本文来自微信公众号“中国房地产报”
国务院原副总理谷牧同志为中房集团揭彩。
“
这家公司的诞生，是中国房地产业的一个里程碑，它是我国改革开放的产物，成立之初即担负着为推进房屋建设的社会化和商品化试点的历史使命。正是由于中房集团代表国家在全国推行的综合开发模式与政府实行土地使用权有偿出让改革措施的结合，为我国新时期房地产业快速发展提供了诸多成功经验。
中房报记者 秦佳丽 马琳 何欣丨北京报道
这是大河解冻的迸裂声。
1980年4月2日，春风拂面，邓小平同志发表了《关于建筑业和住宅问题的谈话》，提出建筑业是国民经济支柱产业和住房制度改革构想，建筑行业激起千层浪。
一年后的1981年1月16日，一个“破立者”出现了，经国务院批准，国家建筑工程总局和中国建设银行联合组建了中国房屋建设开发公司（以下简称“中房”），这是我国第一家全国性房地产开发公司。
彼时，“一个采用社会化生产方式建设房屋的联营企业——中国房屋建设开发公司已在北京成立”的消息迅速登上新华社、《人民日报》和《工人日报》。
这家公司的诞生，是中国房地产业的一个里程碑，它是我国改革开放的产物，成立之初即担负着为推进房屋建设的社会化和商品化试点的历史使命。正是由于中房集团代表国家在全国推行的综合开发模式与政府实行土地使用权有偿出让改革措施的结合，为我国新时期房地产业快速发展提供了诸多成功经验。
通过政府批地，企业出钱，用国家规定留存的职工福利基金“参建”、“联建”，造好房子自己分。改革开放之后的人民住房改善，就此迈出了第一步。
资料显示，上世纪80年代，整个中国只有1亿平方米开发总量时，中房开发量就有1800万-2000万平方米，“当时全国1/5福利房都是中房集团盖的”，也就是说当年中国老百姓每5套房屋就有一套是这个公司提供的。
从1981年到2021年，40年栉风沐雨，中房集团在中国房地行业发展史上留下了浓墨重彩的一笔，在全国各大城市形成了“要买房，找中房”的口碑，并推动了行业发展。业界人士认为，其主要有五大方面作用：一是认真贯彻了国家有关方针政策，依据社会主义有计划的，走具有中国特色的社会主义房地产开发道路；二是坚持改革，积极推行房屋商品化，以适应国家住房制度改革的需要；三是坚持以住宅建设为重点，一业为主，多种经营；四是强化企业管理狠抓工程质量，实现三大效益的统一；五是重视横向经济联合，是推进房地产开发社会化的保证。
40年后，曾担任公司第三任董事长的孟晓苏在回顾中房成立的目的时表示，“中房是在计划经济向市场经济转轨过程中产生的。但它不是计划经济的产物，计划经济只有福利房建设，当时中房开发的是商品房。但因住房制度未改革，住房只卖给各个单位，各单位作为公房持有者再以租赁方式租给员工，满足了当时社会对于住房的需求。”
原建设部副部长、中房集团第二任董事长杨慎在展望中房的未来时表示，“房地产业中，住房是最大的民生问题，中房人要把这个事业继续下去，让它成为未来百年的永恒事业。”
中房集团董事长张世文表示，“时至今日，‘中房’品牌尤其是在安居工程方面仍具有较大优势与价值。中房集团将依托中交集团强大资源，与地方政府共同探索健康、可持续发展投资模式，为‘房住不炒’和‘促进住房消费健康发展’做出积极贡献。”
━━━━
“破立者”出现
（上）国务院原副总理谷牧同志批示成立“中国房屋建设开发公司”手稿。（下）国家基本建设委员会印发《关于成立中国房屋建设开发公司的通知》。
自《关于建筑业和住宅问题的谈话》发表后，建筑行业激起千层浪。
1980年5月5日，时任国家建筑工程总局局长的肖桐在国家建工总局成立大会上第一次提出住房商品化方针：“今后房屋建筑向商品化发展，一般民用建筑，首先是住宅，要积极推行由建筑企业包建，按套定价出售，采取交钥匙的办法。大城市和工业集中地区可以试办开发公司，从规划设计开始，成套地建房卖房。”
在这之前，人们对于住房概念大多停留在“筒子楼”“福利分房”阶段，城镇居民解决住房需要“等、靠、要”，人均住房面积不到7平方米。
率先觉察到要“突破旧体制条框”的肖桐，1980年下半年起开始与中国建设银行领导商谈共同组建房屋开发公司方案。在他看来，搞房地产开发没有懂业务的人不行，没有资金也不行，只有把两者优势结合起来，才能萌生新的生产力。他对此归纳了一个前卫而简明的公式——“房地产开发=建筑+金融”。
组建房屋开发公司方案很快有了眉目。同年11月5日，国家建筑工程总局与中国人民建设银行总行达成协议，前者“出人”，后者“出钱”，共同组建中国房屋建设开发公司。双方随即向国家建委、财政部提交《关于组建“中国房屋开发建设公司”的报告》，明确成立开发公司目的是为了推行房屋建设社会化和商品化，主要任务是用经济办法经营房地产，包括办理购置土地手续，组织小区建设规划和建筑设计，发包建设项目并和施工单位签订合同，进行房屋出售和出租，同时为各类房屋特别是住宅建筑设计的示范提供条件。
“我看可以。”——组建房屋开发建设公司报告提交半个月后，国务院原副总理谷牧给出四字批复，泛黄的批复字迹照片至今依然保留在中房集团的档案集中。同一张批复纸上，还有原财政部部长王丙乾、原国家建委主任韩光的批示：“搞开发公司，酝酿已久，总算有点眉目。组织条例(草)，基本可用。少数条款，执行中还可根据情况修改。批准后，拟帮他们开个会，解决地皮、物资、拨给建房指标等等问题，并请舆论界予以支持。”
1981年1月16日，“破立者”出现，经国务院批准组建的中国房屋建设开发公司正式诞生，公司独立经营、自负盈亏，时任国家建工总局局长肖桐担任首任董事长。
按照中房彼时对外传递的信息，公司将向各行各业提供住宅、户校、医院、商店、影剧院、办公楼等各类建筑物，做到各种公用设施配套，买到房屋即可使用；先在北京、天津、唐山等地试行开展业务，并陆续在全国各地组建分支机构。
作为中国最早的房地产开发公司，它在成立之初即担负着为推进房屋建设的社会化和商品化试点的历史使命，代表全国综合开发模式的推广以及土地使用权有偿出让改革措施初步施行。在之后的“七五”、“八五”期间，还承担了全国住宅试点小区一半左右的任务，在全国各大城市形成了“要买房，找中房”的口碑。
据《我们房地产这些年》介绍，这一年，全国各地市有100多家房地产公司相继挂牌成立，这是积压了太久之后的喷薄，是大河解冻的迸裂声。
━━━━
闯出一条符合中国实际的综合开发道路来
中房集团将继续为老百姓建好房，为“房住不炒”和“促进住房消费健康发展”做出积极贡献。
刚刚成立的中房初创期是艰苦的，20多位职工，两幢小木板房，大家挤在一起办公；创业前3年，中房需要在近乎空白的房地产市场下，闯出一条符合中国实际的综合开发道路来。
1982年下半年，疏通了计划渠道、物资渠道和资金渠道的中房人，选择在经济特区、全国住宅改革试点城市、旅游开放城市及少数民族边疆城市开展商品房试点工作，通过与当地政府洽商，投资建立了常州、郑州、沙市、四平、苏州、桂林、厦门、合肥、蚌埠、延吉10个中房分公司。
紧随其后，在原建设部和北京市政府支持下，中房北京公司于1983年成立，开发了综合性住宅项目北京翠微小区。即便现在，在北京海淀区最大的公主坟商业圈，这个占地25.5公顷、红翠相间的小区，仍然是大方气派，吸引眼球。
这是中房人夜以继日、突破大量拆迁安置难关后投入的第一个经典住宅项目，当时以430元/平方米售价推出，深受国务院机关事务管理局等购房单位青睐。
中房前3年试点成果成绩斐然。在北京，除了翠微小区开发，中房还在昌平卫星城征得近600亩土地并着手规划；另一边，各省市中房分公司建成了常州花园新村、苏州彩香新村、无锡清扬新村、厦门模榔居住区等十余个配套齐全的示范住宅小区，斩获国家优质工程银牌奖、国家优秀规划设计三等奖等多项荣誉，迎接诸多业界人士效仿考察。
实践证明，实行房地产综合开发和商品化经营，是适应城市建设现代化和住房社会化客观要求的，它比过去的分散建设有许多优越性。1983年，中房总公司在北京召开总结交流会议时趁热打铁，提出《关于进一步扩大房屋建设开发试点的报告》，由城乡建设环境保护部呈报国务院，受到国务院领导重视。
到了1984年，全国人大六届二次会议又在《政府工作报告》中提出，“城市住宅建设，要进一步推行商品化试点，要着手组建多种形式工程承包公司和综合开发公司”精神，为中房指引了行进方向。
有了规模化发展底气，到1986年，经过考察优选，各地“中房系”公司已发展到132家，组成了彼时发展规模最大、跨地区最广的一家大型房地产开发企业。
1987年，中房更名成为中国房地产开发总公司，在原建设部直接领导下进行城市房地产开发试点。次年，获得经贸部批准享有对外经营权的中房，开始成立海外开放联合体组织，先后在西班牙、美国、加拿大、日本等地设立机构，打开国内地产行业海外业务版图。
到了1990年，中房在各大省市建立直属公司、合资公司和联营公司已有146个，为住房建设提供物资调剂、资金扶持和建房指标支持。期间，为了发挥群体优势，中房对各级公司进行横向联合，按地区组成14个经济技术联合体，形成多层次的中房公司系统，致力于把房地产开发和商品化经营推向全社会。
历经10年发展，这家房地产先驱企业取得的成绩显着。反映在经营指标上，截至1990年，中房总公司累计完成开复工建筑面积10792万平方米，旧城改造100多个片区，建成5万平方米以上住宅小区270多个，提供商品房住宅73万套、解困用房4万套，为国家回笼货币132亿元，贡献税收8.3亿元。
值得一提的是，盈利并非中房首要目的，这家企业开局使命便在于配合住房制度改革，提供质优价廉的商品住房。其经营方针便是保本薄利、平抑房价，建成一批配套齐全、环境优美、使用功能好、工程质量优的示范小区。
也正因为国内住宅示范小区打造了“半壁江山”，各地中房项目不仅斩获了“国家优秀规划设计奖”、“国家优质工程银牌奖”、“国家实验小区”奖，也获得了来自联合国的“发展中国家住宅建设特别荣誉奖”等诸多荣誉。
在建立一套科学管理制度方面，中房也为新兴的房地产综合开发行业提供了样本。为了使企业管理由粗放经营进入集约经营和规范化经营，中房总公司成立以来探索出财务管理制度、计划管理办法、统计管理办法等规章制度。国家有关部委、局制定“国营城市建设开发公司财务暂行规定”“商品房计划管理制度”时对其引用采纳，上升为全行业管理制度。
━━━━
推动中国房地产行业制度变革
上世纪90年代的中房是“房改大潮”的见证者与参与者，推动了中国房地产行业制度的变革。
1991年5月，时任建设部副部长的杨慎出任中房集团第二任董事长。这位与肖桐相识多年、与之在国家建委施工局等机关单位共事近10载的行业先驱，早在上世纪50年代末便提出了“住房梦”一说，寄望住房民生问题得到解决，终于通过中房平台施展变现。
次年5月，另一位在地产行业留下浓墨重彩的人物也来到中房——曾担任全国人大常委会原委员长万里秘书的孟晓苏，带上其9年的中南海工作经验出任中房总经理。几年后，兼任原国家房改课题组组长的孟晓苏，以中房研究所为重要平台，推动了具有时代意义的1998年住房制度改革。
纵观上世纪90年代，中房又引发了一次业界关注。
1992年12月5日，人民大会堂天津厅，中房总公司举办发行5000万元住宅建设债券新闻发布会，获原国家计委、中国人民银行批准，所发债券用作筹集北京翠微小区商业中心、广州天河区高层住宅楼、深圳花园大厦3个项目的开发建设，期限3年，年利率10.2%。
这种发债规模在当时难得一见，众多业界人士到场祝贺，各大媒体纷纷刊载。在中房看来，直属企业取得进展的原因之一便是开阔经营思路，敢于利用银行信贷和社会资金，从一定意义上解决了制约公司发展的资金资源问题。截至该笔债券发行当天，中房总公司及其直属企业已共计发行债券1.8亿元，但自有资金率仍达30%。
与此同时，公司历年布局的各地联营公司与横向经济联合体，令一种全新的经济组织形式——“企业集团”迅速崛起。1993年，“中国房屋开发总公司”经国务院批准更名为“中国房地产开发集团公司”（以下简称“中房集团”），在全国成员企业开展国家试点小区建设。
多年后的今天，回忆起彼时中房集团的重要创新举措，孟晓苏表示，除了推动了住房制度改革，便是在品质上发挥上发挥了引领作用。“城市开发早期，住房品质普遍比较低，在这种情况下，建设部牵头抓住房品质，提出在全国打造住房小区试点，当时中房承担了全国住宅试点小区一半的任务。”
资料显示，中房集团及其所属企业每年开发房屋面积1200万至2100万平方米左右，占据当时全国商品房开发面积五分之一。以西山美庐、颐源居、澳景华庭、天和人家、长远天地、北京印象等为代表的大批商用及住宅项目，实现了经济效益与社会效益双丰收，发挥出了中房“国家队”影响力。
不过，发展之路没有一帆风顺。激进迸发的房地产市场曾引发业界争议，有关部门启动了一轮市场调控。最艰难时，中房曾面临“一个项目不批、一分贷款不贷”的行业困境。随之而来的是，1996年国内出现了有史以来第一次“产能过剩”，全国钢铁产量仅1亿吨、纱锭仅5000万只便过剩，另有诸多相关产业出现了低水平“过剩”，“当时是做项目找死、不做项目等死，楼市和经济都受到了冲击。”面对这种情形，孟晓苏大胆提议，“住房建设可以成为新的经济增长点。”
观点一出，原建设部、体改委、计委、科委予以呼应，中房集团最终与几大部委共同设立房改课题组，启动住房建设成为国民经济新增长点，研究住房制度改革方案设计。
1998年，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。而在这背后，中房是见证者也是参与者，其提案的住房公积金制度、住房抵押贷款保险等设计细节目前均已实现。
1999年，新旧世纪交替，中房集团又迎来了一次属性定位和架构调整。按照党中央国务院关于党政机关与所办经济实体和管理的直属企业脱钩的精神，中房集团与原建设部脱钩，成为中央企业工委管理的以房地产开发为主业的国有骨干企业。
也正是这一年，这支房地产行业“国家队”还接收了一批由军队、武警部队和政法机关脱钩而来的企业——1998年7月，中共中央决定，为维护社会主义市场经济秩序，军队、武警部队和政法机关一律不再从事经商活动，最终确定了106家企业名单，划拨至中房集团等9家企业。中房集团此次接收了北京远望工程建设公司、中国凯利实业总公司等9家企业及其下属企业，涵盖房地产、建筑施工到贸易、旅游、投资等领域。
自此，以中房集团为核心层，“中房系”地方成员公司总计300余家，分属北京、东北、西北、西南、沿海、冀豫、江浙皖、湘鄂赣八大区域联合体,朝向新世纪迈进。
━━━━
踏入新的征程
新世纪的中房集团，谋变求新的色彩浓郁。打造上市平台、整合业务资源、与中交集团“超级合并”，全新出发之余，中房集团开启二次架构定位。
2002年，中房集团将目光投向二级市场，启动收购重组长春长铃实业股份有限公司的方案，并于2003年成功通过资产置换形式获得其29.78%的股权，成为该上市公司第一大股东。
在中房的考量中，对方系当时上海证券交易所综合指数选定的180家样本股之一，以此为平台，有助于中房拓展融资渠道和品牌升级。重组完成后，“长春长铃”更名“中房股份”，负责华北地区住宅小区开发，参与城市危房改造与经济适用房建设，推动城市保障房建设发展。
与之类似的，中房集团第二家上市平台的打造，是于2008年控股上市公司重庆国际实业投资股份有限公司。到2013年，“重庆实业”正式变更为“中房地产”。在后续中房集团并入中交集团发展历程中，中房地产成为了集团内部地产业务的整合平台。
回望新世纪初中房所处的市场经济环境，2003年是饶有时代意义的一年——国务院国有资产监督委员会成立，规范国有资产管理与国有产权转让。也正是这一年，中房集团也由原建设部领导转由国务院国有资产监督管理委员会管理，彼时国资委直接监管的196家中央企业中，专业从事房地产开发的仅中房集团一家。
这为接下中房集团接收华能地产留下铺垫。2004年，被业界称作第一道“退房令”的文件出现，国资委发函确定《关于中央企业房地产业重组有关事项的通报》，为贯彻主辅分离、精干主业的要求，决定由中房集团、保利集团、华侨城、招商局和中国建筑工程总公司5家企业牵头整合国资委168家央企旗下的房地产资源。
2005年1月，北京钓鱼台国宾馆，迎来了央企房地产资源整合的标志性一幕。分属我国电力行业和房地产行业的两家大型央企——中国华能集团与中房集团签署资产划转协议并举行交接仪式，资产价值16亿元的华能房地产总公司，整体无偿划转至中房集团。
如果说此前的资源重组是中房集团的架构调整一隅，那么，后续被划归至中国交通建设集团有限公司，则是一次“超级合并”。
2010年8月，国务院国资委宣布，中房集团整体并入中交集团。参与后续谈判对接的正是在中房集团从业20载的沈东进，一年后，这位“老中房人”接替甄少华担任中房第五任董事长，推动中房集团踏入新征程。
时至今日，在沈东进看来，与其说当时中房集团是“被动重组”，不如说是“主动出击”。“国务院国资委成立之初全国有196家央企，多年运行之下，国资委有意合并同类项。当时全国地产企业也已经达到六七万家，房地产行业本身也是一个竞争型行业，大势所趋下，中房领导班子认为，与其等待某天被动重组，不如主动出击寻找合适对象。”至于缘何选择中交集团，沈东进告诉记者，“这是一种优势互补，中交集团有意从事房地产但没有资质，而中房集团希望扩大规模，对方能在国内外交通基础设施、港口码头等领域，为中房集团带来项目资源，双方一拍即合。”
掌舵重组后的中房集团，沈进东坦言当初压力不小：“未来能不能干好有个前提条件，就是这支队伍能不能稳住、能不能带着信心往前走，得让成员知道未来是什么样，得有一个战略性的前瞻规划。”
期间，在深圳五洲宾馆，沈东进手捧笔记本电脑撰写中房年终报告时敲出一行字：一年小变化，三年中变化，五年大变化。随后4年里，中房团队抓资金、抓资源、抓土地，打造10余个经典项目，提振团队信心。
栉风沐雨的中房集团实现了平稳过渡，2015年，中房完成公司制改建，更名为当前的中国房地产开发集团有限公司，期间王江涛出任第六任董事长；2017年，专业工程师出身的工学博士张世文履新，担任中房集团新一任董事长至今。
谈及近3年的中房集团发展脉络，张世文向记者介绍了公司的“123”战略：用一年时间，减负并构筑企业发展所需的“防火墙”，实现为发展减负；用两年时间，补充能量，整合吸收资源，积极拓展“短、平、快”优质项目，打通发展关节点；用三年的时间，积极开展房地产产业链上下游业务，主动开拓政府保障房、租赁性住房和共有产权房等政策性住房业务，孵化新兴业务，培育核心竞争力，走上持续、健康发展的快车道。”
━━━━
让它成为未来百年永恒事业
历经千帆，不坠青云。
自2018年底中交置业有限公司整体划入中房集团以来，目前中房集团旗下企业包括中交置业、中交康养、中交物业、中房资管、中国智宝、中房安居、西筑商业、北京一二零一、上海八一、沈阳裕宁、广港物业等11家直属二级公司；在全国11个省市持有近20个住宅开发项目。另在棚改项目、一级土地开发等方面广泛布局。
同时，中房集团先后在重庆、苏州、长沙、郑州等多地开发了重庆中房·千寻、重庆中房·那里、苏州中房·颐园、长沙中房·F联邦、长沙中房·瑞致国际、郑州龙湖金融中心等商业及住宅项目，取得了良好的经济效益和社会效益。
对于全新的中房集团，沈东进给出了这样的注解：“最初30余年，中房集团的引领使命和辐射带动作用已经完成，全国房地产企业遍地开花，市场出现了空前繁荣；以中房集团和中交集团重组为节点，我认为这是一次新生，但不是重生。中房集团的基础犹在，开始在新架构内取新的方向和定位，凭借本身的历史知名度，契合中交集团在海内外的发展实力，我始终对中房未来持有信心。”
作为提出中国“住房梦”的第一人，耄耋之年的杨慎亦近期送来寄语：“在房地产业中，住房是最大的民生问题，中房人要把这个事业继续下去，让它成为未来百年的永恒事业。”
孟晓苏也寄语中房集团能够不忘历史上辉煌，重新在引领中国住房品质建设、推动住房改革进程中发挥作用。“也希望管理部门能更多认识到中央企业、国有大企业在住房行业中所能发挥的控制力和影响力，把这种影响力通过市场手段在一定程度上释放出来。”
栉风沐雨四十载，砥砺奋进再出发。对于如何响应和把握国家“房住不炒”和“促进住房消费健康发展”的号召与契机，弘扬中房品牌，现任掌舵者张世文表示：“时至今日，‘中房’品牌尤其是在安居工程方面仍具有较大优势。新形势下，中房集团依托世界500强中交集团全产业链优势，融入中交和中房两个品牌优秀基因，在城市更新、政策性保障性住房建设等方面可以继续发挥品牌、资源和经验优势，且大有可为，尤其是针对国家提倡的自有土地、集体土地建设租赁住房，中房集团可以借助中交集团强大的综合优势，与地方政府共同探索健康、可持续发展的投资模式，在试点中总结经验，打造成功案例，为‘房住不炒’和‘促进住房消费健康发展’做出积极贡献，展现央企担当和社会责任。”
（此文刊于中国房地产报1月11日07版 责任编辑 李红梅）
流程编辑：刘亚
