瑞典的房地产市场形势严峻，住房短缺将房价推高，已接近伦敦市中心的房价水平。2013年瑞典房价总体上涨4%。瑞典全国21个省中有19个房价上涨，只有韦姆兰和哥特兰两省房价下降。首都斯德哥尔摩和第二大城市哥德堡房价涨幅均为5%。造成房价增长过快的主要原因在于房产供不应求，新房建设量跟不上居民实际需求的增长。
与此同时，投资移民也为瑞典房地产市场再添一股强劲的力量。依据一项有待议会通过的新法案，来瑞典攻读博士学位的学生在满足一定条件后也将有望获得瑞典永久居留许可。这意味着，瑞典楼市的刚性需求将进一步增加。
在澳大利亚、加拿大、新加坡等传统移民国政策收紧之际，瑞典却明确发出对移民的欢迎信号。记者4月8日从瑞典教育部获悉，依据一项有待议会通过的新法案，来瑞典攻读博士学位的学生在满足一定条件后有望获得瑞典永久居留许可。
与当下博士生在瑞典学习结束后不再予以签证的政策不同，新法案规定博士生的签证待遇将与持工作签证的人员相同。具体来说，如果在最近7年中有累计4年时间持研究级别教育项目的学习签证，那么该学生就有资格申请瑞典永久居留许可。瑞典政府称，新政策的目的是为了吸引更多人来瑞典就学。根据瑞典统计局2013年调查结果，瑞典共有约5000名外国博士研究生。
瑞典教育大臣扬·比约克隆德的新闻官埃娃·玛丽·比贝里透露，瑞典政府与在野的环境党已达成共识，以使该法案获得议会的多数支持。比贝里说，政府已向议会提交了法案，在今年6月份通过“应该不成问题”。
据悉，新法案如果通过，将于7月1日起正式实施。那么，这把向投资移民申请人敞开大门的“新匙”，能否烧出移民欧洲的更高热度？以瑞典为代表的欧洲国家房价，是否会迎来新一轮的上涨高潮？
供小于求
关于瑞典的房价，记者咨询多家房地产机构和相关人士后，得到的答案基本是，“价格合理”、“不贵”、“居民能够承受”。
“1年前，我来瑞典工作，瑞典首都斯德哥尔摩的房价让我非常诧异。”一位在瑞典工作的中国工程师计青对记者表示，那时，在这个有“水美人”之称的北欧名城的市区买1套公寓，平均每平方米的价格为3万瑞典克朗（约2.8万元人民币）。
“乍一听，这个房价不便宜。可是，瑞典上班族的平均月工资基本在2万瑞典克朗以上。”计青称，以人均收入和实际房价对比来看，瑞典的房价并不夸张。
瑞典当地的房地产经纪人Emilie告诉记者，如今，46平方米的公寓价格在90万瑞典克朗左右。“而且这46平方米只是计价面积，实际的使用面积大概在50多平方米。”Emilie告诉记者，对比瑞典人的收入，这个房价完全在当地居民可承受的范围内。
贵是不贵，但房价确实也年年在涨，人们还是在抱怨。据瑞典统计局最新公布的数据，受经济持续向好影响，2012年瑞典公寓住宅价格上涨了8%，家庭别墅价格上涨了2%。2013年，瑞典房价总体上涨4%。全国21个省中有19个房价上涨，只有韦姆兰和哥特兰两省房价下降。而首都斯德哥尔摩和第二大城市哥德堡房价涨幅均为5%，其中斯德哥尔摩及其周边的普通家庭住房售价已达到62.3万美元一套，几乎是15年前的3倍。英国经济和商业研究中心数据显示，这一价格与大伦敦地区62万的价格几乎相同。
在分析人士看来，瑞典房价上涨的原因在于，过去的几十年中，瑞典新房屋的建造速度远远落后于人口增长速度，并带来了劳动力流动性锐减、住房价格攀升、按揭贷款利率居高不下等令政府头疼的问题。
“瑞典复杂的建筑法规也是导致其住房短缺的原因之一。在瑞典，开发商往往需要10年甚至更长的时间才能获得规划许可。冗长的建筑审批程序和对零售市场的限制，都大大降低了瑞典房屋供应的效率。”有分析称。
“在瑞典，房屋供应完全小于需求，房价不断上涨也就不奇怪了。”Emilie说。
有意思的是，和中国滚滚的周末看房大军一样，瑞典的购房者热情也并未被高房价、高首付、高利率和严格的抵押还款细则所阻碍。在业内看来，瑞典人民的购房热情让瑞典的房价保持了非常稳健的增长。
“购房者们从来不会提及这些问题。”一位房产经纪人在介绍一套斯梅兹兰登火车站附近的139平方米的公寓时称，大概有40位顾客看了这一处93万美元的房产，尽管这一房产需要彻底翻新。
“过去的20年中，我们建造的房屋只有其他国家的一半，不得不说我们现在面对的是一个长期的问题。”瑞典公共行政和住房部长斯特凡·艾特弗尔此前坦言，“另外在招聘劳动力上，由于国家的限制性规定，大大地降低了建筑公司的长期竞争力，所以很多劳动者都不愿意应聘这类公司。”
根据瑞典房产协会的预测，到2030年为止，斯德哥尔摩的人口将增长大约60万，而目前该城市的住房市场就已经存在11万套房屋的缺口。如果瑞典一直陷在房产供不应求的泥潭中，则每年将损失19.4亿美元的潜在增长。
计青告诉记者，瑞典大城市的可租房少，租金又贵，斯德哥尔摩市区一个40平方米一居室的月租金如今已经上涨到1万克朗左右。与买一套便宜的公寓相比较，长年支付如此昂贵的租金便显得很不划算。
“随着房产的不断增值，瑞典人购房热情持续高涨。”计青指出。
为揽人才
瑞典的移民环境不仅是欧盟而且是整个北欧相对优惠且宽松的，移民潮在一定程度上助推着瑞典房价的上涨。不久后，“移民新大门”又将打开。7月1日起，来瑞典攻读博士学位的学生在满足一定条件后有望获得瑞典永久居留许可。
据瑞典《今日工业》报道，2012年考入瑞典各高校的博士生中有40%来自国外，其中的1/2则来自欧盟以外的国家。长久以来，瑞典每年培养的近千名博士都只能获得临时工作许可，在还未投身于经济建设之前就得离开瑞典。这对瑞典来说，无疑是为他人作嫁衣的赔本买卖。因此瑞典现任的四党联盟政府与在野的环境党都达成了共识，将改变这一妨碍瑞典在全球化时代发展经济的现状。
据移民机构介绍，在这项政策出台之前，移民瑞典主要有两个途径：一是在瑞典找到一份正式的工作，收到瑞典公司的书面工作邀请信后，就可以向瑞典移民局递交工作签证和居住许可申请；二是通过“自雇”的方式移居瑞典，撰写一份商业计划书并且在两年内保证个体经营盈利，税收保险以及雇佣人数达到政府的要求，通过考察后即可申请永久居留。
据记者了解，作为西方科技最发达、福利制度最完善的国家之一，瑞典也是世界人均拥有最多跨国公司的国家。但瑞典本国的人口增长十分缓慢，老龄化现象严重。因此，瑞典的经济发展，尤其是高新技术发展，缺乏足够的人才资源。移民新政策的出台，与这些因素息息相关。
“当地房价涨幅肯定会高于现在。”一位不愿透露姓名的房地产投资人表示，“瑞典生活环境舒适、福利好，对于一些海外移民来说，非常具有吸引力。”
上海中原研究咨询部总监宋会雍告诉《国际金融报》记者，瑞典是一个自然资源较为丰富的国家，因此它的传统经济是建立在对资源的开发和利用上的，例如采矿冶金、林业造纸、电力和机械制造等。
“但在经济转型以后，瑞典的经济结构发生了显著变化，更倾向于高科技产业的投入与发展，例如通信科技、汽车制造等领域。而这些产业的发展，对资源的依赖程度相较于之前来说有所减轻，而对人才的需求度则是大大增加了。过去在瑞典求学的外籍学生们，在完成学业之后可能会面临去留的尴尬难题，但现在这项政策出台后，无疑是对众多拥有高学历的外籍人才打开了大门。”
宋会雍认为，这样一来，瑞典的实体经济发展将会获得更强大的人才动力，而留学生也能够多一个选择的余地，“这实际上是一个实现双赢的政策。”
然而，移民政策背后，新涌入的人口又是否会推高当地房价？
“对于楼市来说，最直接的影响就是增加了住房的刚性需求。”易居中国高级分析师薛建雄告诉记者，瑞典等欧洲国家，人口老龄化现象普遍比较严重。人口缓慢增长甚至是负增长都给楼市的发展造成了负面影响。“如今政策开放，将会有不少留学生选择留居瑞典，这势必会造成住房需求的一轮攀升，因此也会推动当地的房价上涨。”
隐现泡沫？
在诸多分析人士看来，瑞典房价的上涨态势与其经济状态“背道而驰”。如今瑞典失业率仍然居高不下，经济依然处于收缩状态，但其房价却在近两年来依然保持上升态势。有观点认为，“这种房价变化与经济发展状态不协调，甚至逆势上扬的情况，成为瑞典最大的结构性问题，同时也让瑞典饱受来自房地产市场的压力。”
根据瑞典央行发布的数据，2012年瑞典家庭贷款占其可支配收入之比已达173%的历史高点，远远高于20多年前该国处于银行业危机高峰时135%的峰值水平。与此同时，在政府过去两年间已采取信贷收缩措施的背景下，瑞典房价自2006年以来还是上扬了25%。
瑞典财政大臣安德斯伯格曾对媒体表示，政府不会容忍房价进一步上涨，并已采取措施为信贷市场降温。
其实，早在上世纪90年代，瑞典就曾因居高不下的房价和不断增长的信贷最终引发了地产崩盘，导致经济进入长期衰退。如今，新的一轮房贷高峰又引起了国际货币基金组织和瑞典政府的担忧。“无论是提高信贷门槛还是提高初次购房者限制都不能解决根本性问题，只有提高房屋供应量才能遏制住房价上涨的源头。”宋会雍指出。
值得一提的是，不只是瑞典，整个北欧楼市似乎都陷入了房地产泡沫化的危机之中。
近日，国际货币基金组织发出警告，瑞典等北欧和波罗的海国家的房地产正在出现泡沫，并呼吁商业银行停止发放住房贷款。其报告称，因北欧和波罗的海国家家庭债务水平普遍偏高，房地产泡沫会加剧家庭偿债风险。
尽管经济仍处于缓慢恢复阶段，但北欧的房价上升却略显急躁。去年，瑞典房价上升4%，挪威的房价涨幅为7.2%，而芬兰今年第一季度房价就已飙升11.4%。另外，根据经合组织公布的最新数据，2013年，挪威、瑞典和丹麦的房价收入比（即住房价格与城市居民家庭年收入之比）相对长期趋势仍超出27%、23%和10%，地产价格高估程度居世界前列。
“房地产泡沫形成的一个重要支持条件就是大量资金的涌入。”宋会雍指出，近几年来，北欧的房地产市场非常活跃。欧债危机期间，挪威、瑞典和丹麦都稳定地保持了AAA级主权信用评级，因此人们普遍对北欧的房地产市场较为看好。出于资本保值或升值的种种考虑，来自国内及国外的资金更多地涌向房地产市场，并且其中的部分资金带有一定的投机性，这就构成了房产泡沫产生的土壤。并且北欧曾经对房产需求采取的刺激性政策，例如信贷宽松等，也是房地产泡沫产生的推动力之一，因此我认为北欧现阶段的楼市存在一定的泡沫风险。
不过，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成指出，要判断一个地区的房价是否存在泡沫，最基本的标准就是看其房屋价格是否与价值相符，而不仅仅是取决于是否出现了明显的上涨。
“泡沫过度膨胀带来的是人们预期的逆转，从而会导致房屋大量的空置和显著的价格下跌。而就从这个判断标准来看的话，北欧的房价较之于其他地区来说，向来都是偏低的，近期出现的上涨仍然还是无法使之与其他地区的房价持平。因此我认为北欧房价的上浮，一定程度上是由其人口结构的调整造成的，是供需关系变化的一种反映，并不一定意味着形成了泡沫。”尹伯成指出。
警惕风险
无论北欧房地产的泡沫危机存在与否，毋庸置疑的是，整个欧洲的移民投资优势正在逐步凸显。
近几年，美国、加拿大等传统移民国逐渐提高门槛甚至完全隔绝投资移民，而欧洲竞相推出了买房移民政策，从50万欧元买房移民葡萄牙，到30万欧元买房移民塞浦路斯，再到如今25万欧元买房移民希腊，欧洲国家买房移民的门槛降了又降，掀起一阵阵移民和投资的热潮。瑞典的新移民政策更是引发了一些移民的浓厚兴趣。
记者询问后发现，很多年轻的移民者，更喜欢去瑞典、英国、挪威这些欧洲国家。在上海金融机构工作的金岺告诉记者，她去年就询问了关于一些欧洲国家移民的问题，“瑞典的新移民政策，显然会让和我有一样想法的人非常高兴。”
而且，与美、加等国动辄三年五载的审批排期不同，欧洲的移民项目审批很快。以塞浦路斯、葡萄牙为例，均在2个月内即可获批，塞浦路斯更是一步到位获得永久居留权。
此外，国际化的教育、全民免费的医疗保障、乐观的投资回报前景，也是前往欧洲置业移民的一大吸引力。从当前趋势来看，西班牙、葡萄牙和希腊已成为欧洲购房移民市场的大热对象。在外界看来，欧洲的移民投资已经进入了蜜月期。
对此，薛建雄表示，欧洲购房移民换居留权的政策，使得购房移民欧洲也成为一种新的趋势。而欧洲国家如此“热情”的原因，应该是欧债危机的后遗症仍未痊愈，在这种发展的关口，他们需要大量的资金流来冲开经济上行的“阀门”。因此他们“放下身段”，欢迎具有一定资金实力的外来者进行移民和投资。
“由于受到失业率上升和财政紧缩的持续影响，欧洲大部分国家今年的经济活动还是会相对疲弱，因此这种热情应该还能持续一段时间，利于前往欧洲移民和投资的趋势进一步增强。”同时，薛建雄也提醒，“欧洲各国的福利制度还是有不小的差异，申请者要详细了解再慎重决定。并且有利润的地方就有风险，没有哪一个国家的楼市能‘永涨不衰’，因此在投资的同时也要看到风险的存在。”
宋会雍则认为，这种移民和投资的良性互动，对于欧洲的楼市来说发挥了比较积极的推动作用。欧洲的人口结构决定了它的楼市发展先天缺少强劲的需求动力，而大量投资移民的到来，弥补了这一块“先天不足”，房价的预期性上涨一定程度上有利于楼市的恢复与发展。
不过，宋会雍坦言，此次的“蜜月期”未必就能保证欧洲国家对于投资和移民永远笑脸相迎。
“欧洲各国的政府会根据自身经济的恢复水平，来判断他们是否已经获得了足够的推动力，从而决定今后是要进一步放宽还是逐步收紧移民投资的政策。在经济缺乏活力的时候，当然需要外来的作用力来推动，因此就降低门槛，双方各取所需。但是移民潮的出现，带来的不全是积极的影响。”宋会雍认为，对于各个国家来说，移民的投资只是关键时刻用上的一颗“速效救心丸”，药性强、见效快，但不适合长期服用。因此当移民的浪潮形成一定规模的时候，政府就会采取措施进行限制。因为国内的消费成本被抬高，不利于国民消费需求的增长，而这会动摇国民经济安身立命的根本。
“因此，投资者们既要看到‘蜜月期’的甜蜜，同时也要做好有朝一日感情趋于平淡甚至‘离婚’的准备。”宋会雍指出。
