本文来自微信公众号“中国房地产报”
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从江阴楼市看，与周边同能级城市相比，江阴为内生型市场，购房以自主改善为主，因此房价处于洼地。
秦佳丽/发自北京
地处江尾海头、南临太湖、接壤无锡，尽显地理优势的江阴市既是旧时勾吴国的起源地，又是现代意义上真正的“资本之城”。
不出意料的，这座江苏省下辖县级市又在今年登上国内“百强县”榜单前列。根据12月1日中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国县域经济发展报告（2020）》，江阴市位列2020年全国综合竞争力百强县（市）第二；结合报告细分的“工业百强县”榜单，江阴位列2020全国综合竞争力工业百强县第一。对于“百强工业县榜首”头衔，江阴已经四度蝉联。
对比综合经济实力多年“数一数二”，房价亲民的江阴楼市却一度被称作“苏锡常价格洼地”。2019年初，江阴新房均价尚在每平方米万元关口徘徊，苏州、无锡楼市已在每平方米两万元上下。
不过，回望2020年江阴商品房市场转折已现。今年上半年，因房价累计涨幅达25%，江阴被易居房地产研究院列为“房价过热城市”；前三季度，凤凰城南、澄江街道2宗地块先后以1.33万元/平方米、1.56万元/平方米楼面价拍出，当地“地王”二度刷新。
在无锡市房地产协会副会长张斌看来，目前江阴楼市表现为区域价值发现后的修复性上涨，至于“房价洼地”一说，他向中国房地产报记者归结了三点缘由：一是当地城乡发展相对均衡，城区聚集效益不明显；二是当地经济实力较强，不依赖于土地财政；三是内生型住房市场主导，外来投资客少。他判断，“随着当地产业强市战略进一步推进，以及‘锡澄一体化’协同发展规划实施，未来几年江阴房地产市场乐观向好。”
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房价迎头上赶
上半年新房累计涨幅25%
在中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国县域经济发展报告（2020）》中，位居今年全国综合经济竞争力强县（市）前五的，依次为昆山市、江阴市、张家港市、常熟市、晋江市。其中前四强均出自江苏，别称“苏南四小龙”。
对经济实力不掉队的江阴而言，“房价洼地”标签一定程度源于几大苏南百强县同级比较——2019年初，江阴新房均价尚在每平方米万元出头，昆山、常熟新房均价已表现为1.8万元/平方米左右。
步入2020年，越来越多迹象表明江阴楼市正迎头赶上。
根据上海易居房地产研究院发布的《2020上半年中国百城房价报告》，上半年江阴新房累计价格涨幅达25%，涨幅在十大“房价过热”城市中排名第二。
最新房价表现上，江阴房产经纪网显示，目前当地新房均价1.49万元/平方米，对比昆山1.92万元/平方米、张家港1.43万元/平方米、常熟1.85万元/平方米，“后发”之势明显。
土地出让方面江阴亦在持续放量。今年前11个月，全市共出让 37宗地块，已超过2019年全年36宗。
上扬的楼市预期在江阴市10月15日召开的2020经贸合作洽谈会上有所印证。当天江阴市土地储备中心主任陈明波介绍，2020年前三季度，江阴土地出让量和出让金额超过去年，出让面积、金额均位居周边四县市第一。继2019年住宅用地每亩均价突破千万后，2020年截至10月中旬，城区范围供应8宗住宅地块，成交面积116万平方米，平均溢价率达20%，平均楼面价破万。
房企阵营中，目前已有万科、恒大、金茂、碧桂园等22家百强房企进驻，华润、中海于今年首进江阴，当地百强房企拿地占比超过55%。
“从江阴楼市来看，与周边同能级城市相比，江阴为内生型市场，购房以自主改善为主，因此房价处于洼地。”陈明波在会上表示，“当前房企竞争激烈，中心城区宅地楼面价进入万元时代，房价上涨预期显著。”
对于“今时不同往日”的江阴楼市，当地一线置业顾问深有感触。来自一家无锡房企的潘宇（化名）自2019年底开始负责江阴澄西区申浦路一处项目销售，经历了所在项目“肉眼可见的涨价”。
“按照我们上级公司的提法，每个月每平方米上涨100元。整个项目从去年年底以来先后开盘了两期，最早一期售价不到9000元/平方米；今年年底计推出第三期，预计超过1.2万元/平方米。”潘宇告诉中国房地产报记者，“这边的房价也是按照政府价格备案管理来的，定价后上下浮动不大，可以在优惠力度上调整。”
潘宇介绍，其负责项目所在的澄西区在整个江阴市“发展慢一点、房价低一点”，但即便如此，今年销售依然可观：“前两期项目推出1100多套房源，剩下不到10套尾盘，属于顶层或底层这种不受待见的房源。”
对比潘宇所在澄西项目的万元出头，刘峰（化名）所在的主城区项目已站在江阴楼市一线梯队。入行5年的刘峰现在在一家头部房企担任置业顾问，负责敔山湾板块的项目销售，所在项目报价2万元/平方米。他表示：“严格意义上来说，敔山湾其实位于城市副中心，因为生态环境出色，且目前大概仅剩三宗土地，所以我们楼盘价格比较高。”
在他看来，现下的江阴不存在“房价洼地”一说：“今年城区新推楼盘比如绿地和旭辉项目，几乎报价都在2万元/平方米左右，销售情况也不错，除了年初受疫情影响出量小，3月份以后各个楼盘去化正常。最近绿地新推不久的项目小户型已经售罄，我们项目一直保持每月四五十套的稳定销量。”
很大程度上，刘峰认为是乡镇板块“拉低”了江阴平均房价。“现在江阴想买到每平方米均价在万元出头的房子更多局限于乡镇，比如澄南徐霞客镇、青阳镇卖得很火，一是因为相对便宜，二是离无锡近。”
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主城区“两万元楼盘”入市
乡镇板块“遍地开花”
透过当地销售人员介绍，房价与销量上，江阴城区与乡镇间存在明显分化。
其中，由澄江、高新、云亭等5条街道组成的中心城区住房价格强势领先。江阴房产经纪网显示，当地城区住宅均价现已达1.75万元/平方米。近半年来，“两万元”楼盘在城区频频入市，万科时代都会、融创敔山桃源、旭辉公元等对外报价均超过2万元/平方米。
城区房价走高的背后，核心板块土地供应也表现抢眼，今年江阴两任“地王”皆出自中心城区的澄江街道——4月，华晟以2.57亿元竞得澄江街道凤凰城南地块，土地面积1.2万平方米，成交楼面价13340元/平方米，刷新上半年楼面价纪录；9月，中海首进江阴即以6.77亿元竞得澄江街道2020-C-25号地块，土地面积2.4万平方米，平均楼面价15602元/平方米，跻身新任“地王”。业内人士预测，两宗项目未来房价可直奔3万元/平方米。
相比中心城区直逼两万元住宅均价，乡镇更多滞后于万元关口。不过，土地出让数量与新房销量方面，“遍地开花”的乡镇板块成为江阴楼市重要支柱。
据了解，江阴下辖10个镇，各自分布于临近常州的澄西，临近张家港的澄东，以及背靠无锡的澄南。“现在江阴房子真正卖得好的地方在澄南，去年和无锡接通的一号线地铁开通后，沿线楼盘时不时出现‘千人摇号’。”潘宇告诉记者。
负责澄南区霞客大道项目销售的一位置业顾问表示，澄南区是目前江阴为数不多的吸引外地购房客的板块。“因为周边常州、张家港发展都不错，江阴外来购房客其实不多，但澄南板块不缺来自无锡的客户，‘澄锡一体化’规划下，房价万元出头的乡镇性价比蛮高。”据介绍，“整个澄南区最近数徐霞客镇比较抢手，当地主打生态文旅小镇，处在锡澄融合的桥头堡位置。”
记者梳理发现，今年前11月江阴共计出让 37宗土地中，城区仅占据 9宗，其余28宗均出自乡镇。其中，位于澄南区的徐霞客镇、青阳镇，澄东南区祝塘镇等成交楼面价相对靠前，接近5000元/平方米。
除了热门土拍，今年江阴乡镇板块去化能力不俗。“金九银十”期间，徐霞客镇以1167套住宅成交量位居全市第一，板块内中奥光年、中澳天悦府、御唐府以及青阳镇的蓝城桃李春风，登上江阴全市“销售龙虎榜”前五。
值得一提的是，与江阴“百强县”地位相对应，当地乡镇自带产业基础。2019年“全国千强镇”评选中，祝塘、顾山、长泾、华士、周庄、徐霞客、青阳等榜上有名，在制造业闻名的江阴，乡镇板块堪为基础工业的重要承载地。房企阵营中，目前中梁、蓝城、恒泰等一线房企在江阴乡镇皆有布局。
在张斌看来，城乡发展相对均衡、城区聚集效益不强是造成江阴“房价洼地”一说的原因之一。据介绍，第一，江阴城乡各区域产业分布、城镇建设和社会事业等比较均衡，城镇差距不大，乡镇居民没有明显集聚城区意愿，表现出“散装”效应；第二，江阴长期位居全国工业百强县第一、综合经济竞争力第二，区域经济实力较强，并不过多依赖土地财政；第三，区域相对独立，外来投机投资买房行为较少。
“今年江阴房价涨幅超过20%，主要是原基数较低，属于区域价值发现后的修复性上涨。各大品牌房企纷纷抢滩入驻，经营性土地溢价率普遍较高，拉升房价预期。”他进一步表示，“随着当地产业强市战略进一步推进，沿江高铁和过江第二通道等交通利好显现，‘锡澄一体化’协同发展规划的实施，还有无锡市全面取消对江阴落户限制等政策利好，个人预测未来几年江阴市房地产市场乐观向好。”
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“锡澄一体化”规划下
楼市预期向好
对于江阴越发淡化的“房价洼地”标签，上海中原地产市场分析师卢文曦认为，将其理解为“不同城市在上涨节奏上存在先后轮驱动”更为直观。
“随着苏州楼市调控收紧，常常出现有趣的‘苏锡常’现象——楼市表现力从苏州蔓延至无锡、常州，再往下就是江阴，不同等级城市之间渐进式推进。”他告诉记者，“‘洼地’这种事不会长期存在，投资资金是聪明的，一旦找到这个区域基本上会填进去。”
与江阴的“补涨”空间对比，“苏锡常”楼市近一年来已纷纷步入调控期。2019年7月，苏州祭出楼市调控组合拳，限售范围扩大至苏州市区，非本地户籍居民购房所需社保或个税缴纳年限由1年提高至2年，另对新房限售3年、二手房限售5年；今年8月，无锡进行“补丁式”调控，要求限制离异家庭购房套数，个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年等。
“尽管由无锡代管，但江阴楼市政策几乎独立于无锡，没有严格限售、限购政策。”上述澄南区霞客大道项目置业顾问向记者谈到，“今后城际规划完善，江阴也许会有更大市场。”
在多位当地业界人士的表述中，江阴一度以内生式改善型住房市场为主，但依赖的产业经济基础足够亮眼。2019年，这里以987平方公里区域面积、165万人常住人口，实现了4001亿元地区生产总值，全市人均生产总值24.21万元，超过7.08万元的人均国内生产总值。
更多场合，江阴还被冠以“资本第一县”和“制造业第一县”——赛迪顾问数据显示，江阴现有29家上市公司，数量居于百强县之首；另有10家中国500强企业、17家中国制造业500强企业，占据了江苏省入围企业数量约两成，
不过，逐步落地的“澄西一体化规划”让江阴对外联动有了更多空间。按照当地政府于2011年出台的《关于推进锡澄一体化发展的实施意见》，随着苏锡常南部高速公路、宜马快速通道等基础设施建设陆续开展，无锡与江阴、宜兴之间将最终打造出“1小时通勤圈”。
锡澄区域联动在近期更加深化。无锡市公安局于12月8日印发实施《无锡市户籍准入登记规定》，提出全面取消江阴、宜兴行政区域内落户限制，实行以合法稳定住所或合法稳定就业为基础的户口迁移制度，在户籍管理政策层面推动长三角区域“一体化”运作。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，此次无锡取消对江阴落户的限制，反映在楼市上，可以促进无锡和江阴之间平衡发展，为楼市去库存、板块联动带来利好。
“江阴楼市还处在增量时代，存量时代还没有到来。随着当地住房供应量增加和产业价值日渐凸显，未来三到五年，江阴楼市潜力很大。”谢逸枫向记者表示。
根据江阴市相关网签数据公示，2019年，江阴新建商品房供应21220套，成交23860套，供销套数比1:12，住宅市场表现为供不应求。
截至2020年11月底，江阴市新建商品房供应23182套，超过去年总和；受疫情影响，今年成交量有所回调，商品房成交套数18170套，供销套数比1.28:1。当地目前新建商品房去化周期约10.3个月。
土地供应方面，江阴市自然资源局发布的《2017-2021年住宅用地五年供应规划》显示，2017年至2021年，全市住宅用地供应面积依次为91.87公顷，42.09公顷，49.56公顷，51.55供应，61.2公顷，土地市场近3年逐步放量。
责任编辑：马琳 温红妹
