自十八届三中全会召开以来，海南、安徽、湖南等省份纷纷推进土地改革，对农村集体土地进行确权等，积极推动农民土地资本化。在中山，农民土地资本化已经取得实质性进展，小榄村镇银行近期试水“农地贷”集体土地抵押信贷产品，只要农户拥有非唯一的宅基地所有权，经过社区居委会的确认，再找到合适的担保人，就可以从小榄村镇银行申请到宅基地市价50%额度的贷款。业内人士认为，小榄镇辖户籍人口约16万，其中户籍人口注册企业数量约有6万家。“农地贷”产品的推行，将会给当地的中小企业开辟一条更为便捷的融资渠道。金融局相关人士认为，银行直接与农户对接虽降低贷款成本，但对银行的风险监控提出了更高的要求。
就此南都记者跟进了小榄村镇银行以个人担保形式完成的首单“农地贷”，试图还原这一举措在创新金融产品、帮助村民解决融资难题的探索意义。
用户篇
贷款人：麦江培
居住地：小榄镇绩西社区
贷款理由：个人经营的服装企业生产旺季急需流动资金
申请
生产旺季急需资金找到“农地贷”
今年6月，小榄镇绩西社区居民麦江培经营的毅畅服装品牌进入生产旺季，需要较多的资金保持流转，急需贷款30万元购买布料。为解决融资难题，麦江培将求助的目光投向了银行。麦江培说，“做企业就是这样，有时候一个机会来到，需要资金。如果靠自己慢慢筹钱，可能钱还没有筹到，机会就已经过去了。”麦江培是中山农商银行老客户，他首先向农商银行提出贷款申请。然而由于提供不了有效的房地产抵押物，农商银行拒绝了麦江培的申请。
听闻小榄村镇银行推出“农地贷”集体土地抵押信贷产品，授信申请人以其名下或第三方名下的集体土地(包括土地上的建筑物)作为抵押物就可以取得授信。于是麦江培在今年7月找到小榄村镇银行申请贷款。
一般情况下，金融机构向客户发放贷款时一定会要求贷款人提供手续完备的房地产抵押物，“农地贷”最大的特色在于，抵押物可以不需要经过专业评估机构的价格评估，也免除担保公司的担保，直接经过社区公证环节就能拿到供款。这意味着麦江培可以用自家的宅基地为抵押，向银行申请贷款。
小榄镇在上世纪90年代初期，对每一户农户均按照人头分配了宅基地，第一批分配时人均60多平方米，第二批分配时人均40多平方米。经过两次分配，麦江培与父亲名下各分得一块约180多平方米的宅基地，因麦父一直与麦江培生活，麦父名下的宅基地也交由麦江培使用。
按照小榄村镇银行的要求，抵押的宅基地不能是“唯一所有宅基地”，麦江培决定将其中的一块面积为170多平方米的宅基地作为抵押物，向小榄村镇银行申请贷款。
确权
跑了三趟社区一周内搞定
以宅基地为抵押向银行申请贷款，这意味着宅基地开始进入流通，而流通的前提是确权。按照现行法律，宅基地性质属于农村集体土地，国土局并未对宅基地有明确的确权，农村集体土地的权属暂时还由当地社区负责确认。
7月的一天，麦江培手持社区发放的红线图，附上一张小榄村镇银行出具的贷款申请书向村委提出申请，要求确定拿出来抵押的这块宅基地的产权属于他。据介绍，所谓的红线图只是一张简单的纸张，上面对宅基地地块的形状、面积作了说明。
绩西社区陈主任是审核工作的负责人之一。他告诉记者，社区接到麦江培的申请后，先核实了麦江培的身份和职业，“麦江培是否打算创业？附近的村民是否知道这个情况？这是协助他做宅基地贷款必须了解的基础情况”陈主任表示，社区的原则是支持村民自主创业，也尽量帮助村民解决创办企业过程中遇到的融资难题。
陈主任介绍，绩西社区此前已有村民通过担保公司担保，以农地作为质押，向银行申请贷款。此次麦江培是直接把宅基地抵押给银行，这在社区还是第一单。社区居委会在周例会上，专门讨论了此问题，“宅基地是否唯一的？是否有进行二次抵押？”陈主任表示，他们不会批准村民以唯一的宅基地进行抵押，且从风险监控方面考虑，也不允许村民对宅基地进行二次抵押。而且用于抵押的宅基地，必须有申请人家里的成员签名。万一贷款到期有困难还不起，还可以股份分红去还款。据悉，绩西社区居民每人每年大概可以有5000元的分红。
为了给这套宅基地办确权手续，麦江培跑了三趟社区居委会，第一次是提交申请，第二趟几乎是踩了个空没有办到事，第三趟就是领取批复表。前后历时一周，他对社区的办事效率感到非常满意。他也分析申请顺利的原因，“不是所有人都行，必须是要做企业，确定这个人有没办企业，如果知道是无业游民或者吸毒嫖赌的，他(社区)就不会批准的。”
麦江培强调，“我们都是办了十几年的企业，属于纳税人，比较正派，不是古灵精怪的人，社区负责人都知道我们的人品。如果是正当的原因出现短暂的困难，做企业有起起落落，哪怕就是遇到困难，拿这块土地去拍卖也可以抵债。”
记者看到，在社区给麦江培出具的确认函上，除了对宅基地位置、面积做规定外，还提到如果贷款到期还不了款，社区将配合银行办理过户更名或租赁手续。陈主任表示，在居民自主创业的角度考虑，社区鼓励村民以宅基地贷款，解决融资需求。
担保
找来企业家朋友代为担保
小榄村镇银行董事、副行长陈灿明介绍，区别于其他金融机构的土地抵押产品，该银行推出的“农地贷”免除了担保公司贷款，这是“农地贷”最大的特点，也是小榄村镇银行最大的创新。
据悉，早在2011年前后，中山小榄已有居民通过将集体土地抵押给担保公司，由担保公司作为担保，向银行取得贷款。金融局相关人士介绍，中山有注册的8家担保公司，均可以合法承担此业务。但请担保公司介入还需另请第三方评估机构对土地进行价格评估，贷款人要缴纳一笔2%- 3%的担保费用及评估费用，这也为资金紧缺中的贷款人增加了额外的负担。而“农地贷”产品中，贷款人只要另外找一个资产能够承担贷款金额的个人或企业作为担保就可以，而土地估价直接参考市场价格确定。
与麦江培对接的银行经理彭志铭称，小榄镇近年发展迅速土地升值快。麦江培的宅基地位置非常好，附近的地价在3800元-4200元/平方米，折中之后给麦江培的宅基地评估为4000元/平方米，双方都比较满意。
为了进一步控制贷款风险，小榄村镇银行仍然要求贷款人有一个担保人，担保人可以是个人，最好是企业经营者，但资产必须超过贷款金额。麦江培找了一个同样经营企业的朋友作为担保。他称理解银行的担保要求，“银行要求借款人有担保人的出发点不是为了出了问题之后，怎么样去拍卖土地，而是希望你努力、用心经营，给你一个平台。加多一个担保人，如果贷款人连担保人都找不到，那可能反映你在社会上的地位和人品都会有问题。”
金融局相关负责人介绍，实际上担保公司的介入是银行方面为了把控风险而设立，并非审批中的必要条件。小榄村镇银行推出的“农地贷”，自己承担了更多的贷款风险，对中小企业是一种利好，为他们融资降低了成本。
放款
4个月走完手续拿到34万元贷款
办完一系列申请、确权、担保手续，麦江培抵押的170多平方米宅基地按市价68万元的评估值，拿到了评估值50%的贷款，即34万元。今年11月，麦江培从小榄村镇银行拿到贷出来的34万元，很快投入到生产中去。
麦江培称，“实际上我希望他们贷多一些给我们。我是做自己的品牌的，主动性很强，但初期的投入会多一些。不同于接收订单来做，我们很多都是自己做好库存。从订材料、到生产，差不多一个半月。一定要银行支持，需要资金很大，现在最基本已经有200万货值的库存，整个制衣厂已投入500多万。”
然而，银行也是企业，也要讲究投资风险，彭志铭称，受限于集体土地的性质，土地的价值不能等比参考周边国有土地的变现价值，目前主要通过向评估公司咨询及根据市场价值进行判断，为了更好的防范风险，保证集体土地变现价值能够覆盖债务本息，集体土地抵押的抵押率只能做到50%，不同于国有土地抵押可以做到抵押率70%。
对于34万元的贷款额，麦江培仍然感到满意，“在当前企业发展的重要关头，能够得到小榄村镇银行的30多万元贷款，已经解了燃眉之急。”
在中山小榄，类似于麦江培这样拥有宅基地，却苦于融不到钱或者是融资成本太高的企业还不少。黄先生(化名)经营一家以经营批发柴油、燃料油及其他石油化工产品为主的公司，该企业2011年、2012年连续两年的销售收入均达到1.7亿元，比2010年时增长50%左右，随着销售规模的增长，应收账款增大及周期延长，企业流动资金不足，于是找到小榄村镇银行申请贷款。黄先生先是提供名下具备完善手续的抵押物，在银行获得了50万元企业流动资金贷款，仍不能满足其经营需求。随后黄先生用名下一块面积1470.9平方米的位于小榄镇西区社区的集体住宅用地，通过“农地贷”解决资金难题。小榄村镇银行对抵押物进行评估，认为该块抵押物价值510.4万元，随后黄先生找到好朋友陈某经营的中山市某燃料有限公司提供保证担保，经过审批，银行发放了250万元贷款(抵押率49.0%)。
据统计，小榄村镇银行于2013年6月下旬推出“农地贷”集体土地抵押信贷产品，至2013年11月末，采用“农地贷”信贷产品的客户共有8户，授信金额合计930万元。
银行篇
风险
为保资金回收仅在小榄推广
毫无疑问的是，对于很多无具备完善手续的抵押物的社区居民以及中小企业来说，“农地贷”为他们开拓了一条新的融资渠道。然而，按照现行的法律，宅基地不能进入市场流通，尽管银行对贷款人严格把关，一旦贷款人还不起款，未来的处置还将是个难题。
曾有担保公司遇上难题
据悉，去年，小榄镇一家担保公司对某客户的一块价值2000万的土地进行了担保。然而，还款时间到了客户却因企业经营出现了问题而还不了款。该担保公司不得不向法院提起上诉。经法院判决，担保公司赢得了官司，但土地产权归属于集体，集体土地不能流通而导致判决无法执行。截至前日，该担保公司负责人陈女士对记者表示，仍与客户沟通中。
这一难题也给小榄村镇银行敲了一记警钟。陈灿明称，银行方面也很担心类似的事情发生，目前来说，只能对贷款人质押的土地性质和还款能力进行严格控制。据称，集体土地的流通主要受当地社区管辖，因此在债务人无力偿还债务时，必须由社区配合银行处置集体土地，将处置收入用于偿还债务。考虑到中山其他地区的社区配合力度，目前小榄村镇银行称这项业务仅能在小榄开展。在已经抵押的客户中，所有的抵押土地全部为宅基地。
小榄内暂不担心宅基地变现问题
不过，陈灿明也坦陈，现在仍是摸着石头过河，一旦发生类似担保公司遭遇的欠款事件，银行也会有很多的担忧，处理办法现在摸索中。但抵押给银行的宅基地也可能会通过在村内流通而变现。广东省政府办公厅今年3月印发的《广东省城镇化发展“十二五”规划》中明确，允许转户农民在自愿基础上通过市场流转方式出让承包地、房屋、合规面积的宅基地并获得财产收益，但中山的宅基地目前还停留在集体内流通，也就是“不出村”。
对中山小榄来说，“不出村”已经给予了极大的惠利。小榄镇是中山经济最为发达的镇区之一，土地的价值水涨船高，现已达到全市最高的水平。其内在的价值也吸引了更多的资金关注。就在社区范围内，经济条件好的居民也可以购买到其他居民的宅基地用于出租房，以收取租金获益。对此话题，小榄村镇银行、当地的社区负责人、社区居民等一致认为，在小榄镇的社区内，只要一旦有集体土地放出来，很快会有人接手，不用担心变现的问题。
正是因为如此，“农地贷”目前也只是在小榄推行，古镇或许能够借鉴，但对神湾、板芙、阜沙等镇区，土地的价值不那么突出，市场流通性小，“农地贷”暂时推行也比较困难。
破局
未来考虑为“农地贷”客户提供贴息
近年来，融资难成为中小企业的“通病”，相关的政府单位在推动金融机构创新金融产品，解决中小企业融资难问题上也下足了功夫。早在2010年7月，中山市就发布《中山市城乡金融服务一体化综合改革试点实施方案》，市政府将设立专项风险准备金，按比例分担贷款风险，提高非标准抵(质)押品的可抵押性，集体建设用地使用权、农村村民住宅、中小企业无形资产等非标准抵(质)押品组合抵押模式，创新贷款组合抵押工具。市镇村三级共同参与、针对集体建设用地使用权和农村村民住宅的登记、确权、托管工作机制，确保抵(质)押品的权属清晰、风险可控。
经过三年的酝酿，通过担保公司担保，“农村集体土地使用权质押”成为古镇、小榄中小企业重要的融资渠道，其中中山农商银行的业务量相对较大。截至2013年6月末，农商银行集体土地流转贷款业务累计发放金额近2亿元。据悉，该行办理集体流转用地作为抵押贷款业务，贷款期限以短期贷款为主，贷款对象以支持中小微企业和涉农经营主体为主。
金融局相关人士谈到，金融局一直在尝试鼓励银行开展此类业务，然而，国有银行以及规模较大的股份制银行，申请贷款的人都排队，根本不用担心发不出贷款。而此类业务涉及的程序比较复杂，贷款金额偏小，银行的成本较高，因此较少涉足。
2013年9月，中山市出台《中山市金融业发展专项资金管理暂行办法》，其中规定，“以农村土地使用权或经营权，作为担保或反担保方式取得贷款的企业，根据当年贷款金额，按照实际持有的时间，按年贴现率不超过2%进行贴息，单个企业每年的贴息总额不超过20万元。”
据介绍，中山市金融局在2013年用于农村集体土地质押的贴息一共有149万元，预计2014年的贴息总额会增加至200万元左右。小榄村镇银行以免除担保公司介入完成的首单“农地贷”客户麦江培称，他暂未收到金融局的贷款贴息。
陈灿明表示，在贴息工作开展之前，小榄村镇银行积极配合金融局关于开展贴息工作的调研，提供数据，收集资料，对贴息工作的开展及操作流程提供意见。该行帮助11家企业(以农村集体土地使用权或经营权等非标准抵押物为反担保)向金融局申请贴息。由于“农地贷”(以农村集体土地使用权为担保业务)推出较晚，未能及时享受该项贴息政策，他希望明年仍有该项政策，帮助更多客户获得贴息。
12-13版
统筹：南都记者 王文杰
采写：南都记者 李洁琼
摄影：南都记者 吴进
