期停滞不前。
阶段二：2006-2013年，绿都赵岩时代。
在地产老手赵岩带领下开始独立发展，先后布局了河南省内的七个城市，开发项目十余个，使地产上升为宇通的三大核心主业之一。但是，在此期间，宇通对标建业地产，给绿都制定的发展目标和利润增长计划，超出了绿都土地储备的承载能力，迫使赵岩在2013年离职。
阶段三：2013-2015年，绿都战略调整。
赵岩去职后，宇通对绿都地产业务做了一次战略梳理，认为地产窗口期已经关闭，绿都没有什么核心竞争力。汤玉祥亲自操刀，对绿都中高层大换血，总经理一职一度空缺近半年。
阶段四：2015-2018年，绿都全国扩张。
2015年8月，龙湖旧人冯劲义由汤玉祥亲自举荐，接掌绿都，并先后引入周德康、赵男男，形成“龙湖三剑客”，开始全国布局，扩张规模。
在冯导下，绿都迎来高光时刻，2015-2018年销售金额分别为106.2亿元、156.9亿元、152.6亿元、194.3亿元，行业排名第96名、99名、100名、110名，实现了跻身全国百强的夙愿。期间，绿都还启动A股上市工作，但2018年随着“龙湖三剑客”解体，上市也无果而终。
阶段五：2018年至今，绿都向制造业转型。
冯劲义2018年6月从绿都离职，绿都再次回归宇通旧人手中，开始向制造业转型的新阶段。
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03
绿都突围路在何方？
绿都现任掌门人杨张峰，1977年出生，硕士研究生学历，2000年毕业以后加入宇通，曾任宇通客车财务中心主任、宇通集团集团办公室主任、董事、总裁助理兼财务总监等职务，追随汤玉祥多年，是宇通元老级人物。
2018年冯劲义离职后，杨张峰接掌绿都，身兼董事长、总裁、法定代理人三职。他并没有房地产从业经验，上任后坦言，难免感觉有些吃力。
基于宇通大客车制造的思维模式和职业习惯，杨张峰在绿都提出“向制造业转型”，核心是向制造业学习，用制造业先进的管理理念、方法来实现房地产行业的突破和创新。
面对上规模这一中小房企的紧迫问题，杨张峰与汤老板探讨的结果是“先做强再做大”。为了保持战略定力，他不急于扩张规模，更无意冲千亿，而是把客户满意度作为考核重点，着力提升品牌力、产品力和服务力。
绿都三大产品系
绿都由此开启回归制造业思维的新时期，迄今两年，结果如何？我们还是用数据来说话。
2019年，绿都全口径销售213.4亿元，行业排名滑落到第113；2020年为260亿，排名升至第99位，重回行业百强。但据克尔瑞统计，其2020年实际操盘金额仅89.4亿，居全行业第176位。这种悬殊差距，说明绿都业绩水份之大，也难免外界质疑其涉嫌数据造假。
而在产品和服务方面，绿都近两年也争议不断，频频遭遇客户维权和媒体曝光：
2018年7月，绿都郑州澜湾项目因无证预售，被当地媒体曝光。
2019年6月，钱江晚报报道，杭州的绿都汀兰府尚未交付，外墙已出现大面积开裂；业主找验房师抽检，结果发现水电同槽、防水层开裂、地面开裂、顶楼渗水等质量问题近30条。
2019年10月，绿都旗下绿锦置业拖欠50名农民工70余万元工资，被郑州城乡建设局责令调解处理，并暂停其在郑州承接开发项目。
2020年7月，位于郑州南三环的绿都紫荆华庭朗园，业主投诉小区塌陷与漏水问题，称“交房6个月，不下雨时家家户户下水管漏水严重，多次维修未果，一场雨就严重塌陷，逢雨必漏，如此差的工程质量怎么办的工程质量竣工验收合格？”
2020年12月22日，绿都地产被郑州高新技术产业开发区人民法院列为被执行人，执行标的却只有区区2.28万元。对一家年销售超过二百亿的房企来说，这种过错让人不可思议。
楼市资本论通过天眼查查询，发现绿都地产目前涉及的司法风险多达233条，在各类案由中，房屋买卖合同纠纷高居第一，与杨张峰刻意追求的“客户满意度”形成极大反差。
综上可见，绿都向制造业转型两年来，规模、品质、服务三方面都难尽人意。这条路径能否引领绿都成功突围，至少目前还充满悬念。
从绿都18年成长史来看，在起用赵岩、冯劲义等地产老手，按照行业规律办事时，地产业务就能顺利发展；而每当宇通深度介入，绿都步履就相对要艰难和沉重一些。
在楼市资本论看来，汤玉祥从大客车跨界房地产，壮心可嘉。但隔行如隔山，房地产与制造业毕竟分属两条赛道，绿都现在向制造业思路做地产，能否杀出重围，还是要让时间会给出答案。
