从唐骏到张小龙，从杨元庆到陈德贤，“打工皇帝”的称号在各行各业此起彼伏，而陈凯哥哥就是地产圈的“打工皇帝”。
“皇帝”的履历太秀了！
现年51岁的陈凯，曾任华润置地执行董事，也一度成为龙湖CEO职位的最强有力竞争者。2012年以后，他先后带领阳光城、中南置地跨越到千亿房企序列。
从新力控股离开一个月后，李华给陈凯准备了一个新的职位——卓越置业集团执行董事长。陈凯可以在头部房企游刃有余，还能带领中小房企实现逆袭，这或许是卓越集团老板李华看上他原因。
李华既想逆袭进TOP20，又想坐稳头部。
正如李华在11月3日的欢迎会上表述的，“沙骥来了以后，公司各方面都变得更好，我很满意。”现在希望公司更上一个台阶，两三年内希望卓越能做到行业top20，李华对陈凯的期许更大。
尽管李华早于1996年就在深圳创立了卓越实业发展有限公司，但从2003年打造第一栋写字楼卓越大厦起，才算开启房地产开发业务。相较于上世纪八九十年代就进入行业拼杀至今的头部房企来说，卓越还算是比较年轻的。
但卓越集团找到了自己的差异化，在深圳累计开发的写字楼超过40座，在深圳市场获得了个响亮的称号：
写字楼大王！
写字楼大王，配上打工皇帝，李华的逆袭计划看上去只欠东风了。
事实上，卓越集团旗下全资持有卓越商业，部分地产开发业务也只是卓越商业全资附属公司，可见整个卓越的地产业务是以商业为基础的。写字楼大王，名副其实！
但随着“三道红线”对于整个游戏规则的重塑，中小房企逆袭难度加大。按沙骥老东家郁亮的话来说，行业已经从“土地红利”、“金融红利”过渡到“管理红利”的时代了。
16-17万亿规模的大盘子，标志着行业已经进入总量稳定成熟期，行业的阵痛夹杂着洗牌，大鱼吃小鱼的游戏环境对于想在商品房开发领域有所突破的卓越地产来说，危机并存。
逆袭难，卓越连IPO都两连败了！
2006年遇上了金融危机，2009年又因为价格没谈拢，卓越两度冲刺IPO均失败。截止目前，随着中梁、新力、金辉、祥生等陆续成功冲上港交所，TOP50的千亿及准千亿房企中，卓越是为数不多的还未上市的房企。
反而旗下的物管公司卓越商企于今年实现了上市，当前，资本市场对于房企的估值打的越来越低，卓越集团并无IPO计划。
不过，在经营策略上，卓越却是显得更加激进。2018年，李华正式在内部提出三年千亿目标，“高土储、高周转、强融资”是他所强调的三大措施。
三高策略现在看起来，却有些不合时宜。
而这三高策略也并未能帮助卓越实现千亿目标，2019年实现销售额949.5亿元，位列38位。今年截至10月，卓越的全口径销售额仅为694.3亿元，同比下滑5.82%。
后两个月冲刺306亿，难度不小。毕竟金九银十两个月才销售100亿元。
两任“万科系”出身的执行总裁王卫锋、沙骥是推动卓越集团这几年规模迅猛扩张的强有力“武器”。
尤其是沙骥加盟的2019年，销售额实现了71.7%的增长，不过除了今年销售掉队的原因外，卓越的土地储备不足，或许也是李华招揽陈凯替代沙骥全面领导地产开发板块和资产运营板块工作的主要原因。
毕竟，在去年的高销售和今年的疲软后面，都指向同一个问题：
卓越的土地储备明显不足。
克而瑞数据显示，截止2020年中，卓越集团的土储货值为2426.5亿元，权益货值为1738亿元，土储建面为1028万平方米，约70%布局在大湾区。
而公司披露的数据是，集团土地储备近5000万平方米，但这其中可能含有较大比例的旧改项目土储面积，确权情况尚未可知。
仅从克而瑞的数据看，公司当前的土地储备，相较于2019年的销售额，去化周期仅有2年多。可售货值不足，不仅限制了公司的销售规模增长，也“打脸”李华的三高策略中的高土储，更是压缩了公司拿地的自由度。
为什么这么说呢，主要是卓越要销售规模，要逆袭，土储就要跟上，在土储不充沛的情况下，新增土储就必须紧锣密鼓的进行，那么留给土拍斟酌的时间和空间就减小了。
卓越这两年的拿地规模常列行业头部。
2017年卓越集团新获取项目39个，货值共计1361亿元，位列行业26位。而2018年，卓越集团拿地总面积896.93万平米，以1205.9亿元的新增土地货值位居行业第21位。均高于38的销售排名。
而今年前8个月，卓越新增土储货值仅280亿。高土储要搭配高周转，需要的是庞大的拿地和开发销售能力，卓越此时需要陈凯在强拿地、高周转上跑起来。
加大拿地力度，高融资是前提。
这倒是复合李华的理念。
卓越强融资的底气来自于旗下的商业管理公司，卓越商业拥有深圳CBD多个商业项目，作为担保方，其使得下属公司卓越地产的融资成本一直维持在较低水平，约是加权6点几左右。
10月19日，卓越集团旗下卓越商企登录港交所更是将其商业板块推向了一个更为成熟的阶段。
截止2019年底，卓越商业管理的总资产达到1462.8亿元，所有者权益为541.35亿元，资产负债率仅为62.99%，这主要得益于账面体量较大的自持物业。
2019年，卓越商业实现营业收入170.92亿元，同比减少18.42%，主要系项目结转规模下降所致。实现净利润50.51 亿元，同比减少19.52%。
房屋销售收入仍是卓越商业主要收入来源，占比达93.93%。
不过，写字楼大王的租金收入体量仍小，仅10亿出头。
卓越的写字楼大王称号，也仅限于深圳，全部体量所贡献的收入规模仍小。而地产开发又面临土储不足、销售增速疲软的局面。
这就是卓越集团当前的真是状态，三高策略似乎又与当下的行业环境和政策相背离，陈凯点石成金的神奇还能在卓越上演吗？
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