王小明
2013年，稳居国内房企第二梯队的碧桂园以黑马的姿态，完成销售额1060亿元，成为千亿元房企军团当中新的一员。
长期以来，以郊区大盘为核心的碧桂园模式在房地产业内一直存在诸多争议，但近年来碧桂园快速规模化的扩张路径却证明，碧桂园的当下开发模式与新型城镇化的发展思路不谋而合。在“收获”城镇化红利的同时，碧桂园的探索，也给国内愈演愈烈的城镇化实践提供了新的思路。
“不进城模式”
几乎向任何一个房地产行业人士问起房地产大盘模式，有一个楼盘都会被屡屡提及，那就是广州碧桂园凤凰城。这个位于广州东部增城新塘镇凤凰山脚下的超级大盘，可以称得上是中国房地产发展历史上的明星楼盘之一。
今天，在这个占地面积超过10000亩、居住人口达10万人的大型社区里，学校、康体中心、商业广场、交通中心、大型水厂等各种生活居住配套设施一应俱全，每天数百班次的楼巴往返于广州各区、深圳及香港等地，拥有快捷的地铁接驳，免费的社区穿梭巴士，俨然一座小型的“卫星城”。
而在10年之前，这里还是一片人迹罕至的荒山野岭，被戏称为广州的“西伯利亚”，华南房企碧桂园用了数年时间就改变了这一切。“从某种程度上说，碧桂园凤凰城改善的并不仅是一个区域的生活环境，启动的也不仅仅是一个‘空白’的房地产市场，而是将广州城市‘东移’，创造了一个新的都会区。”对碧桂园的开发模式深有研究的一位业内专家如此评价称。
纵观碧桂园的发展历史，其项目选址有一个普遍规律：位于二、三、四线城市的新中心区，以及一线城市拥有丰富自然环境和能够快速接驳交通路网的潜力发展区，楼盘与市区的通勤时间控制在30分钟车程以内。
“在李嘉诚的‘地段论’影响下，国内大多数房企的项目选择标准都是力求向城市中心靠拢，但碧桂园的郊区大盘模式是一个另类。”上述行业专家表示，碧桂园从2000年左右启动的“配套先行”郊区大盘模式一度引起很多争议，但2005年之后，凤凰城却引领了广州乃至华南地区郊区大盘的潮流。
广州凤凰城的成功让碧桂园尝到了甜头。近年来，碧桂园的造城模式在全国范围内迅速开花结果：南京句容凤凰城、兰州新城、惠州碧桂园十里银滩等等，无一不是面积上万亩的超级大盘。
之所以会形成这样的开发模式，与碧桂园的发展历史和创始人不无关系。20年前，碧桂园在广佛交界处的顺德开发了旗下第一个大盘——顺德碧桂园之后大获成功，此后华南碧桂园、碧桂园凤凰城等应势而生，“我们杨国强主席一直有个梦想，就是找个有快速路与城市连接，20多分钟就可以到达市中心，风景优美，空气又好，建造一个配套齐全、自成体系的大社区，房价远低于市中心。”碧桂园集团总裁莫斌表示。
业内对碧桂园这种项目选址模式形象概括为“不进城模式”。数年之前，在“地段论”的影响下，碧桂园的选址模式也曾在行业备受争议，但随着中央新型城镇化战略的推进，碧桂园这种坚持“避开一线城市，精耕二三线城市”的发展战略与中央“城镇化不能靠摊大饼，要大、中、小城市协调发展，东、中、西部地区因地制宜推进”的思路不谋而合。
“人的城镇化”
从碧桂园的大盘开发模式可以发现，碧桂园并不仅仅是一个地产开发商，其同样是一个城乡一体化建设的积极参与者。实践表明，碧桂园的城郊大盘开发模式，在实际开发过程中不仅带动了当地土地的升值，还给当地提供了大量就业机会，在改善当地投资环境、增加当地税收、拉动区域经济发展等方面功不可没，有力地推动了二、三、四线城市的城镇化进程和经济社会发展。
在谈及碧桂园时，不少行业专家均会提及，碧桂园大盘模式的核心竞争力在于其强大的配套能力。作为一个综合性的房地产开发企业，碧桂园具备项目的开发设计、建筑、安装、装修、销售以及酒店、物业管理等多项资质，在其进入的二三线城市里，碧桂园前期都会投入大量资金进行市政配套建设，包括投建酒店、商场乃至学校、交通枢纽等等，一方面满足了未来其业主居住生活的需求，另一方面也弥补了所在区域公共设施的不足。
这样的案例在碧桂园开发的项目中举不胜举：在顺德碧桂园，碧桂园出资2400万元建成了横跨碧江两岸的碧江大桥；在广州东部的凤凰城的开发过程中，碧桂园出资修建了长达15公里、双向四车道的市政大道——凤凰城大道；在开发建设广州碧桂园凤凰城项目之初，建设了日供水量达8万吨的大型水厂，不仅满足了凤凰城居民的用水，还服务了周边居民；在广东阳江阳东县开发项目时，碧桂园投资建设了占地11万平方米的大型公众性城市广场——燕山湖城市广场，成为当地居民免费休闲的好去处。
除此之外，由于碧桂园一直坚持合理开发使用土地，倡导优先使用有价值的荒地和蹩脚地，提高土地使用价值；因此，碧桂园在园林绿化等方面也做到了行业前列，通过超前的设计，碧桂园将很多地区不好开发的土地都变成了世外桃源，在这方面，碧桂园兰州新城项目就是个典型的例子。
2013年，碧桂园进入兰州投资兰州新城项目，该项目用地属于自然环境十分恶劣的低丘缓坡，大片难以开发的湿陷性黄土让项目建设十分困难，对此，碧桂园投入大量资金进行改造，劈山造地，整理未开发土地，建设横跨黄河的兰州雁白黄河大桥，最终盘活了兰州的荒地资源，拓展了城市建设发展空间。
事实上，碧桂园每到一处，除了参与市政建设加快当地城市化进程外，另一重要的作用就在于为当地提供了大量的就业职位。“在本地劳动力不能满足用工需求时，再安排外地劳动力就业。”碧桂园负责人士表示。
以碧桂园的第一个楼盘——顺德碧桂园为例，这个曾经的荒山野岭，如今已是很多广州和佛山人的世外桃源。根据碧桂园方面的统计，顺德碧桂园在职的4800多名员工中，本地员工2200人，约占员工总数的50%，而从事家政、绿化等岗位的本地员工达90%以上。而考虑到“40/50”人员因受年龄、技能等方面客观因素制约，其就业难度大，家庭负担重，缺少稳定的收入来源，对此群体给予特别关注，不仅没有在年龄和性别上设置障碍，并且在用工上给予重点倾斜，集团所属酒店、物业等行业为此类人群提供了大量岗位，如酒店服务、家政、绿化等。
碧桂园这种为项目引入一系列的产业配套和城市功能，形成了住宅、办公、酒店、公寓、会所、购物、交通“七位一体”的业态组合，在满足居民日常生活便利的同时，也带动了办公、居住、消费互动的自然增长，实现了新城内部的自我循环，节约了大量社会成本。“这种产城模式改变了以往大城模式下的‘卧城’困境，同时解决‘钱从哪里来’和‘人往哪里去’的问题，不仅带动了当地经济发展，而且创造大量就业机会，实现了‘人的城镇化’。”观察人士表示。
为了真正实现“人的城镇化”，避免空城、鬼城的出现，碧桂园在楼盘的定价方面也坚持以“建老百姓买得起的好房子”为标准。近几年的数据显示：碧桂园2011年全国范围内的产品合约销售均价为6288元/平方米，是十大开发商中最低的，均价甚至只有其他企业的一半；2012年销售均价为6230元/平方米，基本与2011年持平，2013年销售均价为6654元/平方米，价格只是略涨。
“差异化的拿地策略使我们拥有较为合理的地价成本，同时，我们大规模集中及标准化的运营模式也有利于控制成本、保证边际利润。”碧桂园负责人表示，这两点能够确保碧桂园生产出来的房子是“平价”的房子，是老百姓买得起的房子。
促进产城融合
提供市政配套和完善城市功能，给业主和当地居民提供就业机会只是碧桂园大盘模式的必然选择，事实上，“碧桂园城”内的酒店、大型交通中心等城市配套，对于改善当地招商引资的环境和条件，促进高端人才的凝聚和流动，并通过积极纳税直接支援地方财政收入，对拉动区域经济的发展也有深远的影响。
10年之前，广州增城仍然还只是广州周边的一个小城，距离广州有二十几公里，称之为广州的“乡下”并不为过，随着2002年凤凰城在增城新塘镇落地，区域内五星级酒店、商业广场、交通中心、大型水厂等配套设施相继建成，数万业主居民的进入不仅带动了当地上下游产业的全面发展，也为当地就业、税收、城市配套做出了巨大贡献。
“如果没有碧桂园开发的凤凰城，就没有今天的新增城。”曾担任增城市委书记的朱泽君如此感叹称，凤凰城的落户和发展为增城带来了发展商机，本田汽车、五羊摩托车纷纷落户凤凰城周边。如今，增城已经发展成为连接广州、深圳、东莞等重要城市的区域枢纽，带动了区域经济的融合和发展。
如果说增城近年来的区域影响力提升并非碧桂园凤凰城的“一城之力”，还包括毗邻广州等地缘因素影响，那么在较落后的三四线城市，“碧桂园城”的落地对于促进当地区域经济的发展作用就更立竿见影了。
位于安徽省东部地区的和县是碧桂园近年来新近投资的城市。在2008年以前，该县是马鞍山市唯一的经济负增长县区，2008年碧桂园在和县北部偏僻山区的石杨镇投资兴建碧桂园“如山湖城”项目之后，当地的新农村建设得到了迅速推进，许多村民住进了宽敞明亮的三层新住宅，大部分村民在项目中有了工作，收入大幅提高。“如山湖城”开发仅一年有余，缴税就超过5000万元；随着项目的推进，当地的建材等相关上下游产业也得到全面发展。当地镇政府的财政收入，从2006年的967万元增长到了2010年的1.1亿元，5年间增长了10倍，石杨镇也一跃成为原巢湖市“十强镇”。据统计，2013年，碧桂园全年贡献的税收达到103亿元。这些税收大部分都贡献给了碧桂园项目所在地的三四线城市。
改善投资环境、提高当地居民收入、增加政府税收只是体现了碧桂园大盘项目对于当地经济的“输血”功能，目前碧桂园在南京句容的凤凰城项目则有望更进一步：在这个集居家置业、休闲娱乐、旅游度假、投资居住等功能于一体的复合式开发项目当中，碧桂园除了提供其传统的学校、商场等配套外，还积极引入相关高科技产业，有意将其建成南京的智慧之城，目前微软等国际著名高科技企业均有意进驻。
“中国的发展不能眼光只放在大城市，除了北上广深，还有很多县城也需要发展，通过帮助加快当地的城镇化速度，提供更多人买得起的房子，是碧桂园的生存之道。”碧桂园创始人杨国强认为，将房地产开发与当地经济发展相结合，促进“产城融合”，将是房企参与中国新型城镇化进程的一条重要路径。
