在越发注重精细化管理的当下，定量的财务指标被提及的频率越来越高，从净负债率到现金短债比，从核心净利润率到ROE，操持着类似业务的房地产公司在这些指标的折射下，也能分出个高矮胖瘦。
年初，随着中南置地总裁陈昱含在今年业绩发布会上的高调安利，ROIC这个指标也愈发受到业内重视。
ROIC到底是什么，它又表征着什么，房企应该如何应对呢？
首先要从指标的定义说起，ROIC，全称Return on Invested Capital，即为：资本回报率。计算公式：
ROIC=NOPLAT（息前税后经营利润）/ IC（投入资本）;
其中，NOPLAT=EBIT×(1－T)，即将净利润中的财务费用加回来，用于计算所有资本（也包括债务，所以要加回财务费用）的回报。其中，IC为资本投入总额，主要包括净资产及有息负债。
顾名思义，ROIC是按所有的本金和借款计算的回报率，而不是杠杆后的回报率，这也是ROIC与ROE本质区别。
如果将ROE利用杜邦分析拆解后，ROE由三方面要素组成：
销售净利润率；
总资产周转率；
权益乘数（杠杆率）；
拆解后，我们也能从ROE的角度区分不同房企的不同打法。比如，有的房企走高周转路线，而有的则是凭借综合实力做足每一个项目的利润率，当然还有凭借着高企的杠杆率实现规模弯道超车的。
相较于ROE，ROIC在理解上，更接近于去掉权益乘数的ROE，即：
只是净利润项需加回财务费用，总资产项需减去一些非借款类的负债科目，但理解起来，思路是一致的。
自然，提高ROIC也就有了两种打法。
以往，当地产行业的规模和速度要求高周转和高杠杆，高周转和高杠杆下往往牺牲了经营质量。也就是说，整个行业过去主要是依靠Growth（增长）和Debts（负债）来驱动的，这种加杠杆冲规模的路子有点野，也不可能长期持续。
当外部确定性被打破后，形势不再允许行业增速维持在高位了，常态化的融资收紧使负债能力也节节下降，依靠高增速和高负债形成的粗放外延式增长的难度越来越大。所以，只能向内去寻找经营的确定性。
房企可以通过提高周转率和利润率来提升ROIC。
可见，要想提高资本回报率，就必须实打实的提升运营效率、控制成本，这也就是郁亮所说的管理红利即将到来的内在原因。
尽管陈昱含非常笃定ROIC的作用，但中南建设在这方面的成绩却表现的差强人意。Wind数据显示，在过去三年（2017-2019）中，中南建设的ROIC分别为1.06%、3.51%、5.72%。
三年的平均ROIC仅为3.43%，整体水平不高，但却呈现出逐年提升的态势。2019年的5,72%已处在无崖子统计的60家主流房企的中游水平。
而在统计的60家主流房企，在过去三年的平均ROIC来看，新城控股、龙光集团、万科等位列头部，分别达到12.5%、12.06%、11.65%的高位。
而此三家房企之所以能在这项指标上取得领先，主要是由于各自的净利润率和总资产周转率均表现良好。净利润达到了15%-20%的水平，这其实是不少房企的毛利率水平，总资产周转率达到了0.2以上的水平，一些房企的存货周转率都达不到这个水平。
紧随其后的，包括滨江集团、中海地产、华润置地、金地集团、碧桂园、龙湖等，这些房企综合竞争力都相对较强，利润率水平都更为可观，龙湖2019年的净利润率达到17.52%的水平。
相比而言，主流房企中ROIC指标靠后的主要包括泰禾集团、绿城中国、鲁商发展、花样年、阳光城、佳兆业等。泰禾这两年的周转和利润率均出现大问题，绿城的项目利润率一直很低，2019年仅6.35%，同系的中交地产上半年也仅有6.8%。阳光城的利润率只有7.08%，而花样年同样不突出。
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