楼市丨开盘“秒光”下楼市暗潮涌动 东莞市住建局出手整治乱象

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这些违规行为背后与东莞楼市“异军突起”以及紧张供地有紧密关系，在市场仍旧保持高预期背景下，相关整治以及有效供地将是解决方案。

江小亭/发自东莞

东莞楼市再起波澜。

前段时间，东莞南城“网红盘”万象府一销售人员因涉嫌收取“茶水费”被移送司法机关，楼市乱象问题从坊间直接暴露于市场之下。导火索点燃下，一时间，这座粤港澳大湾区核心城市成为全国楼市焦点。

12月15日，东莞召开了房地产乱象整治专项行动工作会议，会议不仅对当前东莞房地产市场“治乱”形势进行了研判，并对下一阶段整治工作作出部署。

其中会议明确指出，当前东莞楼市仍存在一些突出问题：“茶水费”、炒买房号屡禁不止；以意向度为由，提前“冻资”，引发变相提前销售争议与投诉；二手房操盘控价、抱团涨价，挂牌价虚高失实等等，需严格管控。

业内普遍认为，这些违规行为背后与东莞楼市“异军突起”以及紧张供地有紧密关系，在市场仍旧保持高预期背景下，相关整治以及有效供地将是解决方案。

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违规的现象

购房者与销售人员各有所求，一直让“茶水费”“内定”等灰色操作屡禁不止。相关部门虽三令五申、多次强调，但面对强大的市场诱惑，不少买卖方仍难以抵抗，尤其是在供需缺口大，“日光盘”频现的热门板块。

“把好的房源锁死，不对外卖，一直要你交钱，然后直接内定。”一购房者略显不甘的说，最后结果仍是该位购房者以多加5万元“服务费”买到了自己中意房源。

随着楼市热度保持，面对高预期套利空间，这类行为已成为市场上半公开的“潜规则 ”。在购房者切身感受中，房源内定的“喝茶费”可从几千元到几十万元不等；同时据某一楼盘现场置业顾问透露，对于一些市场反响较好的项目，同样会有销售自己交钱抢房，抢到了再倒卖给客户，市场乱象较多。

“通常的做法是第三方收钱、面谈、只收现金等，销售们的反侦探意识很强。”某位参与其中的购房者表示，买到房的不会将事情暴露出来，没买到的也没有证据，全面整治难度非常大。

此外，在房产交易环节中，其他各类五花八门违规行为同样不少，如帮客户搞定银行流水、征信、低首付、购房名额等各类“服务”也时常闪现，费用从几千元到几万元不等。

上月，中国房地产网东莞走访了南城街道莞太路某一二手房门店，了解房源信息后，提到首付可能不够，店内中介立马压低声音告知可帮忙做低首付，最低仅需1成；当问及费用，该中介人士表示，费用以中介费形式一起收取，大概需要2万元。

辅助去化的现象主要发生在市场冷淡期或部分冷门区域，新房市场火热的当下，另一种挑选客户的现象正在成为开发商小心翼翼试探的又一领域。

“对于购房者来说，他们面对的是一个相对不透明的市场，从项目营销节点到销售环节等，都掌握在开发商手中，加上网签数据延后性，购房者并不能准确掌握房源的真正状态。”某地产从业人员表示。

这样的不透明性对于正处于市场高预期环境下的东莞而言，购房者更处于劣势。

前段时间，一位刘姓购房者频繁与中国房地产网东莞咨询东莞某重点镇街一项目情况，主要是何时开盘，能不能买到等问题。已做了诚意登记的刘先生对于项目销售动向却毫不知情。“销售只是让我们等通知，但第一批房子卖完了我都没等到，大家都说只有全款和可以给到高首付才有资格，期间销售也曾多次问到我首付能给几成？”

没买到是心塞点之一，在这期间错失的其他机会同样让刘先生深深不满，“东莞房价夸张点讲真是一天一个样，现在再去买其他项目，暂且不说能不能抢得到，价格与之前相比早已拉开了一大截。”

刘先生并非个例，打开东莞阳光网问政平台，类似的诉苦很多。

“我只是一个刚需购房者中的一员，内心非常渴望东莞有一个公平公正公开合法合规的健康房地产市场。”在问政平台上，一位购房者如此写到。

此外，值得注意的是，同样针对新房营销，在12月15日住建局会议上还提及一个被群众投诉频繁的“冻资”现象，据悉，这也是政府相关部门首次将该现象划入房地产市场存在的问题中。

由于冻资方式为客户本人将款项存至自己银行账户，并未涉及开发商提前收取钱款，对于此类行为也是包括东莞在内的多数城市众多楼盘操作方式之一。

但据中国房地产网东莞咨询的广东洛亚律师事务所陈泰律师所述：从行为方式上看，未取得预售许可证的开发商要求购房者必须预先“冻结资金”才能获得开盘资格，实质上剥夺了其他没有参与“冻结资金”购房者的购房权利，本质上仍属于预售行为。但由于目前并没有相关法律法规对此类行为进行规范，开发商这种“打擦边球”行为导致部分有意向购房者只能接受开发商不合理要求。因此，建议政府主管部门尽快对此类行为进行明确规定，维护好房地产销售秩序，保护购房者的合法权益。

东莞市住建局本次重点提及“冻资”一事，后续是否会跟进相关措施值得关注。

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燥热市场背后的土地失衡

从东莞近期新盘去化情况看，市场购买势头依旧强劲。“秒光”“告罄”仍频频在多楼盘上演；与此同时，“地王年”“2万元/平方米以下住宅即将绝迹”等标签也在为2021年楼市预期鼓劲。