全产业链介入 打造“三位一体”中国式养老
[ 今年底，我国60岁以上的老年人口将突破2亿人，预计到2033年将超过4亿。人口老龄化成为当前和未来一个时期我国经济社会发展面临的基本国情之一，庞大老年群体的养老服务需求日益增长，昭示着养老产业进入重要历史机遇期 ]
随着中国人口老龄化的日益严重，强化养老型社区的基础建设，完善社区养老服务，成为构建社会化养老体系的重要环节。
尤其是今年以来，国家在政策层面也在大力推动养老产业。9月，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，表明养老产业作为新兴朝阳产业，逐渐成为“调结构、惠民生、促升级”的重要力量。11月，《十八届三中全会关于若干改革问题的决定》提出要积极应对人口老龄化，加快建立社会养老服务体系和发展老年服务产业，这对养老产业来说无疑是一大政策利好。
毫无疑问，养老产业是一块巨大的蛋糕。今年底，我国60岁以上的老年人口将突破2亿人，预计到2033年将超过4亿。人口老龄化成为当前和未来一个时期我国经济社会发展面临的基本国情之一，庞大老年群体的养老服务需求日益增长，昭示着养老产业进入重要历史机遇期。相关数据显示，预计到2050年，我国养老市场的需求有望突破17万亿。
面对如此庞大的市场需求，一时间各类资本一窝蜂钻进养老行业，其中最具代表性的当属房地产企业。据不完全统计，万科、保利、远洋、绿城等众多房企已经陆续进入养老地产领域，公开信息披露的养老地产项目已超过百个。但由于目前养老地产仍未找到明晰有效的盈利模式，行业整体盈利能力较弱。一些企业从事的养老地产更像是一场以养老为名“圈地运动”，如何为养老地产找准发展方向，业界众说纷纭。
而就在12月24日，保利地产在北京对外发布了养老战略，将全产业链进入养老产业，打造由居家养老、社区养老和机构养老“三位一体”的中国式养老模式，健全覆盖多层次养老需求的全面服务体系。业界认为，这一新动向意味着中国房地产发展路径正在加速革新，加快朝着多元化方向发展，同时也将为养老产业运营模式的探索提供有益的借鉴。
产业创新
养老成未来新的利润增长点
全国工商联房地产商会会长聂梅生曾表示，养老产业是值得关注的产业，预计10年之内养老产业会保持每年10%的增长水平，并将出现井喷现象。
保利地产是较早洞察到这一朝阳产业发展潜力的房企之一。早在2008年，保利地产就已开始涉足养老地产，并派高层前往日本考察养老地产的经营模式。2011年，保利地产在其“和基金”的发布会上，提出“善居养老计划”，即从公益层面出发，以社区为依托，推进养老产业发展。2012年，保利地产推出了首个养老服务项目——保利北京西山林语“和熹会”老龄公寓。
如今，保利地产已经将养老产业提升到了企业战略的地位。保利地产副总经理胡在新表示：“公司将养老产业置于企业战略转型，提供未来新利润增长点的战略地位，作为产业地产创新升级的核心领域进行培育和发展。目前，保利地产已在北京、上海、广州、成都、三亚等5个城市有6个在建的养老产业试点项目。”
众所周知，保利地产一贯以住宅为主，现在将商业地产、养老地产、旅游地产、文化地产和产业地产进行相关多元化的战略规划，确实具有一定的创新性和前瞻性。例如，保利地产将旅游地产和商业酒店资源用于养老，实现“以一地入会多地养老”，让老年人参与到保利的各种地产项目体验中；又如，以专业的养老机构和养老服务人才辐射城市项目，为住宅产品赋予新的价值。这种用养老打通旅游、商业、住宅等其它形态的地产产品能够完成各种人群的覆盖，为老年人创造更多便利，同时也能为保利地产带来新的利润增长点。
有专家认为，将养老地产和相对比较成熟的旅游地产嫁接在一起是可行的，因为目标客户群的重叠和经营过程中的相互融合使得这两个概念在开发和推广过程中结合成为可能。“旅游地产本来就可以服务老年人，服务老年人的地产中也有一类是度假型的。”
除了战略定位外，保利地产对老龄化社会的关注更体现在产品和服务上。保利地产认为，养老产业既要根据老人的需求和特点设计居住环境、建设住宅，又要运营和管理养老设施，直接为老年居民服务。这不仅涉及地产，更牵涉更加专业的介护服务。经过潜心研究、试点探索，保利地产重新定义了养老产业的定位，涉及养老观念、养老功能、养老形式、养老区位等方面。具体而言，保利地产的养老地产要打破社会上养老社区郊区化的误区，确定便捷、安全、健康的城市养老目标，构建居家、社区、机构一体化养老服务网络，实现老人、子女和机构三者的互助式服务，同时关注中国式“孝道”，在儿女尽孝与社会养老间找到平衡。为此，保利在大量研究中国老年人养老需求和特点的基础上，结合国内外先进养老模式，总结出的一套 “中国式养老”理想模式。
一个典型的案例就是保利·西塘越。这个项目位于风景秀丽、气候宜人的西塘古镇，申嘉沪高速的门户位置，距离上海，苏州，杭州都在100公里以内，交通便捷。项目占地面积达10万平方米，涵盖亲水别墅、合院别墅、联排别墅和电梯小高层公寓等。该项目还配有专业的老龄康复中心，长者可以利用先进的设备，在专业人员的指导下进行康复锻炼，从而促进老年人身体机能的恢复，提高老年人生活质量。社区的休闲、娱乐、医疗等配套设施也十分完善，能为长者提供卓越的颐居生活，实现健康养生的人居理想。
全链条介入
搭建全景式产业发展平台
事实上，保利地产对养老产业并非只是地产产品设计和服务的尝试，而是在产业链上进行全面介入，以展示其对该领域的企图和野心。保利地产未来将以展览为平台，项目为带动，打造横向和纵向的全产业链模式，构筑养老生态系统。
浸淫会展多年，保利地产发现会展行业产业关联度高、辐射带动能力强，在提速信息传播、科技创新、贸易流通、优化资源配置和文化交流合作等领域作用日益明显。而中国老龄产业经营链条分散，服务与产品种类单一，与发达国家相比，供给量远低于市场需求。因此顺应市场需求，打造能够全面服务于中国养老市场、布局全球一体化、全景式的老龄产业链条商贸平台就显得分外迫切。
保利敏锐地捕捉到这一进入养老产业的契机，与全国老龄办共同举办“中国国际老龄产业博览会”，汇聚国内外最具影响力的机构与企业，并同期举办“2013国际老龄产业发展高峰论坛”，预计展会规模将达到22600平方米，参展企业350家，观众数量2万多人次。
借助这样的国际展览平台，保利地产充分运用市场机制，积极发挥市场力量，通过展示老龄产业最新发展成果，吸纳国外先进的设备设施，提高国内适老产品设计和适老服务标准，最大程度上促进养老服务的社会化、市场化和产业化，从而实现对养老产业全链条的整合。
保利地产还将会展商贸用作为进入养老产业的敲门砖，与多家产业链上龙头企业合资组建专业公司，建立“中国养老适老产业联盟”。
不仅如此，早在2011年8月，保利地产与北京安平投资有限公司共同出资成立北京保利安平养老投资管理有限公司，对养老产业进行专业、高效的运作。2013年1月，位于北京西山林语的"保利和熹会老龄公寓"开始运营。2013年12月，保利地产正式注资全国老龄办主管、中国老龄产业协会主办、面向全国公开发行的国家级大型刊物《环球老龄》。
短短几年间，保利地产已介入养老产业投资、运营、建设实践中，从平台搭建到适老服务、适老产品的集成采购，从尖端产品展示到媒体渗透，全面参与养老产业链，整合资源、积累经验、蓄势待发。
“三位一体”养老模式
覆盖中国式养老需求
不过，具体到养老地产的运营模式上，目前全国都处于尝试探索期，缺乏成熟的运营模式和服务机构。这归根结底在于不同的老龄人群有着不同的养老需求，企业是否能够满足这些需求是成败的关键。
古语云“孝有三：大孝尊亲，其次弗辱，其下能养。”在中国，养亲是一种物质反哺，敬亲则是一种精神反哺，构建一个能“子女陪伴，儿孙绕膝”的养老乐园，比提供任何养老服务都更为重要。然而，随着家庭结构日趋小型化，独生子女家庭负担日益加重，现实中数量有限的养老院很难满足日益庞大的老年人群体，依托社区建立的养老服务体系，就显得尤其必要。
保利地产在考察发达国家养老模式基础上，积极探索养老实现形式，最终确定了“以居家为基础，统一服务标准，以社区为依托，统一配套标准，以机构为支撑，统一专业标准”为管理模型，关注传统文化、心理、生理需求的“三位一体”养老模式，满足老年人的全方位需求。
首先是居家养老。保利地产认为，依托物业公司，建立服务标准，是居家养老的核心。2010年，保利地产在社区发起“善居养老”计划，依托物业服务中的增值服务内容，主要针对GG老人群，以物业服务为平台，提供“助餐、助浴、助洁、助急、助医”的“五助”定制服务，摸索建立了一整套居家养老服务内容、服务标准、服务价格和服务流程。保利地产透露，在未来3~5年的时间内，将对原有社区进行适老化改造，新建社区统一适老化设施标准，向所有保利社区提供居家养老服务。
随着信息化的发展，保利地产还拟推出居家网络信息服务，建立“老年智能化服务平台”，提供紧急呼叫、家政预约、健康咨询、物品代购、缴费代办等适合老年人的服务项目。
其次是社区养老，重点统一配套标准。保利地产表示其社区养老的目标是将适老产品植入成熟的城市住区，从规划、开发、运营、服务整个环节，提供适合老年人的产品和生活配套，满足老年人与子女相对独立又共同居住的需求，建立互助互爱、和谐共生的养老方式。
保利地产的社区养老主要针对GG和SG老人群，在社区规划建设适老住宅和老龄公寓； 以社区硬件配套为平台，结合会所和社区配套，增设“老人大学、活动中心、康体中心、日间照料中心”四大基础配套，打通社区与街道卫生、医疗、文体设施等的功能衔接，发挥综合效益；并在所有社区成立互助养老志愿团队，弘扬中华民族敬老、养老、助老的优良传统。届时，养老志愿者将达到1万人规模。
适老产品是社区养老的基础，大到项目规划分区，小到室内适老设备设施配套都需要建立标准。保利地产要求养老设施同步规划、建设、验收、交付使用，居民入住已能享用养老配套服务。为此，2012年，保利地产在集团技术研发中心成立“适老产品设计小组”，研究社区内适老商业、老年大学、社区公园、户外健身等设施配备标准，并针对不同社区体量进行适老型产品研发。十三五期间，保利地产将完成所有已建社区的适老配套改造，在新建社区全面推行适老建设标准。
第三是机构养老，需要统一专业标准，介护医养关怀。保利地产认为，没有专业的护理服务是没办法谈养老的。
保利成立了保利安平专业介护养老公司，以“医养结合”为服务特色，提供专业介护养老，打造“和熹会”专业养老机构。保利地产还将在全国各省会城市建立专业养老连锁机构，辐射保利业主。该机构引入当地三甲医院优质资源，组建全科室私诊团队，建立“生活照料、医疗护理、精神慰藉、紧急救援”四大专业标准，提供老年生活照顾、金融、旅游等一系列定制服务。
目前已运营的北京保利西山林语和熹会老龄公寓，建面约2.2万平方米，共200多套，配备综合门诊、24小时999急救中心、多条转诊绿色通道保障、康复健体中心等，以及专业的健康状况评估、全方位健康档案服务。该“和熹会”已经建立了一支专业化、年轻化的照护团队，形成了个性化、人性化照护流程以及标准化、 规范化、整体化的照护服务模式，让已经入住的114位老人感受到了家人般的贴心照顾。
保利地产正试图通过该养老产品的运营，培育专业护理队伍，摸索建立一套国际化的标准的护理管理流程。此外，保利地产还规划在条件成熟时建成“保利养老专业护理学院”，培育专业介护人才，建立护理流程和操作标准，推动国家养老介护专业资格认证。
微利盈利模型
住宅销售反哺社会责任
总体来说，我国养老产业尚处于起步探索阶段，运营模式仍不成熟，投资回报率不确定性较高，行业整体盈利能力较弱。
在构建养老模式的过程中，保利地产发现，养老产业不仅在项目开发阶段面临着大量的基础设施建设，还必须进行项目运营后相关服务产品的后续投入。这种长期投入、持有运营型的地产模式，与以往房地产开发企业的短期盈利生存模式天然不符，任何一点前期的预估不足，都可能造成投资风险。
为此，保利地产通过不同产品的实验和经验的积淀，建立起了自己的“微利盈利模型”：居家养老收取一定的服务费用补贴成本，社区养老采取使用权限时租赁费和四大社区配套服务收费，机构养老以专业介护服务费平衡运营成本。
保利地产透露，其养老地产短期内仍属于投入阶段，通过适老住宅销售反哺适老产品研发、建设以及适老配套改造；中期，将用3~5年的时间进入稳健运营阶段，实现营亏平衡；从长期来看，将用8~10年的时间达到发达国家的盈利水平，打通金融通道、实现REITs上市。
此外，为了让更多家庭受惠，让社会各界更加关注老年人的健康生活，保利地产还构建了“一地入会，多地养老”的异地候鸟式分时度假养老模式，整合系统内旅游度假资源，建立会员制度统一经营，实现品牌连锁，在旅游目的地项目中建设有专业护理机构的养老度假公寓，提供专业养老服务。
凭借旗下丰富的酒店资源和社区互助养老志愿团队，保利地产还创建了一套“互助式养老会员积分系统”。也就是说，未来，保利地产将通过老龄会籍管理，让全国各地的老人到三亚、阳江、成都石象湖等旅游地健康休闲地度假，同时吸纳、甄选社会上有爱心的养老志愿者进入社区和机构进行义工服务，将义工时间累计积分，积分可兑换酒店入住时间或直系亲属在老年公寓的体验时间。
“养老产业”看上去很美，但通往美丽前景的道路并不顺畅。巨大的投入和缓慢的收益，使得养老产业发展必须依靠国家配套政策的大力支持。在国外，政府会在税收、土地取得、贷款等方面对养老地产进行一定的优惠，而我国目前无论是市场环境还是政策、标准的配套都难以支撑养老产业的全面发展。虽然如此，保利地产表示，还是坚定看好包括养老地产在内的养老产业蓝海，将不断培养人才、积累经验。
责任编辑：刘万明 SF054
