根据国家统计局最近发布的《2013年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示，与上月相比，新建商品住宅价格上涨的城市有66个，二手住宅价格上涨的城市有63个。近年来，政府部门出台了多项政策抑制房价，今年3月份，国务院出台“新国五条”明确要求，税务部门要强化土地增值税的征收管理工作，然而，在全国不少地方，土地增值税这项抑制房价快速上涨的重要措施，却没有落到实处。
【吉林万科城：已达可清算条件是否及时清算？】
万科企业股份有限公司自2011年以来，已经连续三年销售规模居全球同行业首位，同时也是国内最大的房地产企业之一。这家公司在吉林省吉林市有一个远近闻名的吉林万科城房地产项目。
2013年12月5日上午，记者在吉林万科城售楼处看到，一期项目沙盘上，每栋楼房模型都插着带“售罄”两个字的红色标签。这名售楼员告诉记者，2011年吉林万科城一期项目开盘不久，就被抢购一空。
记者：一期的，现在没有啦？
吉林万科城售楼处销售员：没有了。
记者：全部卖完了？
吉林万科城售楼处销售员：对。
随后，记者找到吉林万科城的主管税务部门，亮明身份采访了分管土地增值税的这名负责人。当天下午4点多钟，当记者再次返回吉林万科城售楼处时，突然发现，上午一期项目楼房模型上还插着的“售罄”标签，这会儿，都不见了踪影。巧合的是，这一幕恰恰就发生在记者到税务部门，亮明身份，表明采访意图之后。
记者：上午插着的售罄标签，为什么没了？
吉林万科城售楼处销售员：不知道，不知道。
记者随后进入吉林万科城小区，实地查看一期项目楼房后发现，每栋楼房的外墙上，都醒目地悬挂着这样的“建筑工程竣工标识牌”，上面清楚地标明了每栋楼房的竣工日期为2012年12月18日。
吉林万科城小区业主告诉记者，他们入住已经大半年了。
吉林万科城小区业主：去年12月份，去年年底交的房子。
记者：2012年年底交的房子？
吉林万科城小区业主：对。
当天晚上7点左右，记者在吉林万科城小区观察到，一期项目楼房的确灯火通明，入住率不低。
第二天，记者找到了吉林万科城开发商——吉林市万科滨江房地产开发有限公司，相关部门负责人告诉记者，该公司一直照章纳税。
吉林万科滨江房地产开发有限公司总经理办公室主任褚丽红：我们万科都是守法经营，照章纳税。
那么，吉林万科城一期项目，是否符合土地增值税清算条件，万科方面又是否真的守法经营，严格按照税法要求，及时申报清算缴清了土地增值税呢？
专家告诉记者，吉林万科城一期项目已经于2012年12月18日竣工验收，并交付业主使用，只要其销售或者预售比例达到85%的条件要求，则符合土地增值税清算条件，万科企业方面就有义务申报纳税，而主管地税部门也必须及时对其清算征缴土地增值税。
然而，主管吉林万科城的税务部门官员却告诉记者，吉林万科城土地增值税清算情况，必须经企业同意才能告诉记者。
记者：咱们局有没有要求这个万科滨江房地产公司它的房地产项目进行清算？
吉林市地税局第一直属税务局副局长李浩：涉及到企业的事儿，市局都没有权利，得企业同意披露。
此外， 该税务部门负责人还以涉密信息为由，拒绝向记者透露吉林万科城项目预售比例。
记者：其他的数据不要，就要它的预售比例？
吉林市地税局第一直属税务局副局长李浩：那更不能给你了。这个数据真是不能给你提供，这个怎么说都没用。
记者调查发现，事实上， 这绝非保密数据。上市公司企业年报，已经自行公开披露了其项目预售比例。万科公司2011企业年报显示，截止2011年12月31日， 吉林万科城项目预售比例高达88.19%，比土地增值税清算条件规定的85%比例，高出了3.19个百分点。
按照中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》要求，上市公司编制和对外提供的财务报告，不得含有虚假的信息或者隐瞒重要事实。
也就是说，吉林万科城一期项目早在2012年12月18日竣工验收后，就已经达到了土地增值税清算条件
此前，在记者隐秘拍摄的情况下，吉林万科城一期项目主管税务官员已经承认，该项目达到清算条件已将近1年，但仍未如期清算征缴土地增值税。
吉林市地税局第一直属税务局副局长李浩：因为他是分两期开发。一期他们达到可清算条件，不是必须清算条件，11月份。
记者：是2013年的11月份？
吉林市地税局第一直属税务局副局长李浩：对，然后我们正在进行检查。
【土地增值税到底应该怎么收？】
专家介绍，土地增值税其实就是反房地产暴利税，是对转让房地产取得的增值收入征收的一种税赋。目前，全国各地基本上都采用按照1%到5%不等的预征率，先预征后清算的办法来征缴土地增值税。其中，清算尤为关键：一旦房地产项目达到清算条件，企业不及时申报纳税，地税部门不及时清算，就必然会导致土地增值税无法及时足额上缴国库。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》明确规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的；或者取得销售或者预售许可证满三年仍未销售完毕的等。只要符合其中任何一个条件，主管税务部门便可以要求纳税人进行土地增值税清算。
财政部财政科学研究所副所长 刘尚希：从这个纳税人的这个角度来说，你只要达到了这种清算的条件，你就必须去申报你的这个纳税。你税务部门呢，只要达到这种清算的这种初步的条件，就是都必须去清算，而不是说你可以清算，可以不清算。
【广州万科金域蓝湾：达到可清算条件为何不清算？】
万科房地产项目遍布全国，记者随机选择其不同地区的不同项目，进一步调查后发现，达到清算条件却长期没有清算征缴土地增值税的项目，绝非个别。
广州万科金域蓝湾位于广州市白云区。万科租售中心金域蓝湾店的这名负责人向记者透露，整个小区三期项目楼房已经基本售完，业主也已经入住。
万科租售中心金域蓝湾店业务主任：前两年是卖这栋是最后了，B14、B15最后了。
记者：现在一手的房是没有了？
万科租售中心金域蓝湾店业务主任：肯定没有了，我们是做二手房的，那人家售楼部已经撤走了，那哪有一手房呢？
《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。而广州金域蓝湾三期项目均有业主入住，说明该项目楼房已经完成了竣工验收。
万科2012企业年报披露，截止2012年12月31日，广州金域蓝湾项目预售比例高达98.04%，远远高出85%的清算要求，达到土地增值税清算条件。
记者接着登录广州市国土资源和房屋管理局官方网站，查询到广州金域蓝湾项目从2007年，到2009年12月31日， 有10个项目预售、销售许可证，截至2012年12月31日，已满三年，也符合土地增值税清算条件。
这就意味着，无论从项目预售比例，还是从项目预售销售许可证满3年等条件来看，广州金域蓝湾一期项目早在2012年12月31日前，就已达到清算条件。然而，至今主管税务部门并未如期清算征缴该项目土地增值税。
广州市白云区地税局石井税务所副所长何丽玲：反正它这个盘到目前为止还没有清算。是说现在因为我们还没有发出清算通知书，就反正到今天为止还没有(清算)。
记者：那什么时候会有？
广州市白云区地税局石井税务所副所长何丽玲：什么时候会有这个我自己也说不准。
【广州万科华庭：预售比例达100% 土地增值税依然未清算】
国家税务总局《土地增值税清算管理规程》第六条规定：主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台账，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
也就是说，主管税务部门有房地产项目台账，应该清楚其已达到清算条件的时间节点。然而，万科2011年报显示，广州万科同福西项目即万科华庭一期项目，早在2011年12月31日前其预售比例已达100%，符合清算条件已将近1年，主管税务部门仍未对其清算征缴该项目土地增值税。
广州市海珠区地方税务局税源一科副科长苏卫慧：第一它要达到卖的85%，或者拿了预售证三年，这个才达到清算条件，而且是，不是必须清算，而是可以清算的条件。
记者：那它现在可以清算吗？
广州市海珠区地方税务局税源一科副科长苏卫慧：那我不知道啊，首先它没有申请来。
【广州万科百悦湾：符合清算条件已数年 仍未清算土地增值税】
记者深入调查后发现，万科有的项目符合清算条件已数年，仍未清算征缴土地增值税。
广州市荔湾区万科柏悦湾项目，如今俨然是个成熟小区，万科租售中心广州柏悦湾店业务员告诉记者，其三期楼房均早已销售一空。
万科租售中心柏悦湾店工作人员：(业主)已经收了楼了，就是2012年已经卖完了。
万科2010企业年报显示，截至2010年12月31日，已经竣工验收的广州柏悦湾一期项目预售比例高达96.1%，也就是说， 该一期项目达到清算条件快3年了，仍然没有清算征缴该项目土地增值税入国库。
广州市荔湾区地方税务局副局长赵志强：目前情况下我这里(广州柏悦湾)还没有达到清算条件，所以就没有清算，是不是这样跟你这么说清楚。
记者：你确定？
广州市荔湾区地方税务局副局长赵志强：确定。我拿脑袋担保都可以啊，有什么关系啊。
【万科符合条件未清算 地方税务部门不回应】
至此，记者先后实地调查的吉林万科城、广州万科金域蓝湾、广州万科柏悦湾、广州万科华庭等4个房地产项目，均早已满足土地增值税清算条件，万科方面未及时主动申报清算缴清土地增值税，而项目主管税务部门，也没有按照应收尽收、也就是应征必征的职责要求，及时要求其开发商——万科公司子公司吉林市万科滨江房地产开发有限公司、广州市万科房地产有限公司，以及万科控股公司——广州市鹏万房地产有限公司等，对上述项目清算征缴土地增值税。
那么，万科在广州市还有多少项目达到了清算条件？广州地税部门已清算了多少个万科房地产项目？ 2012年12月3日，记者向广州市地税局递交了包括上述问题在内的20个具体问题的采访提纲。这名部门负责人告诉记者，该局将一并回复记者。
广州市地方税务局宣传科科长袁辉 ：星期四(12月5日)咱一并回复，我都说我相信应该可以满足你。
然而，第二天下午3点多，原本已答应接受采访的广州市地税局却突然变了卦。
广州市地方税务局宣传科科长袁辉 ：我现在只能跟您说，真的无可奉告了。
【万科应交未交土地增值税超过40亿元】
记者在调查中还注意到，仅从万科2012年报显示信息来看，截止2012年12月31日，除吉林万科城、广州金域蓝湾等房地产项目外，万科在全国各地另有30多个房地产项目的预售比例，同样超过了85%这一土地增值税清算条件。
记者调查发现，万科对达到清算条件的部分房地产项目，已经自行清算计提了应补交的土地增值税准备金，但实际上并未将其缴入国库，而是一直挂在了企业账上。仅从万科公司自行在2012企业年报中公开披露的应付未付土地增值税来看，数额惊人。该公司自行根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》规定的清算条件，截止2012年12月31日共计提了土地增值税清算准备金44.34亿元。
也就是说，仅万科一家上市房地产企业自行清算却没有及时征缴入国库的土地增值税就超过了44亿元。
专家指出，事实上，由于房地产公司在项目符合清算条件的情况下，一般往往都不会主动及时去申报清算缴清土地增值税，一旦税务部门行政作为不及时，没有如期清算征缴土地增值税入国库，那么，房地产企业依照国家规定自行清算计提的巨额应补土地增值税，往往就能够以应付未付土地增值税面目长期挂在企业账上，企业获得巨额利益，国家利益和民众利益却大受损害。
财政部财政科学研究所副所长刘尚希：(对房地产企业来说)当然好像看起来是，税务部门好像没有下发通知，没让你去缴，似乎我没有构成这个拖欠的这种行为，但是从法理的角度来说，这本身也是一种这个拖欠，纳税人有这种及时主动申报纳税的这种义务。
责任编辑：魏钦涛 SF098
