青岛海岛开发之困
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曾经被规划为青岛“迪拜棕榈岛”的小麦岛，如今只剩拆迁后的残垣，而小麦岛对面不远处，却是一座座不断拔地而起的新地标。
由于迪拜投资方遭遇“金融风暴”撤出项目，突遇资金断流的小麦岛“沉睡”至今。
事实上，小麦岛并不是唯一个案，青岛的田横岛、灵山岛等被开发岛屿，在资金、保护等方面也陆续陷入困局。
尽管在沿海地区渐趋饱和的发展空间制约下，海岛开发迎来了一个全新的发展机会。不过，对于海岛开发，青岛市海洋与渔业局人士向《每日经济新闻》记者坦承，“还在探索”。
在专业人士看来，定位不明、发展线路不清晰等因素都制约了青岛海岛资源的开发，理想很丰满，现实却很骨感。
个案
迪拜世界“悔婚”退出 小麦岛4年未找到“新婆家”
每经记者 彭斐 青岛摄影报道
如果不是那场2008年开始的“国际金融风暴”，小麦岛本该在2013年就已经成为青岛最繁华的地区之一。
6年前，管理迪拜国家资产的迪拜世界集团(DubaiWorld)(以下简称迪拜世界)，计划斥巨资在青岛复制迪拜“棕榈岛”。
与此同时，青岛市崂山区也在该区海洋经济 “十一五”发展规划中，将小麦岛规划为以“超七星级”酒店为核心的国际会议度假区。
小麦岛的前景一片光明。孰料，突然遭遇金融危机的迪拜世界，在苦苦挣扎了近两年之后，最终在2010年放弃了青岛“棕榈岛”项目。
梦碎后的小麦岛，仍在寻求下一个开发者。不过，2014年1月，青岛崂山区招商局人士向《每日经济新闻》记者称，小麦岛项目在迪拜投资方退出后，后续就没有其他特别深入的进展了。
曾与迪拜世界联姻/
驱车在素有“金边”之称的青岛前海沿线，出租司机王世国(音)侃侃而谈，并自愿充当起了记者的导游。“要不是迪拜人闹危机，这里才是青岛最高档的地方。”王世国所指的，是一座近海的小岛。一座立于2011年8月的石碑，告诉登岛的人们，它叫小麦岛，因邻墨水河，曾称“墨岛”，后演化为“麦岛”。
在距离上，通过小路相连，小麦岛距繁华的东海路只有几百米远；但在发展上，与东海路沿线相比，小麦岛已被逐渐甩开。与对岸浓重的现代化气息相比，小麦岛更像一个破败的渔村，数百条搁浅在岸边的破旧渔船，便是最好的佐证。
不过，就在几年前，迪拜人要在小麦岛上盖豪华酒店，已是人尽皆知。
在山东省商务厅网站的相关信息中，2007年5月的上海国际地产投资与开发博览会上，小麦岛携手迪拜的消息第一次进入公众的视野。
事实上，2007年2月12日 《青岛日报》就曾刊登“青岛市崂山区人民政府关于开展小麦岛土地权属调查的通告”，为小麦岛各用地单位整体搬迁做好前期准备工作。
在曾参与项目调研的中方人士施金泉(化名)看来，迪拜世界与小麦岛的联姻，可以看做是青岛市此前与迪拜世界在深入合作上的一个重要推进。
施金泉透露，在迪拜方面与2007年5月透露相关意向后，小麦岛的拆迁工作亦于2008年5月开始进行。5个月后，小麦岛进入开发建设公开挂牌。公示条件显示，竞买人须具有 “填海造地业绩且在自行填海形成的陆地上进行商业、住宅开发建设，规模在400万平方米以上的法人或其控股公司”。
时至今日，在崂山区政府网站仍然保留着一则 “迪拜世界集团获得小麦岛区域综合开发项目开发权”的视频信息。该视频显示，在经过10天挂牌公示后，2008年10月17日编号为8的迪拜世界集团利曼斯公司，作为唯一竞买人，以43.68亿元的总价以及10400元/平方米的楼面价格竞得小麦岛项目，刷新了青岛新的“地王”纪录。
同时，崂山区也在该区海洋经济“十一五”发展规划中，将小麦岛规划为以“超七星级”酒店为核心的国际会议度假区。
在施金泉看来，这样的项目不仅资金投入庞大，且需要相应的经验，青岛方面和迪拜世界的合作，将是符合多方利益的一种多赢结局。
金融危机致迪拜世界退出/
作为崂山区政协常委，山东民富股权投资管理有限公司总裁刘景昆，曾参与了小麦岛项目前期规划论证。据他回忆，2008年，每隔两个月他就会被崂山区政府叫去开一次研讨会。
谁也没有料到，小麦岛与中东巨贾的蜜月刚刚开始，席卷全球的金融危机便让这一投资百亿元的大项目陷入停滞。2009年，迪拜世界债务危机爆发后，坊间一度传出迪拜方退出的消息。
不过，地方政府以及投资方层面均未对该消息有明确回复。
当时该项目负责人向相关部门提供的情况也称，利曼斯公司是一家独立的法人公司，没有受到债务危机影响。
然而，《每日经济新闻》记者注意到，小麦岛的开工日期已推后到2010年底。
在经过近两年的否认后，2010年8月3日下午，在做客青岛新闻网“民生在线”栏目时，时任青岛市发改委副主任的王建平证实，受金融危机影响，迪拜世界已取消对小麦岛的投资意向。
事实上，《每日经济新闻》记者在查阅崂山区政府2010年大事记时发现，2010年3月25日，崂山区政府就与利曼斯有限公司签订 《协议书》，解除了双方就小麦岛区域综合开发项目的合作关系。2007年6月利曼斯公司专为小麦岛项目注册成立的公司，也于2011年4月1日注销。
《齐鲁晚报》曾援引参与小麦岛开发的崂山区知情人士说法，“项目终止就是因为世界金融危机，崂山区对这一难以掌控的重大变故表现得很大度，连项目约定的2亿多元违约金也没有扣留。”
2009年6月，山东省商务厅网站的相关文章曾提及，迪拜小麦岛综合开发总投资22.5亿美元。
迪拜世界退出后，“娘家”崂山区政府立即开始着手为小麦岛寻找“新婆家”。2010年8月，王建平公开透露，“崂山区正组织对该地块重新招商”。
2014年1月13日，崂山区招商局了解情况的人士向《每日经济新闻》记者称，“在迪拜世界退出后，后续就没有特别深入的东西了，市里对小麦岛的方案也在调整，没有公布，现在没有可说的东西。”
如今，留给小麦岛的，似乎只剩下了动迁后的断壁残垣。
专家建议整体开发/
小麦岛上一位蓝姓人士清楚记得，2008年自己的老宅以超过8000元/平方米的补偿价格拆迁，成了周围人眼中的“拆迁富户”。
如今，小麦岛还是拆迁后的样子，对岸却早已楼宇林立，二手房价已超过了2.3万/平方米。
刘景昆向《每日经济新闻》记者分析道，“轻易花几亿做这个 (小麦岛拆迁)，反而把这个地方给破坏了。”
不过，小麦岛虽仍“闺中待嫁”，但交通利好近期再度传出。2013年11月，青岛市地铁5号线规划首度公布，在规划中，5号线将连接麦岛与湖岛。
青岛当地一位投资人士向《每日经济新闻》记者表示，因位居香港东路商圈与崂山商圈的中间地带，小麦岛的位置很特殊，楼面地价怎么也在1.6万/平方米~1.7万/平方米。
崂山区招商局人士曾表示，“重新招商，小麦岛仍然作为旅游商业开发，地块出让的第一个条件就是整体出让。”值得注意的是，2010年媒体的报道中，崂山区招商局人员曾说：“这块地再招商肯定要走招拍挂程序，地价将不止43.68亿元。”
《每日经济新闻》记者注意到，在迪拜世界退出后，对于小麦岛的项目定位，崂山区招商局在介绍重点项目的相关文件中称，“以建设高端旅游休闲度假功能区为主”。对于小麦岛的开发，该文件同时称，鼓励发展旅游度假、文化休闲、娱乐餐饮、会议会展、商务办公、酒店商业等高端服务业态，不允许发展住宅以及酒店式公寓、公寓式酒店等带有变相住宅开发性质的业态，确保将小麦岛改造项目打造成具有国际一流水准的地标性旅游岛。
不过，作为山东省投资界资深人士，刘景昆认为，整体开发将有利于小麦岛开发，但相应的巨额投资将是一大难点。
青岛一位房地产人士向《每日经济新闻》记者称，资金方面，除非引进一个实力很强的开发商，“青岛本地肯定不行，甚至山东省的(也不行)。”
“就小麦岛个案而言，项目的沉睡并不全是资金方面的问题。”在国家海洋局第一海洋研究所海岛海岸带研究中心主任丰爱平看来，相比于资金或政策问题，从青岛市对小麦岛、田横岛等岛屿的开发经验来看，其海岛定位不清、特色不明显、发展线路不清晰、基础设施等方面的因素制约了海岛的开发。
在岛城一位投资人士看来，目前权属在崂山区政府层面的小麦岛，沉睡时间越长，后期卖价越高，很有可能再次打破纪录，成为新“地王”。
难题
走了20年仍在“探索”青岛海岛开发资金难题待解
每经记者 彭斐 青岛摄影报道
尽管在沿海地区渐趋饱和的发展空间制约下，海岛开发迎来了一个全新的发展机会，但青岛的海岛开发颇有“起大早、赶晚集”的意味。虽然自1992年即有田横岛的开发实例，但对于海岛开发，青岛市海洋与渔业局人士向《每日经济新闻》记者坦承，“还在探索”。
事实上，青岛的田横岛、灵山岛等被开发岛屿，在资金、保护等方面陆续遭遇瓶颈。
田横岛之鉴
虽然自1992年即开始涉足旅游经济，但田横岛的日子并不好过。
山东《经济导报》曾用如下文字描述现在的田横岛：岛上近百座大大小小的别墅早已人去楼空，屋内设施也被清理一空；老旧的摩天轮、卡丁车赛道、靶场等娱乐项目被弃置一边，显得破败不堪；年久失修的田横府已是荒草疯长，好像一座被抛弃已久的空城。
“在整个度假区内，要说旅游资源最好的地方还是集中在岛上，游客之所以失望，很大程度上跟早期三联集团的开发遗留问题有关。”田横岛省级旅游度假区工委宣传科科长逄素艳向《经济导报》称。
早在1992年，三联集团开始负责田横岛开发建设，至今已有20多年。根据当时与即墨市政府签订的永久性开发合同，三联集团具有田横岛上约2/3面积的开发经营权。
正是在三联集团的投资兴建下，田横岛这个不被人们熟知的小岛，开始进入公众视野，从1997年至1999年的3年时间里，田横岛开始成为全国知名的旅游景点。
不过好景不长，自2000年以来，由于三联集团遭遇波折，其逐渐停止了对田横岛的投资，岛上的工作人员也逐渐撤离。
在与 《每日经济新闻》记者交流中，一位当地媒体人士表示，后续资金没有跟上，岛上连同周边内陆的旅游开始走下坡路，游客数量急剧减少。
张强则认为，田横岛的开发因一哄而上，加之管理、运营、宣传等问题，后来就有点不了了之的意思。
国家海洋局第一海洋研究所海岛海岸带研究中心主任丰爱平表示，田横岛在开发过程中没有形成特色产品或品牌。实际上，青岛的大部分有居民海岛还处于自然经济发展阶段。
海岛开发“很烧钱”
2005年，在对田横岛的开发上，三联集团曾大胆设想，将其打造成“会议海岛”，模板是“博鳌论坛”。
然而，“三联集团已经淡出好长时间了。”在张强看来，如果有足够的后续资金，田横岛将不是现在的景象。张强向《每日经济新闻》记者称，海岛开发本身就是烧钱的，与南方沿海省份相比，青岛的旅游季节性特别强，过了10月份，游客锐减，有实力的开发实体并不愿冒这个险。
值得注意的是，相比于以田横岛为代表的有居民岛屿，青岛的无居民海岛开发同样面临窘境。
2011年4月12日，国家海洋局联合沿海有关省、自治区海洋厅(局)向社会公布我国第一批开发利用无居民海岛名录。
根据名录，在山东省的5个可开发海岛中，青岛的牛岛和大岛(三平岛)位列在内。其中，牛岛面积为0.1平方千米，主导用途是旅游娱乐用岛；三平岛的面积为0.1535平方千米，主要用途是旅游娱乐用岛和科研用岛。2013年底，青岛市海洋与渔业局副局长王淑莲坦承，进入首批无居民海岛开发名录的三平岛、牛岛，目前仍然闲置。
此前，青岛市方面曾就无居民海岛开发提醒：“虽然理论上几乎谁都可以申请，但实际上开发海岛是个‘很烧钱’的事情，可能几千万砸进去什么都看不到。”
此外，据王淑莲介绍，海岛开发和管理面临的问题包括统筹规划不足、基础设施薄弱、生态系统脆弱、管理体制不顺等。
值得注意的是，青岛市海洋与渔业局相关人士表示，按照国家目前的规划，对于海岛的保护性开发，国家短期内不会通过商业性太强的项目。
对此，张强向《每日经济新闻》记者分析，以保护为主，这是一个长期的投资，不可能很快就能见到“回头钱”。
事实上，作为海岛海岸带研究人士，丰爱平提供的数据显示，在青岛市有开发活动的无居民海岛中，有80%以上的海岛从事农林牧渔等最基础的开发方式。
海岛开发可由企业主导
在近期的青岛市十五届人大常委会第十四次会议上，王淑莲介绍了海岛开发利用和管理保护情况。据悉，青岛海洋与渔业局初步考虑从三个方面布局，有居民海岛为优先开发区域，灵山岛除保护区限制的特殊用途区域外，其他区域可作为优先开发区域。
资料显示，在开发利用方面，青岛所覆盖的69个岛屿中，目前开发利用程度较高的无居民海岛有16个，有开发利用活动的海岛41个。
值得注意的是，在海岛开发利用上，王淑莲表示，依据青岛市海岛“团组”分布的特点，资源开发的空间布局也呈“团组”分布的态势，自北向南依次由9个开发“团组”构成，根据海岛特点进行针对性开发布局。
在接受《青岛日报》采访时，青岛市海洋与渔业局局长于成璞表示，青岛正在学习、探讨国内外一些好的利用模式与经验做法，舟山、厦门、三亚等城市，韩国、泰国等都有各具特色的海岛开发先进经验和模式可借鉴。
丰爱平向《每日经济新闻》记者表示，在海岛开发具体实施过程中，应以企业作为主导者，在合理保护的基础上，政府应主要起到对开发活动在生态系统影响方面的监督管理作用。
于成璞亦认为，青岛市海岛自然条件有其差异性和特殊性，对外地开发与利用模式绝不能照搬照用，需结合实际，因地制宜地探索出一条更适合青岛特色的开发与利用模式。1月14日，青岛市海洋与渔业局海域和海岛管理处人士向《每日经济新闻》记者表示，不可能全部开发，有一些不具备开发条件，还有一些是特殊用途的。
在张强看来，一般海岛开发涉及的旅游地产，以投资为主，相比于商业地产投资回报周期更长，再加上青岛旅游的季节性制约，青岛的海岛开发首先还是要寻求资金。
丰爱平向《每日经济新闻》记者表示，目前青岛市海岛的基础设施建设，主要依靠国家专项资金以及地方政府的资金来完成。随着海岛开发的深入和发展，采取多元化的资金来源十分必要。
记者手记
青岛海岛开发的艰难与期待
每经记者 彭斐 发自青岛
1月14日，《每日经济新闻》记者再次登上小麦岛，与三天前的阴霾笼罩相比，此时的小麦岛在晴空的映衬下，碧海蓝天、山墨如黛。
如今的小麦岛，每天都会迎来固定的人群，除了对岸的24名保安，更多是小麦岛的前居民，他们现在的住所，分布于附近林立的楼宇之间。
一位年逾古稀的老者告诉记者，像小麦岛这样的幽静之所，已经很难寻觅。
虽然荒废了近6年，但小麦岛却以另一种方式成了青岛一景，这里的开阔、原生态，使其成为钓鱼、看海的绝佳场所；更有好事的当地网友，将路灯稀少、坐拥海景的小麦岛封为岛城的“最佳幽会场所”。
在青岛这座海滨城市，与小麦岛类似、并大于500平方米的小岛还有68个，其中绝大多数无人居住。
事实上，在沿海地区渐趋饱和的发展空间制约下，开发利用附近的海岛资源，无疑将为城市带来了一个全新的发展空间。
然而，即使地处黄金地段，小麦岛依然前途不明。
1月20日，记者联系到崂山区外宣办负责人，就小麦岛的招商进展询问，该负责人直言，与小麦岛和啤酒城的有关事情都不便接受采访。
综合此前报道来看，小麦岛与啤酒城都是崂山区乃至青岛市的重点项目，投资额均超过百亿。
在一位与崂山区政府有密切往来的人士看来，政府方面在小麦岛找到 “新婆家”之前，难再有明确消息。
2011年，国务院公布了首批无居民海岛开发名录，其中包括青岛的三平岛、牛岛，目前这两个海岛仍然闲置。
当地一位海洋研究人士向记者表示，外部普遍认为资金障碍是小麦岛招商进展缓慢的原因，但与其他海岛开发一样，政府在开发思路方面的欠缺同样不容回避。
在近期的相关会议上，青岛市海洋与渔业局副局长王淑莲列举了青岛在海岛开发上的诸多难题：全市海岛开发和管理面临统筹规划不足、基础设施薄弱、生态系统脆弱、管理体制不顺等问题。
事实上，青岛的一些前期已步入开发阶段的海岛，资源不平衡引发的开发失衡问题逐渐显现。上述海洋经济研究人士认为，在海岛使用的过程中，海域的使用申请也应开展。
2013年11月，青岛市十五届人大常委会第14次会议上传出消息，未来5~10年，青岛将全力打造2~3个海岛资源开发明星示范工程。
有投资人士表示，率先发展几个示范工程，对尚处探索阶段的海岛开发而言，或许就是第一个倒下的多米诺骨牌，后期连锁效应值得期待。
