保定，一个被打回原型的城市

文/子木团队

前言：

如果说环京区域最爱造谣的城市，那非保定莫属。

2014年靠着“政治副中心”这股妖风，在全国房地产市场普遍低迷的情况下，特立独行地走出了一波上涨行情。然而不久，随着谣言不攻自破，房价立马被打回原形。

2017年保定又乘着“雄安新区”这股大风，房价一路狂飙，经历了严厉的调控政策后，现在的保定房地产市场可谓是一地鸡毛。

那保定这个毫不起眼又爱作妖的城市还有没有购房的价值，本文从城市基本面、房价走势、板块价值层面分析，让大家能更直观的了解一下保定楼市的真实情况。

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保定的辉煌历史

京畿重地、首都南大门、曾经的省会，保定，以“保卫大都，安定天下”而得名，素有“北控三关，南达九省，畿辅重地，都南屏翰”之称 。

保定在清朝时期就是河北省会，在此后200多年间，一直是中国近代史上的区域性政治中心，新中国成立后更是曾两次成为河北省省会。说了这么多，总之一句话，保定曾经很重要。

那现在的保定处于什么地位呢？

先看一下保定人口。

保定市区（莲池区、竞秀区、高新区、满城区、清苑区、徐水区）人口291.9万，人口数量不算多，并且这还是2015年撤县划区后的人口，真正的主城区人口（莲池区、竞秀区），不过130万左右，还不到省会石家庄主城区人口的一半。

再来看一下保定的经济。

2019年保定全年GDP3224亿元，经济在河北省排名第五，处于中等位置。保定人均GDP仅仅3万元，不足省会城市的一半，省内排名倒数第二。

无论从人口 还是经济来看，保定都属于北方一个典型的四线城市。可就是这么一个毫不起眼的小城市，偏爱在房价上妖风四起，最疯狂的时期竟然和省会石家庄不相上下。

2017年巅峰时期，保定房价有多贵呢，保定东湖高铁板块，也是最有炒作概念，跌幅最大的区域，房价竟然高达2万一平，同期石家庄的均价不过两万而已。

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妖火

2014年，是保定房价开始作妖的一年，在2014年之前保定的房价还是一直中规中矩的，主城区房价一直在4000-5000元/平。

2014年3月，网上盛传一条“保定可能成为国家政治副中心”的消息，这个谣言让这个毫不起眼的小城市第一次尝到了被追捧的滋味儿。

北京、天津、河北的投资客开始纷纷涌入各大售楼部，当时最有炒作概念的东部高铁板块，开始出现房价跳涨。

个别楼盘连日上调房价，带动整个市区房价开始上涨，房价从之前的5500元/平，一路飙涨至8000元/平。

在全国楼市一片低迷的情况下，保定单月房价涨幅位居全国第一。在政治副中心花落通州后，楼市的虚火褪去，房价开始迅速回落，在2014年底回落至6600元/平左右。

2015年，为了缓解中国经济压力下行，楼市利好政策频出，在隔壁北京天津楼市的带动下，保定房价也开始一路上扬，由2015年初的7000元/平，上涨至2016年底10500元/平。

后来在“千年大计 雄安新区”这个重大利好的刺激下，房价更是一路狂飙，在2017年5月份达到顶峰15786元/平（莲池区2万/平）。

很快，2017年5月份保定出台了一系列的限购限贷限售政策，非本地居民需缴纳三年社保，部分地块甚至长达10年限售，在全国看来也是绝无仅有了。

在如此严厉的调控政策之下，保定的房价开始高空坠落，目前房价已经跌回2016年的水平，在10500元/平。当时炒作到2万/平的东湖高铁板块目前已经跌到1.2万/平，比高峰时期跌幅高达40%左右。

据当地规模最大的中介公司，一个有七年从业经验的中介小哥回忆，东湖高铁板块最大的地主（隆基泰和）开发的某个住宅，二手房曾经一路炒作到2.2万/平，现在同区域的新房价格不过1.2万/平。

按照一套100平的房子计算，妥妥跌了100万，当地人均年收入不过4万，相当于一个人不吃不喝白干25年。

新房市场也是不容乐观，首付分期，买房送车位等活动又开始重出江湖。

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保定楼市现状

通过这几天的走访，发现东湖板块隆基泰和的某个住宅项目，现在又开始推出首付分期活动，无息分期高达两年，首期首付款只需十几万。

北部低碳新城当地小开发商的某个住宅项目，甚至推出买房加两万就送车位的活动。

城南区域更是销量惨淡，一个8万多平，总共也就600多套的小项目卖了两年半还没销售完，现在售楼部以工抵房，二手房的形式低价促销，全款不到7900元/平，比高峰时期1.3万/平跌了40%。

保定的房价已经跌落至此，是不是还要一直跌下去，那现在应不应该买房。

其实看一下同级别的地级市就行了。

在最疯狂的2017年房价高达15786元/平，省内排名第二，现在看来价值不可思议。一个四线城市的底子，二线城市的房价，靠着炒作完全超出它的价值。

经过了其他城市的补涨，在中国房价均价进入“万元时代”，保定的房价基本回归到合理的区间。GDP不如保定一半的衡水、承德房价也达到了8000元/平。

保定房价的大幅下跌的概率很小，很小，大概率会处于一个长期横盘状态。

数据来源 安居客

如果你现在是一个刚好凑够首付的刚需，看到合适的房子就下手吧，虽然不一定能保证你买在最低点。

但是你现在入手，是你最容易选到心仪的房子的。

在市场疯狂上涨期，“全款的往里走，按揭的不要堵在门口，公积金的把小黄车挪走”，这种情况可是真实发生的，小刚需可是处于鄙视链的最末端，真的有可能进不了售楼部的大门。

如果你想趁现在抄底投资保定，我劝你还是谨慎考虑一下。虽然保定抱着“雄安新区”这条大腿，但是需要很长时间才能兑现它的价值。更何况，在雄安新区的地产模式，完全不同于深圳、上海浦东新区。

如果实在凑不够首付，那也不要太过焦虑，抓紧时间赚钱，最近两年房价还是可是等等你的。

废话不多说，近期有购房计划的看这里，特此声明，这是本来亲自走访一圈的真实的购房意愿，未被任何开发商潜规则。

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最真诚购房建议

目前主城区房价在10500万/平左右，郊区（满城 清苑 徐水）房价8000元/平以下。因为三个郊区2015年撤县并入保定市区，配套非常不成熟，不做考虑。

主要介绍一下主城区，按照方位划分城东、城西、城南、城北四个板块。保定重点向东部、北部发展，所以房价呈现城东、城北高，城西、城南低。

城东配套较为成熟的新城区，最具炒作概念的板块，保定高铁站、大学城、万达商业广场、关汉卿大剧院均在这个板块，以新建住宅区为主。房价在 1万-1.2万/平，保定刚需首选区域。

城北北部低碳新城，北二环北三环保定的地王板块，房价处于楼市的顶端。北二环内配套成熟，高端购物中心保百 北国先天下均在这个板块，属于保定的富人区，价格在1.3万/平以上。

北二环外环境宜居，价格也更亲民，房价在1万/平。这个板块的品牌房企也较少，全国百强房企石榴集团开发的40年产权的项目，虽然价格非常有诱惑力，仅7000元/平，不建议购买。华远地产的住宅项目在售均价在1.3万/平，还有首付分期活动，可以适当考虑。

城西打造文体新城，发展进度较为缓慢，板块内的深保产业园有部分企业进驻，但是配套不够完善，板块内以刚需盘为主，房价在9000元/平方米。

城南传统老城区，长城企业总部位于这个板块，但是城市面貌比较落后，交通状况比较差，容易发生拥堵。品质楼盘也比较少，也是主城区的房价洼地，均价在9000元/平，个别楼盘全款甚至能达到8000元/平以下。因为南部并不是保定市政府的重点发展方向，不做建议。

保定的高端改善楼盘，均价1.6万/平，代表项目（绿城诚园），虽然这是绿城在保定的第一个住宅项目，但是凭着绿城在全国良好的口碑，建议高端改善客户可以考虑一下。

目前保定房企，隆基泰和一家独大，在保定开发的楼盘数量最多，是保定最大的地主。全国知名房企数量很少，仅有绿城、碧桂园、荣盛、石榴、华远等，并且楼盘数量较少，在保定影响力较小。本地中小房企，由于资金实力不够雄厚，资金断裂，延期交房甚至烂尾现象时有发生，小开发商的房子还是谨慎购买。

最后，总结一下：

1.首选有经济实力的大开发商

本文来自微信公众号“子木聊房”